อสังหาฯปี63สงครามราคาเดือด บ้านแนวราบโตกระฉูด

เมื่อกล่าวถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี2663นี้ต้องยอมรับว่าได้รับผลกระทบจากภาวะโอเวอร์ซับพลายที่เกิดขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมนับตั้งแต่ช่วงปี 2562เป็นต้นมาเพราะหลังการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยของสถาบันการเงินซึ่งเป็นผลต่อเนื่องมาจากการออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หรือ LTVจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ซึ่งมีผลให้กำลังซื้อของกลุ่มผู้บริโภคในตลาดให้หดตัวลงในขณะที่ช่วงต้นปี 2563ผู้ประกอบการคอนโดพยามผลักดันและหาแนวทางการระบายสต๊อกห้องชุดในมือออกให้มากที่สุด

โดยหันไปขยายกลุ่มลูกค้าตลาดต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจากประเทศจีน ซึ่งนิยมเข้ามาซื้อห้องชุดเพื่อพักอาศัยในช่วงที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย แต่ปัจจัยลบที่เกิดจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19ส่งผลให้ประเทศไทยต้องมีการล็อคดาวน์ปิดประเทศเพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19ส่งผลให้ลูกค้าต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้ามาซื้อและรับโอนห้องชุดที่จองซื้อไว้แม้ว่าคอนโดที่จองซื้อไว้จะก่อสร้างเสร็จแล้ว

ปัญหาการสะสมของสต๊อกห้องชุดในตลาดและการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งรายใหญ่หลายเล็กรายกลางและรายย่อยเริ่มปรับแผนหันมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งสอดคล้องกับความต้องการและพฤติกรรมที่เปลี่ยนแปลงของกลุ่มผู้บริโภคภายหลังการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19และมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการใช้ชีวิตและการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย

โดยเฉพาะกลุ่ม New Normalซึ่งมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นจากเทรนด์ Work From homeและการทำกิจกรรมในที่อยู่อาศัยเพื่อเว้นระยะห่างจากการสัมผัสกับคนในสังคมซึ่งเป็นการลดความเสี่ยงในการติดเชื้อไวรัสโควิด-19โดยปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดชะลอตัวลงหนักมากขึ้นเนื่องจากกลุ่มลูกค้าคอนโดเริ่มปรับความสนใจมาที่ผมที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น

จากกระแสดังกล่าวทำให้นับตั้งแต่ช่วงไตรมาสที่ 2ของปี 2563ยอดขายกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบขยายตัวเพิ่มมากขึ้นขณะเดียวกันในภาคการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ของกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้เน้นให้น้ำหนักการลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบไม่ว่าจะเป็นกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝดทาวน์โฮมหรือทาวน์เฮาส์โดย 10อันดับแรกของบริษัทอสังหาฯที่มีการขยายการลงทุนโครงการแนวราบในช่วงครึ่งแรกของปี2563คือบริษัทเอพี (ไทยแลนด์)ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 17โครงการบริษัทแผ่นดินทองพร็อพเพอร์ตี้ดีเวลลอปเม้นท์เปิดตัว 4โครงการบริษัทลลิลพร็อพเพอร์ตี้ซึ่งเปิดตัว 4โครงการบริษัทเอสซีแอสเสทคอร์ปอเรชั่น เปิดตัว 5โครงการบริษัทศุภาลัยเปิด 4โครงการบริษัทแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์เปิด 3โครงการบริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์เปิด 5โครงการบริษัทแสนสิริ เปิด 2โครงการบริษัทบริทาเนียในเครือออริจิ้นเปิด 2โครงการบริษัทพฤกษาโฮลดิ้งเปิด 1โครงการ

ทั้งนี้หลังการปลดล็อกดาวน์ในประเทศในช่วงไตรมาส 2ถือว่าเป็นเดือนแห่งการ "ระบายสต๊อก"ก็ว่าได้เพราะทุกค่ายอสังหาฯพร้อมใจกันจัดแคมเปญอัดโปรโมชันส่วนลดและของแถมแบบถล่มทลายเป็นประวัติการณ์ โดยมีเป้าหมายเพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้าและเร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยให้มากที่สุดเพื่อดึงเม็ดเงินในการลงทุนกลับมาสริมสภาพคล่องและรักษากระแสเงินสดให้สูงเพื่อรองรับวิกฤตที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต ดังนั้นแม้ว่าบริษัทอสังหาฯจะสามารถสร้างยอดขายได้แต่ด้วยการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงทำให้ทุกค่ายยอมหั่นกำไรเพื่อระบายสต๊อกออกไปให้มากที่สุดเร็วที่สุดจึงส่งผลให้รายได้จากการขายมีอัตรากำไรที่ลดลง

แม้ว่าการจัดแคมเปญเร่งยอดขายจะมีผลให้กำไรของผู้ประกอบการแต่ละค่ายลดลงแต่ทุกบริษัทยังคงเดินหน้าจัดแคมเปญก่อนอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ไตรมาส2เป็นต้นมาซึ่งแน่นอนว่าเป้าหมายหลักของผู้ประกอบการยังคงเป้นเรื่องของการดึงสภาพคล่องกลับนั่นเองอย่างไรก็ตามแม้ว่าการจัดแคมเปญเร่งการตัดสินใจซื้อลูกค้าจะได้รับการตอบรับเป็นมอย่างดีแต่ปัจจัยสำคัญที่ยังส่งผลต่อการยอดขายของบริษัทอสังหาฯคือ “กำลังซื้อ”ที่อยู่อาศัยซึ่งตลอดปี2563นี้ต้องยอมรับว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่มีวี่แววว่าปรับตัวดีขึ้นเนื่องจากปัจจัยลบที่เข้ามามกระทบไม่ว่าจะเป็นผู้บริโภคมีภาระหนี้ครัวเรือนสูงความเสี่ยงการว่างงานเพิ่มและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน

โดยปัจจุบันโดยภาระหนี้ครัวเรือนยังคงระดับสูงเกือบ 90%ต่อจีดีพีขณะที่ปัญหาความเสี่ยงการว่างงานเพิ่มยังคงมีความเสี่ยงมากขึ้นจากอัตราการว่างงานเฉลี่ยที่ 1.9%หรือ 7.4แสนคนในปี 2563และคาดว่าจะแตะระดับ 2-3%หรือ 2ล้านคนในปี 2564ตามการคาดการณ์ของสภาพัฒน์ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการหยุดพักชำระหนี้ (debt holiday)ที่สถาบันการเงินผ่อนปรนให้กับผู้ประกอบการที่หมดอายุไปเมื่อเดือนตุลาคม 2563ที่ผ่านมานอกจากนี้อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายมีแผนปรับลดเงินเดือนหรืออาจปรับลดพนักงานต่อเนื่องในปีหน้าทำให้กลุ่มผู้ซื้อบางกลุ่มยังคงชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยเนื่องจากไม่มั่นใจรายได้ในอนาคตจึงเป็นตัวแปรในการพิจารณาแนวโน้มกำลังซื้อในอนาคต

ทั้งนี้ปัจจัยลบด้านกำลังซื้อและปัญหาหนี้ครัวเรือนยังมีผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดการพิจารณาสมินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นซึ่งจากความกังลต่อปัญหาหนี้ครัวเรือนของสถาบันการเงินที่มีต่อผู้บริโภคนี้เองทำให้ตลอดปีที่ผ่านมาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อมีอัตราสูง 50-60%ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3ล้านบาทขณะที่กลุ่มบ้านระดับราคา 5-7ล้านบาทมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 30-40%ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยตลาดบนราคา 10ล้านบาทขึ้นไปมียอดปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 10-15%

ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินนับเป็นปัญหาสำคัญของผู้ประกอบการอสังหาฯในปี 2563เพราะทำให้ผู้ประกอบการต้องทำงานหนักเพิ่มขึ้นอีกกว่าเท่าตัวเพราะในทุกๆ 100รายของลูกค้าที่จองซื้อบ้านและยื่นกู้จะมีลูกค้าหายไปกว่า 50-60%ทำให้ต้องนำบ้านกลับมาขายใหม่อีกครั้งซึ่งจากปัญหาดังกล่าวทำให้ในช่วงที่ผ่านมา 3สมาคมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งประกอบด้วยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยสมาคมอาคารชุดไทยและสามาคมธุรกิจบ้าจัดสรรได้ร่วมกันหารือแนวทางการแก้ปัญหาดังกล่าว

โดยล่าสุดเมื่อวันที่ 9ธ.ค.63ที่ผ่านมา 3สมาคมอสังหาฯได้ยื่นหนังสือข้อเสนอแนะแนวทางการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯต่อ นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเพื่อนำเสนอมาตรการเร่งด่วนแก้ปัญหาและกระตุ้นผู้ซื้อเร่งตัดสินใจซื้อช่วยประคองสถานการณ์ตลาดในปัจุบันโดยทั้ง 3สมาคมฯได้เสนอให้มีการต่ออายุมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ 5ข้อประกอบด้วย 1.ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าธรรมเนียมการจดจำนองลงถึงอัตราต่ำสุดเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในทุกประเภททุกระดับราคาทั้งที่อยู่อาศัยใหม่และบ้านมือสองจนถึงวันที่ 31ธ.ค.64และ 2.ขอให้รัฐบาลสนับสนุนการยกเลิกการบังคับใช้มาตรการ LTVเป็นการชั่วคราวเพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนที่มีกำลังซื้อสามารถซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนได้มากขึ้นโดยเชื่อว่ทุกสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีระบบการพิจารณาที่เข้มงวดอยู่แล้ว 3.ขอให้มีการประกาศขยายการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 9%ออกไปอีก 2ปีโดยให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1ม.ค.64จนถึวันที่ 31ธ.ค.65 เพื่อช่วยบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนและผู้ประกอบการทั่วประเทศ

4.ขอให้ผู้ซื้อห้องชุดชาวต่างชาติได้รับวีซ่าโดยมีระยะเวลาตามมูลค่าของห้องชุดเช่นห้องชุดมูลค่า 3-5ล้านต่อห้องได้รับวีซ่าเป็นเวลา 5ปีมูลค่า 5-10ล้านต่อห้องได้รับวีซ่าเป็นเวลา 10ปีมูลค่เกิน 10ล้านบาทต่อห้องได้สิทธิถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย 5.ขอให้นำโครงการบ้านดีมีดาวน์มาตรการลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัยที่ภาครัฐสนับสนุนเงินลดภาระการผ่อนดาวน์ในรูปแบบของ Cash Backให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลับมาใช้อีกครั้งและขอเพิ่มวงเงินจากเดิม 50,000บาทต่อรายเป็น 100,000บาทต่อรายเพื่อเป็นการกระตุ้นให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้มากขึ้นเป็นระยะเวลา 1ปีโดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1ม.ค.64ถึงวันที่ 31ธ.ค.64

โดย 3สมาคมอสังหาฯมั่นใจว่ารัฐบาลจะมีการต่ออายุมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯและคาดว่าจะมีการออกมาตรการใหม่เพิ่มเติมเพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจในปี2564อย่างไรก็ตามข้อเสนอหลักที่ 3สมาคมคาดหวั่งและต้องการให้รัฐบาลดำเนินการมากที่สุดคือการยกเลิกมาตรการ LTVเป็นการชั่วคราวซึ่งจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อและลดปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินเนื่องจากบริษัทอสังหาฯต่างมองว่าที่ผ่านมาผลจากมาตรการ LTVทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นถึง 40%จากเดิมที่มีอัตราการเฉลี่ยตามปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงปกติอยู่ที่ 10-15%ดังนั้นหากรัฐบาลต้องการกระตุ้นให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้อย่างแท้จริงจำเป็นต้องมีการยกเลิกมาตรการ LTVออกไปชั่วคราวก่อนเพื่อส่งเสริมให้กลุ่มผู้บริโภคมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

อย่างไรก็ตามแม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาสถานการณ์เศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นเนื่องจากรัฐบาลสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของเชื่อไวรัสโควิด -19ในประเทศได้เป็นอย่างดีจนประเทศไทยาถูกจัดอันดับให้เป็นประเทศที่ฟื้นตัวจากปัญหาโควิด-19ติดอันดับต้นๆของโลกทำให้ประเทศไทยกลายเป็นเป้าหมายของนักท่องเที่ยวและนักลงทุนรวมถึงกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯซึ่งแสดงคงามสนใจที่จะเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาฯหลังประเทศไทยปลดล็อกดาวน์และเปิดให้ต่างชาติเดินทางฝเข้ามามาประเทศไทยได้

ขณะเดียวกันรัฐบาลยังได้พยายามผลักดันมาตรการด้านต่างๆเพื่อส่งเสริมให้นักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดนอกจากนี้ยังผลักดันมาตรการต่างๆออกมากระตุ้นกำลังซื้อเพื่อเร่งการตัดสินใจผู้บริโภคในประเทศทำให้บริษัทอสังหาฯมีความมั่นใจว่าตลาดอสังหาฯจะกลับมาขยายตัวได้ในปี 2564โดยเฉพาะตลาดแนวราบซึ่งเป็นกลุ่มเรียวดีมานด์แต่จากสถานการณ์ล่าสุดของการแพ่ระบาดของเชื่อไวรัสโควิด -19ที่พบผู้ติดเชื้อในประเทศที่จังหวัดสมุทรสาครสูงถึง 548รายเมื่อวันที่ 19ธันวาคมที่ผ่านมาทำให้สถานการณืตลาดอสังหาฯกลับมามีความกังวลอีกครั้งว่าในปี2564ตลาดจะกลับมาขยายตัวได้อย่างที่หลายฝฝ่ายคาดการณืกันได้หรือไม่

ขอบคุณที่มาเนื้อหาข้อมูลจาก