โดย Tunrawas
เผยแพร่ : 
62 viewsกรุงเทพฯ? เป็นเมืองที่มีการเติบโตด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ล่าสุดขึ้นชั้นเมืองที่พักอาศัยแพงอันดับ 33 ของโลก แม้ว่าผลการสำรวจไตรมาส 1/2562 ราคาคอนโดฯ จะปรับตัวลงเล็กน้อย ขณะเดียวกันชวนจับตาการตั้งรัฐบาลใหม่ ที่จะมีผลกระทบโดยตรง ซึ่งประชาชนหวังว่าจะมีมาตรการช่วยเหลือสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่
กรุงเทพฯ รั้งเมืองที่พักอาศัยแพง อันดับ 33 ของโลก
จากรายงานการใช้ชีวิตทั่วโลก (Global Living Report) ฉบับที่ 5 โดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ซึ่งรวบรวมข้อมูลตลาดที่พักอาศัยจาก 35 เมืองสำคัญทั่วโลก พบว่าเมืองที่มีราคาที่พักอาศัยแพงที่สุดในโลก 3 อันดับแรกอยู่ในเอเชีย โดย ฮ่องกง คือเมืองที่มีราคาที่พักอาศัยแพงที่สุดในโลก ด้วยราคาเฉลี่ย 39.52 ล้านบาท (1,235,220 ดอลลาร์สหรัฐฯ) ซึ่งประเมินจากการลงทุนในเขตเมือง ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม การเชื่อมต่อ ค้าปลีก ศูนย์วัฒนธรรม และตลาดที่พักอาศัย เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจ รองลงมาอันดับ 2 คือ สิงคโปร์ ด้วยราคาเฉลี่ย 27.97 ล้านบาท (874,372 ดอลลาร์สหรัฐฯ) และอันดับ 3 เซี่ยงไฮ้ เฉลี่ย 27.92 ล้านบาท (872,555 ดอลลาร์สหรัฐฯ) แม้ว่าในปีที่แล้วทั้ง 3 เมืองจะมีการออกมาตรการเพื่อควบคุมราคาที่พักอาศัยไม่ให้ร้อนแรงจนเกินไป
ส่วนเมืองที่มีอัตราการเติบโตของราคาเฉลี่ยที่พักอาศัยต่อปีมากที่สุด ซึ่งสูงกว่าระดับ 10% จากปีก่อนหน้า อันดับ 1 คือ บาร์เซโลนา ด้วยอัตราการเติบโตที่ 16.9% ตามมาด้วย ดับลิน 11.6%, เซี่ยงไฮ้ 11.2% และมาดริด 10.2% ที่น่าสนใจคือมี 3 เมือง ได้แก่ บาร์เซโลนา, มาดริด และดับลิน ต่างประสบกับปัญหาราคาที่พักอาศัยตกต่ำอย่างรุนแรง ในช่วงวิกฤตทางการเงิน และใช้เวลานานกว่าจะฟื้นตัวจากภาวะเศรษฐกิจถดถอย
ขณะที่ กรุงเทพฯ อยู่ในอันดับที่ 33 ของเมืองที่มีราคาที่พักอาศัยแพงที่สุดในโลก ด้วยราคาเฉลี่ย 3.40 ล้านบาท (106,383 ดอลลาร์สหรัฐฯ) และรั้งในอันดับที่ 21 ของเมืองอัตราการเติบโตของราคาเฉลี่ยที่พักอาศัยต่อปี ซึ่งอยู่ที่ 4.0%
คุณเจนเนต ซีบริทส์ หัวหน้าแผนกวิจัย ตลาดที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี สหราชอาณาจักร ให้ความเห็นว่า เมืองที่มีขนาดใหญ่ทั่วโลกมีการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง เพื่อกระตุ้นให้เกิดนวัตกรรม เพิ่มประชากรในวัยทำงานและใช้ชีวิตในเมือง และสร้างโอกาสทางการค้าใหม่ๆ ซึ่งมี 30 เมืองที่ราคาที่พักอาศัยปรับตัวสูงขึ้น แม้จะปรับขึ้นในอัตราที่ลดลงจากในอดีต จากการที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมืองต่างๆ กำลังเข้าสู่ปลายวัฏจักรของการเติบโตที่มีมาอย่างยาวนาน ซึ่งคาดว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อเมืองต่างๆ ในสหรัฐอเมริกา และมาตรการควบคุมต่างๆ จะส่งผลต่อภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก
คอนโดฯ ปรับราคาลงเล็กน้อย
จากข้อมูลการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ? ช่วงไตรมาส 1/2562 โดย เน็กซัส ระบุถึงอุปทานคอนโดฯ ใหม่ ในตลาดมีทั้งสิ้น 11,300 หน่วย จาก 30 โครงการ ลดลงประมาณ 20% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยทำเลที่มีการเปิดตัวมากที่สุดยังคงเป็น พระโขนง สวนหลวง แบริ่ง รองลงมาเป็น พญาไท รัชดาภิเษก และ ลาดพร้าว วังทองหลาง
สำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดฯ มีการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดหลายประการ โดยเทรนด์ที่น่าจับตายังคงเป็นตลาดซิตี้คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 75,000 บาท/ตร.ม. และตลาดกลาง (Mid Market) ราคาไม่เกิน 100,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งมีรวมกันประมาณ 8,500 หน่วย มากถึง 75% ของจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ทั้งหมด ซึ่งจะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวในการพัฒนาสินค้าเพื่อตอบรับกับตลาดที่มีความต้องการแท้จริงมากขึ้น ขณะที่ตลาดไฮเอนด์และลักชัวรี่ ปีนี้กลุ่มนักลงทุนชาวไทยที่น่าจะลดลง อย่างไรก็ตามไตรมาส 1/2562 ยังมีคอนโดฯ ไฮเอนด์และลักชัวรี่ที่น่าสนใจเกิดขึ้นหลายโครงการ จากการที่ผู้ประกอบการได้ซื้อที่ดินตั้งแต่ช่วงปีที่แล้ว โดยในแง่การพัฒนามีการนำเทคโนโลยีที่ทันสมัยเข้ามาใช้ เนื่องจากเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ผู้บริโภคยุคใหม่เลือกซื้อที่อยู่อาศัย
ที่น่าสนใจคือกลุ่มผู้ประกอบการหน้าใหม่และรายเล็กเข้ามาบุกตลาดมากขึ้น จากความเชื่อมั่นต่อตลาดอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากสัดส่วนที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์มีถึง 47% ซึ่งปกติมีสัดส่วนประมาณ 30% และบางรายเป็นผู้ประกอบการรายเล็กที่เข้ามาเริ่มทำโครงการเป็นครั้งแรกอีกด้วย
ด้านราคาคอนโดฯ? เฉลี่ย มีอัตราปรับตัวลงเล็กน้อย ประมาณ 1% อยู่ที่ 139,400 บาท/ตร.ม. จากปลายปีที่แล้ว 140,600 บาท/ตร.ม. ซึ่งราคาเฉลี่ยคอนโดฯ ในทุกทำเลก็ปรับตัวลงเช่นเดียวกัน แต่ไม่ได้ส่งผลต่อภาพรวมราคาของตลาดสังหาฯ อย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากคอนโดฯ ใหม่ที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่ ตั้งอยู่ในทำเลที่ไกลออกไป
ทิศทางตลาดอสังหาฯ หลังการตั้งรัฐบาลใหม่
ขณะที่มีความคิดเห็นต่อตลาดอสังหาฯ? หลังจากการเลือกตั้งทั่วไปที่ผ่านมา และการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น โดย คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา พบการปรับตัวของราคายังสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาดมากกว่าในแต่ละช่วงเวลา จะเป็นนโยบายของรัฐบาลที่จะกระตุ้นธุรกิจหรือลดความร้อนแรงของธุรกิจมากกว่า หลังจากการเลือกตั้ง ความเชื่อมั่นของนักลงทุนสถาบันต่างชาติน่าจะมีมากขึ้น น่าจะเห็นการลงทุนจากต่างชาติเพิ่มขึ้น ผลจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะทำให้มีการกำหนดราคาประเมินคอนโดมิเนียมใหม่ในปีหน้า น่าจะทำให้ตลาดมีความคึกคักมากขึ้นในแง่ของคอนโดมิเนียมมือสอง หากรัฐบาลมีการทบทวนภาษีการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะเพื่อเอื้อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น เพื่อกระตุ้นให้มีการหมุนเวียนของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาด ก็จะช่วยให้ตลาดการลงทุนในคอนโดมิเนียมเติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น
สอดคล้องกับมุมมองของ DDproperty ที่ระบว่าการเลือกตั้งเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่กำหนดทิศทางตลาดอสังหาฯ ซึ่งคาดว่าจะส่งผลต่อความเชื่อมั่นในระยะยาวในแง่ของการลงทุน รวมทั้งผู้บริโภคที่ต้องการซื้ออสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัยจริง
คนไทยยังมองตลาดอสังหาฯ แง่บวก หวังรัฐออกนโยบายเอื้อคนอยากมีบ้าน
ในส่วนของความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากการสำรวจ DDproperty Consumer Sentiment Survey โดย DDproperty รอบล่าสุด พบว่า ผู้บริโภคชาวไทยยังมีทัศนคติที่ดีต่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2559 เป็นต้นมา ซึ่งเป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของความสามารถในการซื้อ ความพึงพอใจต่อสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และปัจจัยเสริมต่างๆ ทั้งด้านอุปทานที่เติบโตและมีคุณภาพดีขึ้น ประกอบกับการขยายเส้นทางขนส่งมวลชนระบบรางที่ใกล้ความเป็นจริงของทั้งระบบ
โดยผู้บริโภค 66% หรือกว่า 2 ใน 3 มีความพึงพอใจต่อสภาพตลาดฯ สูงจากเดิมที่มี 57% ซึ่งเหตุผลที่เป็นบวกต่อสภาพตลาดมาจากราคาที่อยู่อาศัยยังไม่แพงจนเกินไป แม้ราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำ อีกทั้งมีตัวเลือกด้านการเงินที่หลากหลาย ขณะเดียวกันยังผู้บริโภค 73% เห็นว่าจำนวนโครงการอสังหาฯ? ในตลาดมีเพิ่มขึ้น ขณะที่ 41% ระบุว่าสามารถเข้าถึงเงินกู้หรือรีไฟแนนซ์ได้ง่ายขึ้น และ 29% มองว่าการลงทุนในอสังหาฯ? ให้ผลตอบแทนดีขึ้น
อย่างไรก็ตามยังพบว่า 16% พึงพอใจลดลง จากการปรับนโยบายด้านสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เข้มงวดมากขึ้น ส่งผลถึงการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยจากสถิติของ ธปท. พบว่าปี 2561 ที่ผ่านมา มีการปล่อยสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นจากปีก่อน 6% และยังมีผู้บริโภคถึง 72% รู้สึกว่าสภาพตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังไม่น่าพอใจ เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ซึ่งปัจจัยที่ทำให้มีความรู้สึกต่อตลาดในทางลบ ได้แก่ ราคาที่อยู่อาศัยที่ขยับขึ้นเรื่อยๆ รวมไปถึงข้อจำกัดจากกฎระเบียบจากภาครัฐ
สำหรับมาตรการที่ต้องการความช่วยเหลือจากภาครัฐเป็นอันดับแรกๆ คือการควบคุมราคาของที่อยู่อาศัยที่เป็นโครงการใหม่ และมาตรการให้เงินอุดหนุนบ้านหลังแรก
กรุงเทพฯ รอบนอก ทำเลฮิต แต่มีงบไม่เกิน 1 ล้านบาท
ด้านแนวโน้มการซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 6 เดือนข้างหน้า พบว่าผู้บริโภค 35% มีความตั้งใจจะซื้อที่อยู่อาศัย โดยเกือบครึ่งของกลุ่มนี้มองหาทั้งโครงการเปิดใหม่และรีเซล ซึ่ง บ้านเดี่ยว ได้รับความสนใจมากที่สุดถึง 81% รองลงมาคือ คอนโดมิเนียม 71% และทาวน์เฮาส์ 66% ส่วนทำเลที่ตั้ง ผู้บริโภคกว่า 2 ใน 5 ต้องการอยู่อาศัยบริเวณกรุงเทพฯ รอบนอก และเกินกว่าครึ่งมีงบประมาณในการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ล้านบาท
นอกจากนี้ ผู้บริโภค 3 ใน 4 เชื่อว่าราคาที่อยู่อาศัยในอีก 5 ปีข้างหน้า มีแนวโน้มสูงขึ้นในทุกประเภท สอดคล้องกับบทวิเคราะห์แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยจากดัชนีอสังหาริมทรัพย์ ที่ระบุว่าในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา (ปี 2560 - 2561) ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 3% และในรอบ 2 ปี เพิ่มขึ้นถึง 17% โดยปัจจัยสำคัญอยู่ที่ต้นทุนในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะราคาที่ดินที่สูงขึ้นเนื่องจากได้รับอานิสงส์จากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า
ในปี 2562 การที่ตลาดอสังหาฯ? จะเดินหน้า ต้องฝ่าด่านหลายปัจจัย โดยนโยบายของภาครัฐเป็นปัจจัยสำคัญ ทั้งมาตรการ LTV และการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น ประกอบกับการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่กำลังจะได้เห็นรูปร่างหน้าตา ที่จะส่งผลต่อประชาชนที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่จะเป็นผลดีหรือร้ายก็ต้องติดตามกันต่อไป
ขอบคุณที่มา : Bank of Thailand Scholarship Students
