ตี๋โบ๊โผล่หัวคุย

แนวโน้มปี 2562 จะเป็นวิกฤต หรือ โอกาส ของหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์? หลังจากปีนี้ ได้สร้างความผิดหวังให้กับนักลงทุนหลายท่าน แม้จากภาพทางเทคนิค  กราฟราคาหุ้นในกลุ่มผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยแทบจะทุกราย เข้าสู่เขต “OverSold” หรือถูกขายมากเกินไป แต่อาจยังดูกล้าๆ กลัวๆ ที่จะเข้าซื้อเพื่อดักเก็งกำไรหากราคาหุ้นพลิกกลับมารีบาวด์ได้อีกครั้ง   

เมื่อพิจารณาปัจจัยพื้นฐาน ยังมีมุมมองที่กังวลต่อแนวโน้มผลประกอบการของหุ้นกลุ่มนี้ ที่อาจจะยังไม่สดใส และเป็นตัวแปรหลักกดดันราคาหุ้นผันผวนต่อเนื่องไปจนถึงในปี 2562      

ถ้านับตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน (1 ม.ค.-20 พ.ย.) ดัชนีหุ้นกลุ่ม Property ปรับตัวลดลง 12.57% ซึ่งมากกว่าดัชนีตลาดหุ้นไทย (SET INDEX) ที่ปรับตัวลดลง 8.08% เท่านั้น  

ถ้ามาวิเคราะห์ปัจจัยเสี่ยงกดดันกำไรกลุ่มอสังหาฯปี 2562  เริ่มจากค่ายเมย์แบงก์ฯ "เติมพร ตันติวิวัฒน์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บอกว่า แม้ในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ผลประกอบการทั้งกลุ่มฯ ยังสามารถเติบโตได้ทั้ง Q/Q และ Y/Y แต่ได้เริ่มเพิ่มน้ำหนักความกังวลกับ 4 ปัจจัยเสี่ยงที่จะมีผลกระทบต่อประมาณการในปี 2562 ประกอบด้วย : 

1. เกณฑ์ใหม่คุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-To-Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย 

2. ทิศทางดอกเบี้ยกำลังเข้าสู่ขาขึ้น  

3. ภาพรวมความต้องการในตลาดที่ยังไม่สดใส ส่วนหนึ่งเกิดจากผลกระทบจากสงครามการค้าต่อความต้องการกลุ่มคนจีนในตลาดคอนโดมิเนียม 

และ 4.การเริ่มใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2563   

ปัจจัยลบยังมีน้ำหนักมาก แต่ก็ต้องมาลุ้นกับปัจจัยบวกจากแผนการระบายสต็อกออกมาของผู้ประกอบการแต่ละราย และเป็นเวลาของผู้ซื้อที่มีความพร้อมรวมถึงกลุ่มลูกค้าระดับล่างที่ได้รับอานิสงส์จากนโยบายรัฐบาล "บ้านล้านหลัง"   

ค่ายเมย์แบงก์ฯ ระบุว่าจาก 4 ปัจจัยเสี่ยงที่กล่าวมา นักวิเคราะห์ได้ทดลองตั้งสมมติฐานของกำไรสุทธิในปี 2562 ว่ามีโอกาสต่ำกว่าเป้าที่ตั้งไว้ประมาณ 10% แล้วพบว่าในปี 2562 ประมาณการกำไรต่อหุ้น หรือ EPS ของกลุ่มฯ จะเท่ากับ 11.51 บาท ลดลง 1% Y/Y จากเดิมคาดอยู่ที่ 12.79 บาท   

"ปัจจุบันยังคงน้ำหนักการลงทุนของกลุ่มฯที่ "เท่ากับตลาด" และมีมุมมองเป็นลบในอีก 6 เดือนข้างหน้า โดยมองว่าประเด็นกดดันต่างๆ ประเมินผลกระทบออกมาเป็นตัวเลขที่ยาก จึงเลือกหุ้นเพื่อการลงทุนในระยะยาวที่รับความผันผวนได้ เราเลือก SPALI และ GOLD” 

ด้าน บล.หยวนต้า(ประเทศไทย) นักวิเคราะห์ประเมินผลกระทบของมาตรการใหม่ของ ธปท. บนสมมติฐานอัตราการปฎิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ที่เพิ่มขึ้น 5-20% จากระดับปัจจุบัน ทำให้ประมาณการกำไรปกติของกลุ่มฯที่คาดเติบโต 10%  ในปี 2562 มี Downside Risk หรือความเสี่ยงขาลงราว 4-10% นักวิเคราะห์ยังคงมุมมองว่าผู้ประกอบการที่มีรายได้หลักจากคอนโดมิเนียมอย่าง ORI และ ANAN จะได้รับผลกระทบจากมาตรการใหม่มากกว่าผู้ประกอบการที่เน้นแนวราบหรือมี Backlog ในระดับสูงอย่าง QH และ SPALI  

ค่ายหยวนต้าระบุว่าอยู่ระหว่างทบทวนประมาณการกำไรในปี 2562 ลง จากความเสี่ยงอันได้แก่ ยอด Presales ในปี 2562 อาจต่ำกว่าคาดเดิม และการเคลียร์สต็อกในมือของผู้ประกอบการก่อนมาตรการมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย.2562 ซึ่งเป็นลบต่ออัตรากำไรของกลุ่ม   

นักวิเคราะห์ยังคงน้ำหนักการลงทุนกลุ่มนี้ "เท่ากับตลาด" เลือก QH และ SPALI เป็นหุ้นเด่นที่สุดของกลุ่มฯ จากคุณภาพของผลประกอบการและได้รับผลกระทบจากเกณฑ์ใหม่ของ ธปท. ที่จำกัด พร้อมแนะ "หลีกเลี่ยง/ ระมัดระวัง" ORI และ ANAN เพราะมีความเสี่ยงสูงจากเกณฑ์ใหม่ของ ธปท. บน D/E ระดับสูงอาจทำให้ฐานะทางการเงินตึงตัวหากไม่สามารถโอนคอนโดมิเดียมได้ตามแผน  

สำหรับความคืบหน้าของหุ้นที่ราคาร่วงแรงอย่าง LPN ราคาหุ้นต่ำสุดรอบ 9 ปี ขณะบอร์ดไฟเขียวซื้อหุ้นคืน รับร่วงต่ำกว่าพื้นฐานเกินไป  

หุ้น LPN หรือ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เมื่อวันที่ 20 พ.ย.ราคาหุ้น LPN ปรับตัวลดลงไปทำจุดต่ำสุดรอบกว่า 9 ปี  ล่าสุด (21 พ.ย.) คณะกรรมการบริษัทฯ ได้มีมติอนุมัติโครงการซื้อหุ้นคืนเพื่อบริหารทางการเงิน โดยจะใช้วงเงินสูงสุดในการซื้อหุ้นคืนไม่เกิน 400 ล้านบาท และมีจำนวนหุ้นที่จะซื้อคืนทั้งหมด 42 ล้านหุ้น หรือคิดเป็น 2.85% ของหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด ผ่านตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ตั้งแต่วันที่ 4 ธ.ค.2561-3 มิ.ย.2562 ซึ่งบริษัทฯ ให้เหตุผลว่าราคาหุ้นในตลาดปัจจุบันต่ำกว่าปัจจัยพื้นฐานของบริษัทฯ มาก โดยมีกำหนดจำหน่ายหุ้นที่ซื้อคืนภายใน 3 ปี นับแต่วันสิ้นสุดระยะเวลาซื้อหุ้นคืน   

โบรกเกอร์ “ดีบีเอส วิคเคอร์ส” ระบุว่า การซื้อหุ้นคืนของ LPN เป็นประเด็นบวกทำให้เกิดแรงเก็งกำไรในช่วงนี้ และคาดจะมีบริษัทในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อีกหลายแห่งที่จะซื้อหุ้นคืนตามมาอีก หากมีความพร้อมทางด้านเงินสดเช่นเดียวกับ LPN  

นักวิเคราะห์ระบุถึงแนวโน้มกำไรในไตรมาส 4/2561 คาดว่าจะยังมีแนวโน้มเติบโตก้าวกระโดด จากการมีโครงการคอมโดมิเนียม 3 โครงการที่ก่อสร้างและเสร็จและพร้อมโอนในไตรมาส 4/2561 และล่าสุดคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบโครงการ "บ้านล้านหลัง" ซึ่ง ธอส.จะสนับสนุนสินเชื่อ 6 หมื่นล้านบาทและเปิดจองเดือน ธ.ค.นี้ และมีเงื่อนไขคือราคาบ้านหรือคอนโดมิเนียมต้องไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดทางให้ LPN สามารถระบายคอนโดมิเนียมในมือออกมาได้  

ดีบีเอสฯ ปัจจุบันยังคงคำแนะนำ “ถือ” LPN ที่ราคาพื้นฐาน 10 บาท   

บล.หยวนต้า (ประเทศไทย) คาดผลประกอบการ LPNในโค้งสุดท้ายของปีนี้ยังโตทั้ง Q/Q และ Y/Y และทำระดับสูงสุดของปี ด้วยยอด Backlog รองรับแล้วถึง 98% สูงสุดในกลุ่มอสังหาฯ ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นทรงตัวที่ 30-32% ตามการโอนผลิตภัณฑ์ใหม่ที่มีมาร์จิ้นสูง   

อย่างไรก็ดี LPN อาจเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่บางส่วนจากโค้งสุดท้ายของปีนี้ไปเป็นไตรมาสแรกปีหน้า เพื่อรอประเมินผลกระทบจากมาตรการสินเชื่ออสังหาฯของแบงก์ชาติ ทำให้มองว่ายอด Presales ในปีนี้คาดทรงตัวจากปีก่อนที่ 1.6 หมื่นล้านบาท ต่ำกว่าเป้าหมายเดิมที่ 1.8 หมื่นล้านบาท   

Money Channel ได้รวบรวมราคาหุ้นตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน (1 ม.ค.-20 พ.ย.2561) ของผู้ประกอบการหลักในกลุ่ม Property ทั้ง 10 ราย มีการเปลี่ยนแปลงดังนี้ : 

% Change Year-To-Date (as of 20 พ.ย.61)   

ORI     -65.28%  

LPN     -40.53%  

SIRI     -39.45%  

ANAN -34.24%  

AP       -26.78%  

PSH     -21.28%  

SPALI  -18.57%  

QH       -11.11%  

SENA     -9.60%  

LH         -5.71%