ตลาดอสังหาฯ ทั่วโลก เผชิญปัญหาหนี้พุ่งสูง

ตลาดอสังหาฯ ทั่วโลก เผชิญปัญหาหนี้พุ่งสูงถึง 1.75 แสนล้านดอลล์

เมื่อวันที่ 20 มกราคม 2566 สำนักข่าวบลูมเบิร์กรายงานว่า การตกต่ำของสินทรัพย์ประเภทที่ใหญ่ที่สุดในโลกได้แพร่กระจายจากตลาดที่อยู่อาศัยไปสู่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และส่งสัญญาณส่งผลกระทบต่อด้านสินเชื่อทั่วทั้งเศรษฐกิจ

โดยตามข้อมูลที่รวบรวมโดย Bloomberg พบว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เกือบ 175,000 ล้านดอลลาร์ ประสบปัญหาอยู่แล้ว ซึ่งมากกว่าอุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดรองลงมาประมาณ 4 เท่า เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและการสิ้นสุดของเงินง่ายๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเกือบจะหยุดนิ่งโดยผู้ให้กู้บางรายบอกให้ผู้กู้ขายสินทรัพย์หรือเสี่ยงต่อการถูกยึดสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางความต้องการเงินทุนเพิ่มเติมจากเจ้าของบ้าน

จากการศึกษาของ Weil, Gotshal & Manges บริษัทกฎหมาย พบว่าระดับความทุกข์ยากในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปนั้นสูงที่สุดในรอบทศวรรษ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากสภาพคล่องที่ลดลง มูลค่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ในสหราชอาณาจักรลดลงมากกว่า 20% ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ตามข้อมูลของ MSCI Inc. ในสหรัฐอเมริกา ลดลงประมาณ 9% ตาม Green Street

การลดลงของธุรกรรมและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และที่อยู่อาศัยจะส่งผลกระทบต่อการใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจจริงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ในทางกลับกันนั่นอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่องานและการเติบโต

Ian Guthrie กรรมการผู้จัดการอาวุโสของทีมที่ปรึกษาสินเชื่อของ Jones Lang LaSalle Inc. ซึ่งเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า “สิ่งที่เรามีในภาวะเศรษฐกิจถดถอยนี้คือสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ค่อนข้างพิเศษ อัตราดอกเบี้ยกำลังตึงตัวแทนที่จะทำให้อสังหาริมทรัพย์และธุรกิจอื่นๆ ชะลอตัวลง ซึ่งมูลค่าอยู่ภายใต้แรงกดดันและกระแสเงินสดอยู่ภายใต้แรงกดดัน …ในปีนี้เป็นช่วงที่ปัญหาเหล่านั้นจะเริ่มปรากฏให้เห็น ประมาณ 1 ใน 10 ของสินเชื่อภาคธุรกิจในยุโรปมีประสิทธิภาพต่ำกว่ามาตรฐานอยู่แล้ว และแสดงความเสี่ยงด้านสินเชื่อเพิ่มขึ้น”

การหยุดชะงักอย่างกะทันหันเป็นเวลากว่าทศวรรษของเงินง่ายๆ ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์แย่ลงเนื่องจากโรคระบาดที่เปลี่ยนแปลงวิธีการทำงานและการใช้ชีวิตของผู้คน ทำให้เจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หลายรายต้องลำบาก

ผลกระทบที่เกิดขึ้นทั่วโลก หน่วยอสังหาริมทรัพย์ใน Brookfield เตือนในเดือนพฤศจิกายนว่าอาจต้องดิ้นรนเพื่อรีไฟแนนซ์หนี้ในอาคารสองแห่งในใจกลางเมืองลอสแองเจลิส และเพิ่มโอกาสในการยึดสังหาริมทรัพย์ การไม่ชำระหนี้โดยผู้พัฒนาสวนสนุก Legoland Korea ก่อให้เกิดวิกฤติสินเชื่อในประเทศ โดยธนาคารกลางถูกบังคับให้ดำเนินการเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด Caydon Property Group Ltd. ของออสเตรเลียกล่าวโทษมาตรการควบคุมโควิดและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเมื่อถูกพิทักษ์ทรัพย์

ขณะที่ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ตั้งแต่สำนักงานไปจนถึงห้างสรรพสินค้า มีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจมากกว่าทรัพย์สินประเภทอื่น Andreas Dombret ซึ่งดำรงตำแหน่งคณะกรรมการของ Bundesbank ของเยอรมนีและธนาคารเพื่อการชำระหนี้ระหว่างประเทศกล่าวเสริมว่า ในอดีต เมื่อฟองสบู่เกิดขึ้น บ่อยครั้งที่สิ่งนี้เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

ท่ามกลางแรงกระเพื่อมออกสู่เศรษฐกิจในวงกว้างแล้ว Builders FirstSource ซัพพลายเออร์รับสร้างบ้านของสหรัฐ ปลดพนักงาน 2,600 ตำแหน่ง ขณะที่ Made.com ซึ่งเป็นที่ชื่นชอบนับพันปีของอังกฤษต้องล้มละลาย ผู้ผลิตเครื่องใช้ในครัวเรือนของสวีเดน Electrolux AB ประกาศแผนการลดพนักงานมากถึง 4,000 คนในปีที่แล้ว โดยส่วนใหญ่อยู่ในอเมริกาเหนือ

สัญญาณของการชะลอตัวอยู่ในสหรัฐอเมริกา แต่มูลค่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ยังคงสูงเกินราคาอยู่พอสมควร Michael Knott หัวหน้าฝ่ายวิจัย REIT ของสหรัฐที่ Green Street กล่าวว่าคาดว่าจะลดลงอีก 5-10% ในปีนี้ ขณะที่ธนาคารสหรัฐหลายแห่งคาดการณ์ว่าการสูญเสียเครดิตจะเพิ่มขึ้นในปีนี้ ในผลประกอบการไตรมาสที่สี่ Bank of America Corp. ตั้งค่าสถานะสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์สำนักงานเพิ่มอีก 1 พันล้านดอลลาร์ โดยมีความเสี่ยงสูงที่จะผิดนัดหรือพลาดการชำระเงิน ในขณะที่ Wells Fargo & Co. คาดว่าจะเกิดความเครียดมากขึ้นในตลาดดังกล่าวเมื่ออุปสงค์อ่อนตัวลง

ขณะเดียวกันประเด็นกดดันในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์คาดว่าจะอยู่ที่ส่วนท้ายของตลาด อาคารเก่าที่ผู้ครอบครองย้ายออกไป และการพัฒนาที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ไม่มีที่ไหนประสบกับปรากฏการณ์ดังกล่าวมากไปกว่าประเทศจีนอีกแล้ว ในเดือนกันยายน การก่อสร้างบ้านประมาณ 2 ล้านหลังต้องหยุดชะงักเนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว

ความล่าช้าของโครงการในจีนกำลังถูกจับตามองอย่างมากจากทุกคน ตั้งแต่นักเศรษฐศาสตร์ไปจนถึงนักลงทุนที่มีหนี้สินล้นพ้นตัว ท่ามกลางยอดขายที่ลดลงทั่วประเทศและการคว่ำบาตรสินเชื่อที่อยู่อาศัยประปราย เป็นไปตามการปราบปรามของรัฐบาลต่ออุตสาหกรรมในปี 2563 ที่พยายามลดภาระของนักพัฒนา ลดราคาบ้าน และลดความเสี่ยงต่อภาคการเงิน

โดยจีนได้เปลี่ยนวิธีการในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา และอาจอนุญาตให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์เพิ่มหนี้ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของท่าทีที่อ่อนลงของทางการ เกิดขึ้นเพียงไม่กี่เดือนหลังจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศเตือนถึงความเสี่ยงที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีนจะผิดนัดชำระมากขึ้น ซึ่งขาดสภาพคล่อง เนื่องจากพวกเขาต้องดิ้นรนเพื่อให้โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเสร็จสิ้น

ในการให้สัมภาษณ์กับ Bloomberg ในสัปดาห์นี้ ศาสตราจารย์ Kenneth Rogoff แห่งมหาวิทยาลัย Harvard กล่าวว่า “ยังไม่มีวิธีแก้ไขที่รวดเร็ว” สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มากเกินไปในบางส่วนของประเทศจีน”

China Evergrande Group ซึ่งผิดนัดชำระหนี้เมื่อปีที่แล้ว แสดงให้เห็นถึงความวุ่นวาย หนึ่งในโครงการในฮ่องกงถูกขายโดยผู้รับหลังจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ โดยผู้พัฒนาคาดการณ์ว่าจะขาดทุนประมาณ 770 ล้านดอลลาร์ในข้อตกลง บริษัทได้เสนอแผนการปรับโครงสร้างในสัปดาห์นี้หลังจากพลาดกำหนดเส้นตายที่กำหนดไว้ก่อนหน้านี้หลายครั้ง

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของประเทศก็มีปัญหาในต่างประเทศเช่นกัน เฟสแรกของโครงการ Royal Albert Dock ใกล้กับสนามบิน City Airport ของลอนดอน ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นย่านธุรกิจใหม่ที่อาจเป็นคู่แข่งกับ Canary Wharf ได้ถูกขายเมื่อปีที่แล้วหลังจากนักพัฒนาชาวจีนที่เป็นเจ้าของพื้นที่แห่งนี้พังทลายลง

นักเศรษฐศาสตร์ Yuanchen Yang คำนวณในปี 2563 ว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของจีนมีสัดส่วนประมาณ 29% ของ GDP ของประเทศ นั่นเทียบได้กับไอร์แลนด์ก่อนการล่มสลายทางการเงินครั้งล่าสุด โดยไอร์แลนด์กลายเป็นต้นตอของวิกฤตการณ์นั้น โดยตกต่ำเป็นเวลานานหลายปีหลังจากตลาดพัง ตั้งแต่นั้นมา มูลค่าบ้านในดับลินก็ฟื้นตัว แต่กองทุนสินเชื่อส่วนบุคคลกำลังเตรียมที่จะนำที่ดินบางส่วนเข้าสู่การพิทักษ์ทรัพย์

Peter Cosmetatos ซีอีโอของ Commercial Real Estate Finance Council Europe กล่าวว่า หลังจากที่หลายคนต้องการเงินช่วยเหลือในช่วงวิกฤตการเงิน ผู้ให้กู้ในยุโรปก็ระมัดระวังมากขึ้นในรอบปัจจุบัน

ด้านสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ
มันเป็นสิ่งล่อใจของหนี้ราคาถูกที่ทำให้เจ้าของที่ดินในยุโรปมีภาระหนี้เพิ่มขึ้นหลังจากวิกฤตการณ์ทางการเงิน ทำให้พอร์ตการลงทุนมีต้นทุนการกู้ยืมต่ำกว่าอัตราผลตอบแทน นั่นทำให้อสังหาริมทรัพย์เป็นจุดอ่อนที่สุดในตลาดขยะของยุโรป โดยมีโอกาสผิดนัดชำระในอีกสองปีข้างหน้าเกือบ 8% ตามการวิเคราะห์ของ Bloomberg หน่วยงานกำกับดูแลได้เตือนแล้วว่าความต้องการพื้นที่สำนักงานที่ลดลงตั้งแต่เกิดโรคระบาด ต้นทุนวัสดุที่สูงขึ้นจากความล่าช้าของห่วงโซ่อุปทาน และต้นทุนการกู้ยืมที่เพิ่มขึ้นจะทำให้บางโครงการในยุโรปไม่สามารถทำงานได้

และด้วยจำนวนผู้ซื้อในตลาดที่น้อยลง เจ้าของที่ดินในยุโรปจำนวนมากจะต้องลดมูลค่าลง ในสวีเดน ที่ซึ่งราคาบ้านตกลงอย่างรวดเร็ว Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB ได้ตกลงที่จะขายทรัพย์สินมูลค่าเกือบ 1 พันล้านดอลลาร์เพื่อชำระหนี้ ซึ่งเป็นสัญญาณว่าเจ้าของบ้านในประเทศกำลังเคลื่อนไหวเพื่อลดภาระหนี้ โดยสถานการณ์คล้ายๆ กันนี้กำลังเกิดขึ้นในสหรัฐอเมริกา ซึ่งผู้กู้ต้องการส่วนลดมากกว่าผู้ขายหลายรายที่พร้อมจะเสนอ

อ้างอิง : https://www.bloomberg.com/news/features/2023-01-20/global-real-estate-is-sitting-on-a-175-billion-debt-time-bomb?srnd=markets-vp