บ้านหรูส่งสัญญาณชะลอตัวแรง!

บ้านหรูส่งสัญญาณชะลอตัวแรง! ยอดขายอืดสวนซัพพลายล้น ลุ้นดีสุดตลาดทรงตัว

• AREA เผยปี2567 ตลาดบ้านเดี่ยวหน่วยเปิดขายใหม่ลดลง 20% ขณะที่อุปสงค์น้อยกว่าอุปทานที่เปิดขาย 50%
• จากข้อมูลของREIC พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบ10เดือนแรกในปีที่ผ่านมาลดลงถึง 22%
• สะท้อนบ้านหรูส่งสัญญาณชะลอตัวแรง!ยอดขายอืดสวนซัพพลายล้นทำให้การแข่งขันรุนแรง

ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายหนัก จากภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนและการหดตัวของกำลังซื้อ แม้แต่ “บ้านหรู” ตลาดดาวรุ่งที่เคยพุ่งแรง! ของบรรดาดีเวลลอปเปอร์  เวลานี้เริ่มมีกระทบจากยอดขายชะลอตัวลง โดยช่วง 10 เดือนแรกของปี 2567 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ลดลงถึง 10% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงถึง 22%

อาณัติ กิตติกุลเมธี รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดบ้านหรูมีสัญญาณชะลอตัว ยอดขายเริ่มอืด ตั้งแต่ปี 2567 ที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ขึ้นอยู่กับ “ทำเล” ยกตัวอย่าง ทำเลกรุงเทพกรีฑา แสนสิริ ยังไปต่อได้ กับการเปิดตัวล่าสุด ณริณสิริ กรุงเทพกรีฑา แต่หากเทียบ 3-4 ปี ก่อนหน้าช่วงนั้นจะดีกว่านี้มาก

“โดยภาพรวมของตลาดชะลอตัว แนวทางการบริหารจัดการที่สำคัญ ต้อง ‘สร้าง’ ให้เหมาะกับยอดขาย สร้างน้อยลงให้สมดุลกับดีมานด์ที่ชะลอตัว การทำตลาดบ้านหรูไม่ง่ายเหมือนสมัยก่อน เพราะดีมานด์ลดลง คู่แข่งเพิ่มขึ้น”

ขณะที่แผน Dynamic Growth ของแสนสิริในปี 2568 ภายใต้กลยุทธ์ขยายพอร์ตลักชัวรี รุก Strategic Location เตรียมเปิดตัวบ้านเดี่ยว 14 โครงการ มูลค่า 31,600 ล้านบาท ไฮไลต์ คือ แบรนด์ “นาราสิริ” 3 โครงการใหม่ เช่น นาราสิริ บางนา กม.10 ราคา 60-150 ล้านบาท ในลักชัวรีคอมมูนิตี้ใหม่ “SANSIRI 10 EAST” และ “DEMI” พระราม 9 - เหม่งจ๋าย ราคาเริ่มต้น 27.9 ล้านบาท โครงการ “บุราสิริ จตุโชติ” ราคา 13.5-25 ล้านบาท รวมถึงโครงการเศรษฐสิริ เกาะแก้ว ภูเก็ต ราคา 12-20 ล้านบาท

“การขายบ้านหรูเพียงแค่ฟังก์ชั่นไม่พอ ต้องลงรายละเอียดในทุกมิติเพื่อสร้างความแตกต่างระหว่างสินค้าเรากับคู่แข่งทั้งสเปซ  ฟังก์ชั่น สเปก รวมทั้งพื้นที่ใช้สอยส่วนกลาง ซึ่งเป็นเสน่ห์ของแสนสิริ”

ภวรัญชน์ อุดมศิริ  รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารโครงการที่อยู่อาศัย (กรุงเทพฯ และปริมณฑล) บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดบ้านหรูส่งสัญญาณอิ่มตัว จากช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ดีเวลลอปเปอร์ทุกรายโดดเข้ามาทำตลาดแนวราบจำนวนมาก ทำให้เกิด “โอเวอร์ซัพพลาย” เนื่องจากดีมานด์ไม่เพิ่มขึ้นมากนัก โดยเฉพาะปี 2568 สัญญาณไม่ดีขึ้นจากปี 2567 

หรือกรณีดีที่สุด คือ “ทรงตัว” ขณะที่ภาพรวมตลาดหดตัว 5-7%  ดังนั้นการแข่งสูงขึ้น ทุกรายต่างแย่งมาร์เก็ตแชร์จากดีมานด์ที่มีอยู่จำกัด เรียกว่า ปีนี้เหนื่อย เพราะยังไม่มีมาตรการภาครัฐออกมาช่วยกระตุ้นตลาด เฟดยังไม่ลดดอกเบี้ย

"หลังวิกฤติโควิด-19 ตลาดคอนโดมิเนียมหดตัว เพราะต่างชาติไม่มา ส่วนคนไทยเปลี่ยนพฤติกรรมหันไปซื้อบ้านแทนคอนโดมิเนียมทำให้ตลาดแนวราบขายดี สวนกับภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านหรูราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป โครงการบ้านเดี่ยวขายดี ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต่างโดดเข้ามาทำตลาด เพราะกลุ่มลูกค้ามีศักยภาพในการซื้อสูง ประกอบกับพฤติกรรมการทำงานที่เปลี่ยนไป สามารถทำงานที่บ้านได้ จากเทคโนโลยีการประชุมผ่านทางออนไลน์”

ภวรัญชน์ ระบุว่า แนวทางการทำตลาดต้องพัฒนาโครงการให้โดนใจ ในทำเลที่เดินทางสะดวก ไม่ไกลจากใจกลางเมือง ยกตัวอย่าง ฝั่งธนบุรี ทำเลกัลปพฤกษ์ -ราชพฤกษ์ ส่วนฝั่งตะวันออก คือ กรุงเทพกรีฑา และบางนา 

สอดคล้องกับ วัชริน กสิณฤกษ์ กรรมการผู้จัดการสายงานปฏิบัติการ โครงการบ้านจัดสรร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 อาจได้รับปัจจัยบวกจากเศรษฐกิจที่คาดการณ์ว่าจะขยายตัวประมาณ 2.9% และอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะลดลง 

แม้การเติบโตทางเศรษฐกิจมาจากการใช้จ่ายของภาครัฐและภาคการท่องเที่ยวที่เติบโตขึ้น แต่ภาคการส่งออกยังชะลอตัวทำให้เศรษฐกิจเติบโตได้ไม่สูงมากนัก นอกจากนี้ ความต้องการซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังได้รับแรงกดดันจากยอดคงค้างสินเชื่อด้อยคุณภาพ (NPL) ที่ปรับสูงขึ้น และระดับหนี้ครัวเรือนสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

ดังนั้น สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญในปีนี้ คือ “การรักษาสภาพคล่อง” และความระมัดระวังในการใช้เงินลงทุนในการพัฒนาโครงการ 

“ปี 2567 บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ยังคงเป็นสินค้าหลักที่สร้างยอดขายให้กับแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์  มีสัดส่วนประมาณ 80% ของยอดขาย เมื่อจำแนกตามพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงเป็นพื้นที่หลักในการก่อให้เกิดยอดขาย สัดส่วนยอดขายอยู่ที่ 88% ของยอดขายรวมทั้งหมด ซึ่งกว่าครึ่งของยอดขายรวมมาจากบ้านระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป”

ในปี 2568 มีแผนเปิดโครงการใหม่เพียง 4 โครงการ มูลค่ารวม 11,180 ล้านบาท ลดลง 64% เทียบปีก่อน โดยโครงการใหม่ปีนี้ทั้งหมดจะเป็นบ้านเดี่ยว ทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑล 3 โครงการ ภูเก็ต 1 โครงการ ภายใต้แบรนด์บ้านเดี่ยว ระดับราคา 8-15 ล้านบาท ได้แก่ สีวลี และแบรนด์บ้านเดี่ยว ระดับราคา 30-80 ล้านบาท ได้แก่ นันทวัน และ วีเว่  เป็นการเพิ่มสินค้าในระดับกลาง-บน

ที่มาข้อมูล  https://www.bangkokbiznews.com/property/1166420