เจาะลึกทุนจีนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย

เจาะลึกทุนจีนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย

นายชนา กีรติยุตวงศ์

ฝ่ายนโยบายโครงสร้างเศรษฐกิจ

ธนาคารแห่งประเทศไทย

 

 

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทุนจีนเข้ามามีบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น ทั้งการเข้ามาซื้อที่

อยู่อาศัยและการเข้ามาร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการชาวไทย ซึ่งข้อมูลจากเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ขนาด

ใหญ่ของจีนอย่าง Juwai พบว่าในปี2561 ลูกค้าชาวจีนสอบถามถึงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากที่สุดในโลก และ

ถือเป็นปัจจัยหลักที่ดึงดูดผู้ประกอบการชาวจีนให้มาลงทุนพัฒนาโครงการในไทยอีกด้วย เห็นได้จากจ านวน

โครงการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและจีนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง การเข้ามาของทุนจีนจึงเป็นที่จับตา

มองและมีการพูดถึงอยู่บ่อยครั้งในช่วงที่ผ่านมา โดยบทความนี้ต้องการชี้ถึงภาวะและความเสี่ยง รวมถึงมุมมอง

ต่อทุนจีนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย

ในปีที่ผ่านมา ชาวจีนได้เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยเป็นจ านวนมาก เนื่องจากเป็นที่อยู่อาศัย

รูปแบบเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4 ปี 2551) โดยมูลค่า

เงินโอนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากชาวจีนสูงถึงเกือบ 40,000 ล้านบาท ขยายตัวจากปีก่อน 65.9% และคิดเป็น

11.9% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของอาคารชุดทั้งประเทศ ซึ่งลูกค้าชาวจีนส่วนใหญ่โอนเงินมาจากจีนและ

เกาะฮ่องกงเป็นหลัก ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยของชาวจีนมาจากหลายปัจจัย ได้แก่ (1) ราคาที่ถูกกว่า

ประเทศอื่น ๆ ที่ชาวจีนให้ความสนใจ เช่น สหรัฐฯ แคนาดา อังกฤษ ออสเตรเลีย (2) ผลตอบแทนจากการ

ลงทุนเป็นที่น่าพอใจของนักลงทุนจีนที่มีพฤติกรรมแสวงหาผลตอบแทน (Search for Yield) (3) ความชื่นชอบ

ในการใช้ชีวิตในเมืองไทยจากวัฒนธรรม คุณภาพความเป็นอยู่ และสถานที่ท่องเที่ยวที่ตอบโจทย์ชาวจีน

ส าหรับท าเลที่เป็นที่นิยม ได้แก่ ย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ และเชียงใหม่ และพื้นที่แถบชายทะเลของ

พัทยาและภูเก็ต โดยเฉพาะโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทน

ทั้งนี้ แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยของลูกค้าชาวจีนจะเพิ่มขึ้น แต่จากการลงพื้นที่สัมภาษณ์

ผู้ประกอบการและข้อมูลสถิติ พบว่ายังไม่มีสัญญาณฟองสบู่ หรือ ราคาอสังหาฯ ที่สูงผิดปกติในพื้นที่ดังกล่าว

รวมทั้งยังไม่พบปัญหาการทิ้งจองจากลูกค้ารายย่อยที่ซื้อเพื่อลงทุนหรืออยู่อาศัยเอง ซึ่งอาจเป็นเพราะ

ผู้ประกอบการเรียกเก็บเงินดาวน์จากชาวจีนในอัตราสูงถึง 25-30% ของราคาอาคารชุด ซึ่งสูงกว่าอัตรา

เงินดาวน์ที่เก็บลูกค้าชาวไทยที่อยู่ในอัตราราว 10% เพื่อป้องกันความเสี่ยงในด้านนี้ไปบ้างแล้ว อย่างไรก็ตาม

อาจพบปัญหาการทิ้งจองบ้างจากลูกค้านิติบุคคลจีนที่เข้ามาเหมาอาคารชุดเป็นชั้นหรือเป็นตึกเพื่อรองรับ

นักท่องเที่ยวชาวจีน หรือเพื่อไปขายต่อชาวจีนเองโดยตรง แต่โดยรวมยังถือว่าเป็นส่วนน้อย

**

 

ส าหรับผู้ประกอบการชาวจีนได้เข้ามาลงทุนสร้างโครงการเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเป็นการร่วมทุน (Joint

Venture) กับผู้ประกอบการชาวไทยเนื่องจากกฎหมายก าหนดไม่ให้ทุนต่างชาติพัฒนาโครงการขึ้นเองได้

ซึ่งทุนจีนส่วนใหญ่นิยมร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยรายกลางที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ เพราะต้องการ

มีอ านาจในการบริหารโครงการเพื่อตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าชาวจีน โดยข้อมูลจาก Agency for

Real Estate Affairs (AREA) พบว่าโครงการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและจีนในปีที่ผ่านมา มีมูลค่า

โครงการเปิดขายใหม่รวมกันประมาณ 5-10% ของมูลค่าโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด นอกจากนี้ยังพบว่าใน

โครงการขนาดใหญ่บางโครงการ ผู้ประกอบการชาวจีนได้จัดตั้งบริษัทรับเหมาก่อสร้างเองด้วย แม้ปัจจุบัน

มูลค่าการลงทุนของกลุ่มผู้ประกอบการชาวจีนในภาคอสังหาฯ จะยังมีไม่มากเมื่อเทียบกับทุนญี่ปุ่น แต่ก็มี

แนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งการเข้ามาของทุนจีนอาจเป็นผลดีส าหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเพิ่มสภาพคล่อง

ทางการเงิน ลดต้นทุนต่าง ๆ รวมทั้งพัฒนาขีดความสามารถในการแข่งขันของตนเอง แต่ในทางกลับกัน

ผู้ประกอบการชาวจีนก็มีความได้เปรียบผู้ประกอบการชาวไทยที่เป็นรายย่อย ในด้านต้นทุนทางการเงิน และ

ต้นทุนการก่อสร้าง รวมทั้งแนวทางบริหารจัดการที่ค่อนข้างรวบรัดเบ็ดเสร็จในตัวเอง แตกต่างจากกลุ่มทุน

ญี่ปุ่นซึ่งมักน าเงินเข้ามาร่วมทุน ขณะที่อ านาจการบริหารยังอยู่กับผู้ประกอบการชาวไทย การเข้ามาของทุนจีน

จึงเป็นเรื่องที่ต้องจับตาดูในระยะถัดไป

อย่างไรก็ดีเมื่อมองในภาพรวม ทุนจีนยังไม่ได้ส่งผลกระทบด้านลบต่อตลาดอสังหาฯ ไทยอย่างมี

นัยส าคัญ แต่ผู้ประกอบการควรติดตามความเสี่ยงที่อาจจะเกิดจากการเปลี่ยนแปลงของทุนจีนในอนาคตอย่าง

ใกล้ชิด การสนับสนุนจากภาครัฐเป็นอีกหนึ่งปัจจัยส าคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงและสร้างเสถียรภาพในตลาดที่

อยู่อาศัยไทยได้โดยควรเพิ่มการจัดเก็บข้อมูลในลักษณะ Machine Readable และเผยแพร่ เช่น สัญชาติของ

ผู้ลงทุน มูลค่าการลงทุน การท าสัญญาและการเปลี่ยนมือของใบจอง การลงทุนของชาวต่างชาติผ่านตัวแทน

(Nominee) ซึ่งในปัจจุบันยังมีข้อมูลค่อนข้างจ ากัด เพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้นแก่ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน

นักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์รวมถึงหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการวางแผนการลงทุนและก าหนดนโยบายที่

เหมาะสมต่อไป

--------------------------------------------------------------

บทความนี้เป็นข้อคิดเห็นส่วนบุคคล ซึ่งไม่จ าเป็นต้องสอดคล้องกับข้อคิดเห็นของธนาคารแห่งประเทศไทย

 

 

ขอบคุณที่มาเนื้อหาข้อมูลจาก