ถ้าย้อนกลับไปเมื่อ 7-8 ปีที่แล้ว เดินไปถามนักลงทุนว่า "หุ้นอสังหาริมทรัพย์" ที่ประสบความสำเร็จสูงมาก คือหุ้นตัวไหน
เชื่อว่านักลงทุนกว่า 90% ต้องตอบว่า LPN หรือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) 
ผู้ที่มีชื่อเสียงจากตลาดคอนโดระดับล่าง ราคาขายห้องละไม่ถึงล้านบาท เน้นจำนวนยูนิตมากๆ และสร้าง "สังคมน่าอยู่" เป็นการบอกกันปากต่อปากว่า 
คอนโดของ LPN ราคาถูกก็จริง แต่ก็มาพร้อมกับสังคมที่มีคุณภาพ ...

แต่ในปัจจุบัน ภาพของ LPN เปลี่ยนไป
ราคาหุ้นปรับตัวลดลงกว่า 70% จากระดับราคาหุ้นที่เคยสูงถึง 28 บาท ตอนนี้เหลือเพียง 4 บาทกว่าๆเท่านั้น 
ทำไมถึงเป็นแบบนั้น ? 
LPN คือกรณีศึกษาที่น่าสนใจมาก จากการเป็นอดีตเจ้าตลาดคอนโดที่ประสบความสำเร็จอย่างสูง
แต่ตอนนี้ ไม่ได้เป็นแบบนั้นแล้ว

คำตอบน่าจะมาจาก 3 เหตุผลใหญ่ๆด้วยกัน คือ

1. การเจาะตลาดกลุ่มผู้มีรายได้น้อย 
การตลาดของ LPN คือ การเน้นขายจำนวนห้องเยอะๆ ราคาขายไม่แพง 
แม้กำไรต่อการขาย 1 ห้องอาจจะไม่มาก แต่เมื่อขายหมดทั้งโครงการ กำไรก็คุ้มค่าแก่การลงทุน ...
ซึ่งการตลาดลักษณะนี้ คู่แข่งยังไม่มาก เพราะส่วนใหญ่เน้นระดับกลาง - บน 
แต่เมื่อเห็น LPN กำไรดีก็หันมาทำบ้าง ทำให้เกิดการแข่งขัน

ปัจจุบัน เรียกได้ว่าทุกบริษัทหันมาเจาะตลาด Segment แนวเดียวกันหมด คือ เน้นจำนวนยูนิตมหาศาลแตะ 2,000-3,000 ห้อง/โครงการ 
ราคาขายแสนปลายๆ จนถึงล้านต้นๆ
เมื่อมีคู่แข่งมาแย่งยอดขายในตลาดมากขึ้นยอดขายของ LPNก็ น้อยลง 
ซ้ำร้ายไปกว่านั้นช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจเกิดสภาวะชะลอตัวกำลังซื้อของกลุ่มตลาดล่างลดน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด
และลูกค้ากลุ่มรายได้น้อยนี่แหละ! ที่เป็นฐานลูกค้าหลักของ LPN มายาวนาน
ทำให้คอนโดราคาล้านต้นๆ ที่ในอดีตเคยสร้างยอดขายให้แก่ LPN มหาศาล เริ่มขายไม่ออก 
แม้บริษัทอสังหาฯ ทุกรายจะมีโครงการคอนโดราคาล้านต้นๆ ก็ต้องเจอกับปัญเหล่านี้ 
แต่ LPN โดนหนักที่สุด เพราะตลาดสินค้าคอนโดระดับผู้มีรายได้น้อย คือ สินค้าหลักของตัวเอง ...

• ลงทุนหุ้น Singapore Airlines ผ่าน DR ในตลาดหุ้นไทย
• 4 ทักษะทางการเงิน ที่เราจำเป็นต้องมี
• เป็นไปได้ ? SINO หุ้นน้องใหม่ IPO ที่ขายหุ้นในราคา P/E 6.9 เท่า

2. ผลประกอบการที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง 
ถ้าใครติดตามผลประกอบการของ LPN จะพบว่าลดลงอย่างต่อเนื่อง
ในปี 2562 บริษัทมีรายได้  10.03 พันล้านบาท และกำไรสุทธิ 1.25 พันล้านบาท
ในปี 2563 บริษัทมีรายได้  7.45 พันล้านบาท และกำไรสุทธิ 716.35 ล้านบาท
ในปี 2564 บริษัทมีรายได้  5.59 พันล้านบาท และกำไรสุทธิ 302.34 ล้านบาท
ในปี 2565 บริษัทมีรายได้  10.30 พันล้านบาท และกำไรสุทธิ 612.14 ล้านบาท
... และผลประกอบการ 6 เดือน ปี 2566 บริษัทมีรายได้  3.56 พันล้านบาท และกำไรสุทธิ 232.13 ล้านบาท
ไม่เพียงแค่นั้น อัตรากำไรขั้นต้น และอัตรากำไรสุทธิก็มีแนวโน้มลดลงด้วย
โดยอัตรากำไรขั้นต้น เคยสูงสุดถึง 29% แต่ปัจจุบันเหลืออยู่เพียง 22%
สอดคล้องกับอัตรากำไรสุทธิ ที่เคยแตะระดับสูงถึงเกือบ 10% เหลืออยู่เพียง 5.4% เท่านั้น

3. การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ของธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดมากขึ้น
การอนุมัติสินเชื่อ จากแต่เดิมสถิติการกู้ขอสินเชื่อผ่านการอนุมัติอยู่ที่ 80% ปัจจุบันเหลือแค่ 65-70% จากจำนวนผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด
ประเด็น คือ การขอสินเชื่อเข้มงวด ทำให้สินค้าขายยาก LPN จำต้องจัดโปรโมชั่นอยู่บ่อยครั้งเป็นการกดดันอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทมากกว่าเดิม

ถ้าถามว่าประเด็นไหน ทำให้ราคาหุ้นของ LPN ลดลงกว่า -70% น่าจะมาจากประเด็นไหนมากที่สุด
คำตอบ น่าจะเป็นเรื่องของผลประกอบการที่ลดลงต่อเนื่อง
และคู่แข่งในอุตสาหกรรมที่มีอยู่มาก ทำให้เกิดการแข่งขันทางด้านราคากันสูง ... 
แต่การจะบอกว่า LPN ไม่ปรับตัวเลยก็อาจจะไม่ถูกต้องเท่าไรนัก

เมื่อไม่นานมานี้ LPN ได้พยายามเปิดตัวคอนโดใหม่ บนทำเลที่ชัดเจนและเจาะกลุ่มลูกค้าระดับ VIP มากขึ้น (โครงการเอิร์นบาย LPN)
พร้อมทั้งเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่อีก 7 โครงการ มูลค่าการลงทุนกว่า 5.9 พันล้านบาท
จะเห็นได้ว่า LPN พยายามเจาะกลุ่มลูกค้าใหม่ และรุกโครงการแนวรายมากขึ้น 

บทวิเคราะห์หลักทรัพย์กสิกรไทย วิเคราะห์ว่า กลยุทธ์ใหม่ของ LPN โดยปรับพอร์ตเป็นแนวราบมากขึ้น น่าจะช่วยให้ผลประกอบการปรับตัวดีขึ้น ดึงดูดความสนใจของนักลงทุนในระยะยาว
เพียงแต่ ... ความสำเร็จจะมีความชัดเจนแค่ไหนยังต้องใช้เวลาในการพิสูจน์
พูดง่ายๆ คือ การปรับตัวครั้งใหม่ อาจจะยังไม่ใข่จุดเปลี่ยน ยังต้องให้เวลากันอีกต่อไป

บทวิเคราะห์หลักทรัพย์กรุงศรี มองว่า ผลประกอบการยังมี downside อยู่ต่อเนื่อง การระบายสินค้าคอนโด ทำได้ต่ำกว่าเป้า อัตรากำไรขั้นต้นจะยังไม่ดี และการ Rebrand โครงการไม่ว่าจะเป็นทั้ง low rise และ condo ไม่ได้ดีอย่างที่คาดหวัง 
ทำให้ภาพรวมของปีนี้ ยังเป็นแค่การ "ประคับประคองตัว" กันต่อไป 
พูดง่ายๆ คือ ผลประกอบการของ LPN จะยังฟื้นตัวช้า

LPN คือ กรณีศึกษาหุ้นคอนโดตัวหนึ่งที่เคยประสบความสำเร็จสูงมาก กับการเจาะตลาดกลุ่มผู้มีรายได้น้อย
โดยการเน้นจำนวนยูนิตมากๆ และราคาถูก ทำให้โดนใจกลุ่มผู้บริโภคในภาพกว้างๆ 
แต่เมื่อสถานการณ์เปลี่ยน คู่แข่งหันมาเข้าตลาดนี้มาก รวมถึงการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่มีความเข้มงวดมากขึ้น
ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป พื้นฐานของ LPN ก็เลยเปลี่ยนตามลงไปด้วย 
ผลประกอบการก็ลดลง พร้อมกับอัตรากำไรสุทธิที่ลดลงเหลือระดับ 5% เท่านั้น

ดังนั้น ภาพที่ประสบความสำเร็จในอดีต ไม่ได้เป็นสิ่งยืนยันว่าในอนาคตจะประสบความสำเร็จตามไปด้วย
ผู้ลงทุนจำต้องติดตามสถานการณ์ และภาพรวมของผลประกอบการกันอย่างใกล้ชิด
หรืออย่างน้อยที่สุด การอ่านกราฟราคาหุ้นได้ จะช่วยทำให้เราไม่ติดดอยหุ้น ได้ด้วยนั่นเอง ...

------------------------------------------------------------------------------
Reference
marketeeronline.co

ผลประกอบการสำคัญ : ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

บทวิเคราะห์หลักทรัพย์กสิกรไทย

บทวิเคราะห์หลักทรัพย์กรุงศรี