ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ปรับลดลงแรงเกินเหตุ

ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ปรับลดลงแรงเกินเหตุ

ตลอดช่วงปีที่ผ่านมา หากถามว่าหุ้นกลุ่มไหนปรับตัวลดลงสูงสุดจนทำให้นักลงทุนรายย่อยต่างเจ็บตัวกันไปไม่น้อย หนึ่งในกลุ่มนั้นคงหนีไม่พ้น “หุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ที่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยบางตัวลดลงกว่า 40% ก็มี จนทำให้ P/E Ratio ของหุ้นบางตัวลดลงเหลือเพียง 5-7 เท่า ซึ่งถูกอย่างไม่น่าเชื่อ!!! ยกตัวอย่าง เช่น AP ลดลง 28.27% จากราคาสูงสุดของปี 2018, QH และ LH ลดลง 18.46% และ 17.21% ขณะที่ ANAN, LPN และ SIRI ลดลงกว่า 31.38%, 38.46% และ 41.23% ตามลำดับ

.

ในส่วนของผลประกอบการไตรมาศที่ผ่านมา จะพบว่า หุ้นบางตัวก็มีผลประกอบการที่ดีขึ้นจากไตรมาศเดียวกันของปีก่อน ยกตัวอย่างเช่น AP มีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 280 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นกว่า 44% จาก 3Q2017 ขณะที่ QH มีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 194 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 17% ส่วน ANAN มีกำไรสุทธิเติบโตอย่างโดดเด่นเมื่อเทียบกับกำไรในไตรมาศเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยมีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นถึง 835.5 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 592% อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีบางบริษัทในกลุ่มที่มีกำไรลดน้อยลง อาทิ SIRI มีกำไรลดลง 366.6 ล้านบาท หรือลดลง 50% และ LH มีกำไรลดลง 811.5 ล้านบาท หรือลดลงกว่า 26% แต่อะไร ถึงเป็นสาเหตุที่ทำให้หุ้นทุกตัวในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นี้ ปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง+!!!

.

มาเริ่มต้นกันที่ “แนวโน้มการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย” แม้ว่า กนง. จะมีมติเมื่อวันที่ 14 พ.ย. 61 ให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 1.5% ด้วยคะแนนเสียง 4 ต่อ 3 เสียง แต่นักวิเคราะห์หลายสำนัก ได้ให้ความเห็นตรงกันว่า อัตราดอกเบี้ยมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นในการประชุมครั้งถัดไป เนื่องจากควบคุมไม่ให้ช่องว่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยสหรัฐกับอัตราดอกเบี้ยของไทยห่างกันมากจนเกินไป จนอาจมีผลให้เม็ดเงินไหลออกนอกประเทศ โดยการปรับขึ้นดอกเบี้ยดังกล่าว จะส่งผลกระทบต่อบริษัท ทำให้ต้องแบกภาระต้นทุนทางการเงินที่สูงมากขึ้น และจะมีผลกระทบอย่างมาก หากบริษัทมีสัดส่วนการกู้ยืมในปริมาณมาก ดังนั้น บริษัทในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะได้รับผลกระทบ ทั้งในแง่ที่ต้องแบกรับต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นแล้ว ยังส่งผลต่อการตัดสินใจของลูกค้าที่จะตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงเวลานี้ จนอาจทำให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์มีปริมาณลดน้อยลงได้

.

การออกกฎระเบียบการควบคุมสินเชื่อของแบงค์ชาติ หรือ “มาตรการกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ LTV” ก็มีส่วนกดดันหุ้นกลุ่มนี้ได้ไม่น้อย โดยเกณฑ์ดังกล่าว จะกำหนดเงินดาวน์ อย่างน้อย 20% สำหรับสัญญากู้บ้านหลังที่ 2 และบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท และยังกำหนดเงินดาวน์ 30% สำหรับบ้านหลังที่ 3 ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงกับลูกค้าในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ปัจจุบันมีการเก็งกำไรอย่างล้นหลาม แม้ว่าเกณฑ์ดังกล่าวจะมีผลในเดือน เม.ย. ของปีหน้า แต่สร้างผลกระทบกับตลาดการซื้อขายในกลุ่มคอนโดได้ไม่น้อย

.

นอกจากนั้น ยังมีประเด็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะทดแทนกฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดินกับกฎหมายภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งนายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเชียพลัส จำกัด (มหาชน) ได้คาดว่า จะไม่น่าจะกระทบกลุ่มบ้านหลังแรกที่ราคา 50 ล้านขึ้นไป เนื่องจากกลุ่มนี้เสียภาษีเกินอยู่แล้ว แต่อาจจะกระทบผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 ซึ่งคาดว่าจะเป็นกลุ่มคนซื้อคอนโดมิเนียมมากกว่า

.

คงต้องดูต่อไปว่า ผลกระทบดังกล่าวจะส่งผลต่อราคาหุ้นไปอีกนานขนาดไหน......