เจาะโมเดลธุรกิจ PF ปรับโมเดลสู่อสังหาฯทำเงิน

PF ปรับโมเดลสู่อสังหาฯทำเงิน กับ ดร.วิศิษฐ์ องค์พิพัฒนกุล และดร.นิเวศน์ เหมวชิรวรากร ในรายการ Business Model สรุปสาระสำคัญมาให้อ่านกันจากการฟังรายการย้อนหลัง

ลักษณะธุรกิจ
บริษัทและบริษัทย่อยดำเนินการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว โครงการทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด และโครงการคอนโดมิเนียมในรูปแบบที่หลากหลายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นหลัก โดยเน้นทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพสูง ใกล้แนวรถไฟฟ้า

ส่วนที ดร.วิศิษฐ์ องค์พิพัฒนกุล วิเคราะห์ไว้ในรายการ
- PF เป็นบริษัทเก่าแก่ที่อยู่กับตลาดไทยมาก ถ้าจำไม่ผิดเขาก่อตั้งมา 30 ปีแล้ว

- โครงการของเขาแบ่งเป็นสัดส่วนรายได้บ้านเดี่ยว 44% คอนโด 28% โรงแรม 13.9% ธุรกิจสำนักงานออฟฟิศให้เช่า 2% ซึ่ง 2 อย่างหลังเป็นรายได้ที่สม่ำเสมอ และเป็นบริษัทที่มีความหลากหลายการกระจายรายได้

- การวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ต้องวิเคราะห์ภาพใหญ่ของเศรษฐกิจประเทศ ได้แก่ อัตราดอกเบี้ย กำลังซื้อของผู้บริโภค หนี้ครัวเรือน และสิ่งสำคัญคือความเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อทางการเงิน

- ที่น่าสนใจคือ PF มีลูกค้าระดับกลางจนถึงบน ตั้งแต่บ้านราคา 2 ล้านไปจนถึง 20 ล้าน

- ดอกเบี้ยต่ำจะเป็นบวกกับกลุ่มอสังหา ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจะเป็นลบกับกลุ่มอสังหา

- เศรษฐกิจของปี 2561 อยู่ระหว่าง 4% ซึ่งเราพึ่งพาการส่งออก การท่องเที่ยวและการลงทุนของภาครัฐ

- ด้วยอัตรา 4% เรียกว่าพอไปได้ ขอแค่ไม่ติดลบก็พอแล้ว

- การปรับขึ้นของดอกเบี้ย ส่วนใหญ่เรามักจะตามอเมริกาและภาพมันก็ดูเป็นขาขึ้นมาสักพักแล้ว อาจจะดูไม่ดีกับกลุ่มอสังหา แต่การขึ้นมาก็ยังถือว่าต่ำอยู่

- PF มีอัตรากำไรขั้นต้นประมาณ 34% ในขณะที่บริษัทอื่นประมาณ 40% ต่ำกว่ากลุ่ม

- แต่พอมาเป็นกำไรสุทธิเหลือเพียง 3% แสดงว่าปัญหาอยู่ที่ค่าใช้จ่ายที่เยอะ โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายทางดอกเบี้ย

- D/E ratio ประมาณ 3 เท่า อาจจะตึงไปพอสมควร

- ROE ประมาณ 5% ในขณะที่บริษัทอื่นอยู่ที่ 10% ต่ำกว่ากลุ่ม

- อนาคตยังเป็นสิ่งท้าทายว่าบริษัทจะจัดการหนี้อย่างไรและจะใช้สินทรัพย์ที่บริษัทมีแปลงมาเป็นรายได้และกำไร ได้อย่างไร

ส่วนที ดร.นิเวศน์ เหมวชิรวรากร วิเคราะห์ไว้ในรายการ
- PF เป็นบริษัทเก่าแก่ผ่านวิกฤตเศรษฐกิจมาหลายรอบ ดูเหมือนจะแข็งนะเพราะผ่านมาได้ แต่ด้วยวิกฤตนี้ละทำให้เขา "เซไป" พอช่วงฟื้นตัว กลายเป็นคนอื่นมาแรงกว่าซะอย่างนั้น เมื่อเปรียบเทียบกับบริษัทอื่นแล้วดูหนุ่มสาวกว่า

- ถามว่า PF เด่นตรงไหน ?
อืมมม.. ก็ดุแล้วไม่มีนะ เพราะอสังหาก็เหมือนๆกัน บางบริษัทนี้เขามีจุดเด่นเป็นของตัวเอง คนนี้เก่งบ้านเดี่ยว คนนั้นเก่งคอนโด คนนู้นออกแบบสวยกว่า ในขณะที่ PF เขาไม่มีจุดเด่นอะไร จะ High End ไหม ก็ไม่ใช่ จะตลาดล่างไหม ก็ไม่ใช่

- แบรนด์ ยังดูไม่ชัด ... อย่างจะเทียบกับ LH ได้ไหม ก็อาจจะไม่ได้

- มาถึงโรงแรม พูดจริงๆมันก็ยังไม่ชัดเจนเพียงพอ จะมีโครงการอะไรอีกไหม ก็ยังไม่แน่ชัด

- ขายที่ดิน ... ก็โอเค รายได้มาเรื่อยๆ แต่อย่าลืมว่ารายได้จากจุดนี้ไม่สม่ำเสมอ

- สิ่งที่ผมให้ความสนใจมาก คือ Margin ซึ่งของ PF ถือว่าต่ำมาก .. โดยทั่วไปบริษัทอสังหาทั่วไปนี้ต้อง 20% ขึ้น ในขณะที่ PF 3% เท่านั้น มันมีอะไรผิดปกติหรือเปล่า ดุจากตรงนี้ถือว่า Margin ต่ำเกินไป

- ในมุมของนักลงทุน จะใส่เงินอะไรลงไป ต้องมี ROE เกินกว่า 10% ทำไม PF ถึงได้แค่ 4% เท่านั้น เกิดอะไรขึ้น

- โดยทั่วไปหุ้นอสังหา มักจะไม่โต และมีแนวโน้มลดลงด้วยซ้ำ นี้ยังไม่นับเรื่องของการซื้อมาเก็งกำไร ปล่อยเช่าก็มีจำนวนมาก

- P/E ดูผ่านๆก็ประมาณ 15 เท่า ในขณะที่หุ้นตัวอื่นที่โดดเด่นกว่ามี P/E แค่ 10 เท่า

- ยอมรับว่า PF มีสินทรัพย์เยอะ แต่กลายเป็นว่าทรัพย์สินเหล่านั้นไม่ก่อให้เกิดรายได้

- ดูแล้ว Inventory ค่อนข้างสูง หมายถึงสร้างบ้านมาเยอะๆแต่ขายไม่ได้ บริษัทเลยต้องถือเอาไว้เอง และการถือไว้เองนี้ค่าใช้จ่ายทั้งนั้นโดยเฉพาะดอกเบี้ย

- บริษัทต้องจัดการแปลงสินทรัพย์มาเป็นกำไรให้ได้ นี้คือสิ่งที่นักลงทุนอยากเห็น

- เท่าที่ผ่านมา PF ขยายไปเรื่อยๆ โดยไม่ได้มองเลยว่าจะจัดการสินทรัพย์ที่มีอยู่อย่างไร ในขณะที่ของบริษัทอื่นเขามีการจัดการอย่างดี จะขายอย่างไร ขายเมื่อไร ปิดโครงการเมื่อไร

- ดูจากภาพรวม กลุ่มอสังหาอิ่มตัวไปแล้ว พอถึงจุดอิ่มตัว หุ้นเหล่านี้จะกลายมาเป็นหุ้นปันผลดี แต่กลายเป็นว่า PF ก็ไม่ได้โดดเด่นเรื่องปันผลมาก เหมือนกับว่าพยายามเอาเงินไปลงทุนเพิ่ม พอลงทุนแล้วกลับไม่ได้แปลงเป็นรายได้กลับมา

------------------------------------------------

ขอบคุณแหล่งข้อมูล : รายการ Business Model PF ปรับโมเดลสู่อสังหาฯทำเงิน

ดูฉบับเต็มได้ที่นี้เลยครับ