ในช่วง 2-3 ปีที่แล้ว การลงทุนหนึ่งที่ได้รับความนิยมมากจากทั้งนักลงทุนรายย่อยและนักลงทุนสถาบัน คือ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน
กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน จะหมายถึง กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (IFF) และ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)

สาเหตุที่ได้รับความนิยม เป็นเพราะการลงทุนเหล่านี้ให้เงินปันผลที่สูงมากและมีความสม่ำเสมอ 
อีกทั้ง ราคาของหน่วยลงทุนก็ไม่ได้ผันผวนมากเท่ากับหุ้นสามัญ 
จึงเป็นที่สนใจของนักลงทุนรายย่อย รวมถึงนักลงทุนสถาบัน

กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (IFF) จะลงทุนในกิจการโครงสร้างพื้นฐาน ที่ช่วยสร้างการเติบโตให้เศรษฐกิจและประเทศได้ในระยะยาว 
ในขณะที่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ในแง่ของกฏหมายแล้ว ทั้ง 2 กองจะมีความแตกต่างกัน
แต่ลักษณะของการทำธุรกิจมีความคล้ายคลึงกัน คือ "มีรายได้จากค่าเช่า"
พูดง่ายๆ คือ มีคนมาเช่าสินทรัพย์ของกองทุน
เมื่อกองทุนหักค่าใช้จ่ายต่างๆแล้ว จึงจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ 
ดังนั้น ด้วยโมเดลธุรกิจ "กินค่าเช่า" เพื่อรับเงินปันผลจึงได้รับความนิยมมาก บ้างก็บอกว่าเป็นธุรกิจ "เสือนอนกิน" ที่ผู้ลงทุนแทบจะไม่ต้องทำอะไรเลย นอนรอกินเงินปันผลอย่างเดียว

แต่หลังผ่านพ้นวิกฤตโควิดไป การขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางทั่วโลก ทำให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลของกองทุนรวมเหล่านี้ไม่น่าสนใจ จึงเกิดการเทขายลงมา
บางกองรายได้ลดลง การจ่ายปันผลก็ลดลงตาม ทำให้ราคาของหน่วยลงทุนลดลงมาด้วย
คำถาม คือ กองทุนรวมเหล่านี้ น่าสนใจแล้วหรือยังเมื่อเทียบกับราคา
คำตอบ คือ มีความน่าสนใจ และเป็นเวลาที่ดีมาก ที่นักลงทุนจะหยิบทรัพย์สินการลงทุนเหล่านี้ มาทำการบ้านกันต่อไป

ประเด็น คือ มีกองทุนไหนบ้างที่ควรหยิบยกมาเป็นตัวอย่าง ? 
อยากจะเล่าให้ฟังสรุปๆ แบบนี้ครับ

• TCAP หุ้นต่ำบุค ที่นักลงทุนไทยชอบมองข้าม
• 3 ข้อสังเกตหุ้นไทย อาจจะถูกเกินไปในเชิง Valuation
• CPN เติบโตได้อย่างไร ในวันที่ดอกเบี้ยไม่เป็นมิตรกับผู้ทำธุรกิจ

1. กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานเพื่ออนาคตประเทศไทย (TFFIF)
TFFIF ลงทุนในสิทธิที่จะได้รับรายได้ร้อยละ 45 ของรายได้ค่าผ่านทางรวมสุทธิที่จัดเก็บได้จากเส้นทางในปัจจุบันของทางพิเศษฉลองรัช และทางพิเศษบูรพาวิถี เป็นระยะเวลา 30 ปี นับจากวันที่ 29 ตุลาคม 2563
ปัจจุบันราคาหน่วยลงทุนอยู่ที่ 6.35 บาท คิดเป็นการปันผลราวๆ 5.86% 
หน่วยลงทุนปรับตัวลงมาแล้วกว่า  -19% ใน 11 เดือน

2. กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน โรงไฟฟ้าพระนครเหนือ ชุดที่ 1 การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย (EGATIF)
EGATIF ลงทุนในรายได้ค่าความพร้อมจ่ายในอนาคตของโรงไฟฟ้าพระนครเหนือ ชุดที่ 1 กำลังการผลิตไฟฟ้าตามสัญญา 670 เมกะวัตต์ เป็นระยะเวลา 20 ปี
ปัจจุบัน ราคาหน่วยลงทุนอยู่ที่ 5.5 บาท คิดเป็นการปันผล 3.71%
หน่วยลงทุนปรับตัวลงมาแล้วกว่า -16% ใน 11 เดือน

3. ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช โฮเทล (LHHOTEL)
LHHOTEL ลงทุนใน 2 ส่วนหลักด้วยกันคือ
1. สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ของโครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินอล 21 เป็นระยะเวลา 25 ปี (ถึง 31 สิงหาคม 2583)
2. สิทธิการเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ของโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ราชดำริ เป็นระยะเวลาประมาณ 21 ปี (ถึง 31 พฤษภาคม 2581)
ปัจจุบัน ราคาหน่วยลงทุนอยู่ที่ 10.40 บาท คิดเป็นการปันผล 3.77%
หน่วยลงทุนปรับตัวลงมาแล้วกว่า -13% ใน 11 เดือน

4. ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอส ไพรม์ โกรท (SPRIME)
ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินบางส่วนและพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ห้องประชุม พื้นที่ส่วนกลาง ที่จอดรถ และงานระบบของอาคารซันทาวเวอร์สเป็นระยะเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันจดทะเบียนสิทธิการเช่าซึ่งคือวันที่ 18 มกราคม 2562
ปัจจุบัน ราคาหน่วยลงทุนอยู่ที่ 4.7 บาท คิดเป็นการปันผล 13.16
หน่วยลงทุนปรับตัวลงมาแล้วกว่า -32% ใน 11 เดือน

5. ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT)
ลงทุนในกรรมสิทธิ และ/หรือ สิทธิการเช่า ใน
1. โครงการเซ็นทรัล พระราม 2 
2. โครงการเซ็นทรัล พระราม 3 
3. โครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้าและอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์เอ และบี 
4. โครงการเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต 
5. โครงการเซ็นทรัล พัทยาและโรงแรมฮิลตัน พัทยา 
6. โครงการอาคารสำนักงานเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส 
7. โครงการอาคารสำนักงานยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ 
8. โครงการเซ็นทรัล มารีนา 
9. โครงการเซ็นทรัล ลำปาง
ปัจจุบัน ราคาหน่วยลงทุนอยู่ที่ 10 บาท คิดเป็นการปันผล 8.22
หน่วยลงทุนปรับตัวลงมาแล้วกว่า -49% ใน 11 เดือน

นี้คือ 5 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่นักลงทุนควรนำไปทำการบ้านต่อ 
สาเหตุเพราะราคาหน่วยลงมาที่เยอะ และการปันผลที่น่าสนใจ
เพราะเราต้องไม่ลืมว่า ถ้าเราซื้อหน่วยลงทุนได้ถูก 
นอกจากเราจะได้ปันผลที่ดีแล้ว เราอาจจะได้ส่วนต่างราคาหน่วย (Capital Gain) ที่คุ้มค่าท่ามกลางความผันผวนที่น้อยกว่าการถือหุ้นสามัญก็เป็นไปได้เหมือนกันครับ

------------------------------------------------------------------------------
Reference
https://www.scb.co.th/th/personal-banking/stories/grow-your-wealth/infrastructure-fund.html

https://www.setinvestnow.com/th/knowledge/article/90-10-reits-to-invest-in-the-long-run

https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/TFFIF/financial-statement/company-highlights

https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/EGATIF/financial-statement/company-highlights

https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/SPRIME/financial-statement/company-highlights

https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/CPNREIT/financial-statement/company-highlights