วิเคราะห์กลุ่มอสังหาฯ ในวันที่จะเป็นหุ้น Value Play

ปัญหาการระบาดของ COVID-19 ที่เกิดขึ้นยาวนานจนเวลาล่วงเลยไปกว่าปีเศษๆแล้ว ซึ่งถือเป็นโรคระบาดที่รุนแรงอย่างมาก และถือเป็นปัจจัยกระทบระบบเศรษฐกิจทุกภาคส่วนไม่ว่าจะกระทบมาก น้อย หรือทางตรง และทางอ้อม ก็ย่อมดิ้นรนสู้ชีวิตเพื่อประคองให้บริษัทอยู่รอดต่อไป


หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นหนึ่งให้กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจาก การระบาดของ COVID-19  แม้ในช่วงก่อนที่จะมี COVID-19 ผู้ประกอบการกลุ่มคอนโดมิเนียมก็ยังเกิดปัญหาซัพพลายล้นตลาดอีก จนทำให้ยอดขายกลุ่มนี้ชะลอตัว ดังนั้นภายหลังการระบาดของ COVID-19 เริ่มมีสัญญาณผ่อนคลาย เนื่องจากวัคซีนเริ่มกระจายเข้าสู่ประชาชนแล้วทั่วโลก หุ้นกลุ่มอสังหาฯจะเป็นอย่างไรไปติดตามกันเลย


สำนักข่าว Wealthy Thai ได้ต่อสายตรงไปยังคุณประทีป ตั้งมติธรรม ในฐานะแม่ทัพใหญ่ของ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI โดยให้มุมมองกับเราว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ควรจะดีกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจาก เราผ่านเหตุการณ์ COVID-19 มาแล้วประมาณ 1 ปี เราก็รู้ถึงวิธีการป้องกัน วิธีรักษาที่มากขึ้นกว่าเดิม นอกจากนี้วัคซีนป้องกัน COVID-19 ก็ออกมาแล้ว จึงเชื่อว่าเหตุการณ์ต่างๆ น่าจะค่อยๆดีขึ้น


ขณะเดียวกันในช่วงที่เกิดการระบาดของ COVID-19 ที่เกิดขึ้นในช่วงแรกๆ ธนาคารพาณิชย์มีมาตรการเข้มงวดมากขึ้น แต่ปัจจุบันเริ่มมีสัญญาณการผ่อนคลายดียิ่งขึ้น แม้ยังไม่ได้มาก แต่ค่อยๆผ่อนคลายดีขึ้น รวมทั้งยังหวังว่าต่างประเทศจะเข้ามาได้มากขึ้น อย่างชาวไทย ซึ่งประเทศจีนมีประกาศหากมีการฉีดวัคซีนซิโนแวค สามารถขอวีซ่าไปเมืองจีนได้ ในกรณีธุรกิจ หรือเยี่ยมญาติ แม้ยังไม่เน้นการท่องเที่ยวมากนัก ดังนั้นเชื่อว่าหากรัฐบาลไทยประกาศเช่นเดียวกัน มองว่านักท่องเที่ยวจีนก็จะมาได้ดีขึ้น


“เรามองว่าการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 ยังไม่มากนัก เพราะผู้ประกอบการหลายๆ แห่ง สถานะการเงินไม่เอื้ออำนวย โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่เป็น SME รวมทั้งรายที่เครดิตเรตติ้งไม่ค่อยดีเท่าไหร่นัก และรายที่มีสินค้าค้างสต๊อกจำนวนมาก เป็นต้น ดังนั้นการเริ่มโครงการใหม่ก็จะช้า ซึ่งผู้ประกอบการที่มีสถานะการเงินแข็งแกร่งก็จะเดินหน้าไปต่อได้ แต่ที่ยังไม่ค่อยแข็งแรงเท่าไหร่นั้น แม้จะไปต่อได้ แต่อาจจะช้าบ้างเล็กน้อย” คุณประทีป กล่าว


ขณะที่นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง จำกัด (มหาชน) กล่าว เรามองว่ากลุ่ม อสังหาฯ ยังเป็นกลุ่ม Value Play โดยหุ้นหลายๆตัวในกลุ่มยังคงเทรดต่ำกว่า Book Value เรายังคงชอบ SPALI มากที่สุดในกลุ่ม (ผู้นำการเติบโตของกำไรและมีความชัดเจนของรายได้มากที่สุด) และ LH (ตัวแทนหลักของกลุ่มในด้านการฟื้นตัวของกลุ่ม)


ด้านนักวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า แม้ปีที่แล้วจะประสบปัญหาสารพัด แต่ AP ก็มีรายได้ กำไรที่สูงเป็นประวัติการณ์ และกลายเป็นอันดับ 1 ด้านยอดขายล่วงหน้า ในปีนี้ AP มีแนวโน้มที่จะครองอันดับและอาจมีรายได้สูงเป็นประวัติการณ์อีกครั้ง ขณะที่  SPALI  ตั้งเป้าปี 64 ไว้ โดยคาดว่าจะมีรายได้ และ การเปิดตัวใหม่ที่สูงเป็นประวัติการณ์ นอกจากนี้ บริษัทผู้พัฒนาขนาดกลาง เช่น SC, ORI, NOBLE ที่มุ่งเน้นไปที่คนรุ่นใหม่ก็ขึ้นมาอย่างรวดเร็วโดยมีเป้าหมายเชิงรุก


สำหรับเป้าหมายที่นักพัฒนารายใหญ่ตั้งไว้ในปี 2564 ดูเหมือนว่าจะดีกว่ามุมมองของผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม โดยบริษัทที่มีแบรนด์และฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง รวมถึงมีสัมพันธ์ที่ดีกับธนาคารยังคงโดดเด่นในช่วงตลาดซึมเช่นนี้ เราเลือก  SPALI  ที่มีการเติบโตของกำไรปี 64 ที่แข็งแกร่งที่สุดและ gearing ต่ำที่สุดในบรรดาหุ้นที่อยู่ภายใต้การศึกษาของเราเป็นหุ้นเด่น  นอกจากนี้ เรายังแนะนำ ซื้อ AP ที่ครองอันดับ 1 ด้านพรีเซลล์ตั้งแต่ปี 63 และ LH ซึ่งอาจสร้างรายได้เติบโตสองหลักในปี 64-65 อัตราเงินปันผลตอบแทนครึ่งปีหลัง 63 ของ AP และ PSH อยู่ที่ประมาณ 5-6% สูงกว่าค่าเฉลี่ย 4%


ขณะที่ข้อมูลจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 5 รายที่เราศึกษาพบว่าตัวชี้วัดที่สำคัญทั้งหมด (ยอดขาย การเปิดตัวโครงการใหม่ รายได้และกำไร) น่าจะเร่งตัวขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนในอัตราเลขสองหลัก ในขณะที่ยอดขายล่วงหน้า  รายได้  การเปิดตัวโครงการใหม่คาดจะกลับสู่ระดับ Pre-Covid ปี 62 แต่เรายืนยันมุมมองของเราว่ากำไรอาจใช้เวลาอีก 2 ปีในการกลับสู่ภาวะปกติ อัพไซด์ต่อการคาดการณ์ผลประกอบการของเรา ได้แก่ 1.การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่เร็วกว่าที่คาดไว้หลังการฉีดวัคซีน 2.การกลับมาของผู้ซื้อคอนโดมิเนียมจากต่างประเทศและ 3.มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่อาจเกิดขึ้นจากรัฐบาล


สำหรับหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย แม้มีปัจจัยกดดันเข้ามาอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็ยังได้รับความนิยมจากนักลงทุนเสมอมา ไม่ว่าจะเป็น SPALI, AP, ORI, LH และ NOBLE ที่เห็นได้จากปริมาณการซื้อขายในแต่ละวันที่มีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง และนับจากนี้บริษัทเหล่านี้จะน่าสนใจหรือไม่ Wealthy Thai หาคำตอบมาให้แล้ว

SPALI ปีนี้มีกำไรพิเศษ

เริ่มจาก SPALI นักวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ขณะนี้คาดกำไรปี 64 ของ SPALI เติบโตแข็งแกร่ง ซึ่งคาดว่าจะมีกำไรสุทธิประมาณ 5,849 ล้านบาท เติบโตจากปี 2563 ที่มีกำไรสุทธิ 4,251 ล้านบาท แนะนำ ซื้อ เพิ่มราคาเป้าหมายเป็น 24.50 บาท


ทั้งนี้คาดว่ากำไรจะเติบโตดีทุกไตรมาสในปีนี้ โดย SPALI คาดไตรมาส 2-3 จะขยายตัวแข็งแกร่งเนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียม 3 แห่งมูลค่ารวม 1.43 หมื่นล้านบาทจะสร้างเสร็จ (ขายไปแล้ว 83% โดยเฉลี่ย) ตัวขับเคลื่อนสำคัญ คือ Backlogคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้เป็นรายได้ในระดับสูง การเปิดตัวโครงการใหม่ที่เป็นประวัติการณ์และอัตรากำไรที่เพิ่มขึ้น


“เราปรับเพิ่มคาดการณ์กำไรปี 64-65 ขึ้นเล็กน้อย 4-5% ต่อปี การเติบโตของกำไรในปีนี้น่าจะอยู่ที่ 38% YoY อัพไซด์น่าจะมาจาก 1.มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ของรัฐบาลและ 2.กำไรพิเศษจากการขายสำนักงานให้กับกองทรัสต์ SPALIRT ที่จัดตั้งขึ้นใหม่”บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าว


ผู้บริหารตั้งเป้ายอดขายล่วงหน้า (พรีเซลล์) ที่ 2.7 หมื่นล้านบาท (+11% YoY) ยอดโอนที่ 2.8 หมื่นล้านบาท (+36% YoY) และเปิดตัวโครงการใหม่สำหรับปี 64 ที่ 3.4 หมื่นล้านบาท (+ 40% YoY) ตามลำดับ โดยมีงานในมือคิดเป็น 57% ของเป้าหมายรายได้แล้ว สัดส่วนการขายคอนโดมิเนียมที่มีอัตรากำไรสูงมากขึ้นคาดจะผลักดันให้อัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่า 40% จาก 38% ในปี63

AP รุกเปิดแนวราบ

ขณะที่ AP โดยนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด คงแนะนำ “ซื้อ” ราคาเหมาะสม ณ สิ้นปี 2564 ที่ 8.35 บาท/หุ้น และคงให้เป็น Top Pick ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้บริษัทตั้งเป้าหมายการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2564 ทั้งสิ้น 34 โครงการ รวมมูลค่า 4.3 หมื่นล้านบาท (-4.5% YoY) แบ่งเป็นแนวราบ 28 โครงการรวมมูลค่า 2.9 หมื่นล้านบาท และแนวสูง 4 โครงการรวมมูลค่า 1.4 หมื่นล้านบาท ส่วนเป้าหมาย Presale อยู่ที่ 3.6 หมื่นล้านบาท (+12.1% YoY)  และ ยอดโอน (คิดบนมูลค่า JV 100%) อยู่ที่ 4.3 หมื่นล้านบาท (-6.6% YoY) ด้าน Backlog ณ วันที่ 15 ก.พ. 2564 อยู่ที่ 3.8 หมื่นล้านบาท


นักวิเคราะห์บอกอีกว่า เรามีมุมมองเป็นบวกต่อแผนการดำเนินงานปี 2564 ที่แม้ยังเน้นการเปิดตัวโครงการแนวราบเป็นหลัก แต่แผนการเปิดตัวโครงการแนวสูง (รวม 1.4 หมื่นล้านบาท) คาดเป็นปัจจัยหลักที่จะทำให้ส่วนแบ่งการตลาดในด้านยอดขายของบริษัทเติบโตโดดเด่นเป็นอันดับต้นๆ ของกลุ่ม หลังอุปทานแนวสูงช่วงระดับราคา 3-10 ล้านบาท คาดลดลงอย่างมีนัยสำคัญจากการแข่งขันในการระบายสินค้าที่เข้มข้นในช่วงครึ่งแรกของปี 64


ดังนั้นจึง เราคงประมาณการกำไรปี 2564 ที่ 3.7 พันล้านบาท แม้คาดลดลง 11.7% จากฐานที่สูงในปี 2563 แต่ราคาปัจจุบันซื้อ-ขาย บน PER2564 ที่เพียง 6.2 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีของบริษัทที่ 7.6 เท่า และต่ำกว่าอุตสาหกรรมที่ 7.5 เท่าอย่างมีนัยสำคัญ

ORI ธุรกิจใหม่ทำกำไร 50 ล้านบาทในปี 65

ขณะที่ ORI โดยนักวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ เคทีบีเอสที จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ยังคงแนะนำ ซื้อ และราคาเป้าหมายที่ 10.00 บาท โดยมี key catalyst จากกำไรไตรมาส 1/64 ที่จะกลับมาโดดเด่น และปี 64 ที่เติบโตสูง เนื่องจากมีคอนโดใหม่เริ่มโอนค่อนข้างมาก และยังมี backlog ที่รอรับรู้เป็นรายได้ที่สูง


ทั้งนี้ ประเมินกำไรสุทธิปี 2564 ที่ 3.2 พันล้านบาท เติบโต 20%จากปีก่อน ส่วนกำไรปกติจะเพิ่มขึ้น 29% จากปีก่อน เนื่องจากจะมีคอนโดใหม่เริ่มโอนต่อเนื่องทุกไตรมาสรวม 8 โครงการ รวมถึงรายได้จากโครงการแนวราบจะปรับตัวเพิ่มขึ้นจากการเปิดโครงการใหม่มากขึ้น


สำหรับ backlog ที่จะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2564  ทำได้ค่อนข้งสูงแล้วที่ 76% จากรายได้ที่เราประเมิน ซึ่ง backlog ในงวดไตรมาส 4/63ที่ยังรับรู้เป็นรายได้ไม่ทันราว 2 พันล้านบาท จะไปเป็น backlog ที่รับรู้เป็นรายได้ในไตรมาส 1/64 แทน ซึ่งจะทำให้กำไร ไตรมาส 1/64  กลับมาเติบโตทั้งจากช่วงเดียวกันของปีก่อน และจากไตรมาสก่อนได้โดดเด่น นอกจากนั้น อาจมีกำไรพิเศษราว 100-200 ล้านบาท จากการขายเงินลงทุนในบริษัทย่อย 2-3 แห่งให้กับบริษัท JV ซึ่งเรายังไม่ได้รวมในประมาณการ


ส่วนธุรกิจใหม่ ประเมินว่าจะช่วยเพิ่มกำไรในปี 2565 ราว 50 ล้านบาท (ยังไม่ได้รวมในประมาณการ)  ซึ่งยังเป็นสัดส่วนน้อย แต่จะมีนัยสำคัญมากขึ้นในอีก 3-5 ปีข้างหน้า ซึ่งเราจะมีการปรับประมาณการอีกครั้งหลัง  ORI  มีการเปิดเผยข้อมูลเป้าหมายทางการเงิน โดย ORI  ตั้งเป้าหมายจะมีสัดส่วนรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาฯ คิดเป็น 30% ในอีก 5 ปีข้างหน้า (จากปีปัจจุบันที่ 10%) นอกจากนั้น มีแผนที่จะ spin-off ธุรกิจใหม่ให้ได้ภายใน 3-5 ปี

LH ปีนี้กำไรพุ่ง 8,014 ล้านบาท

ด้าน LH โดยนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่าแนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมาย 9.20 บาท โดย LH ตั้งเป้ายอดขายล่วงหน้าที่ 2.8 หมื่นล้านบาท (+5%)  / รายได้ที่อยู่อาศัย 3 หมื่นล้านบาท (+ 9%)  / โรงแรมและรายได้ค่าเช่า 2.8 พันล้านบาท (+16%)  / มูลค่าโครงการเปิดตัวใหม่ 2.07 หมื่นล้านบาท (-28%) เป้าหมายดังกล่าวดูอนุรักษ์นิยม แต่หากตลาดฟื้นตัวเร็วกว่าที่คาดไว้ บริษัทก็มีที่ดินเพียงพอสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มเติมในช่วงหลังของปีนี้


แม้ธุรกิจที่อยู่อาศัยจะเติบโตเพียงเล็กน้อย แต่เราคาดการณ์ว่ากำไรปี 64 จะเพิ่มขึ้นเป็นตัวเลขสองหลักมาอยู่ที่ระดับ 8,014  ล้านบาท เติบโตจากปีกาอนที่มีกำไร 7,145 ล้านบาท คาดได้รับแรงหนุนจาก 1.การฟื้นตัวของรายได้โรงแรม / ค่าเช่า 2.ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วม เช่น HMPRO 3.ธุรกิจธนาคารของ LHFG และ 4.รายได้ประจำจากกองทรัสต์ / กองทุนอสังหาริมทรัพย์

NOBLE มั่นใจปีนี้รายได้ตามเป้า 11,000 ล้านบาท

และสุดท้าย NOBLE ล่าสุด นายธงชัย บุศราพันธ์ ประธานกรรมการ และประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NOBLE มั่นใจว่าปีนี้ทั้งปีจะสามารถทำรายได้ได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ 11,000 ล้านบาท และตั้งเป้ายอดขาย (pre-sale) จำนวน 16,000 ล้านบาท เพื่อก้าวขึ้นไปเป็นผู้นำด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยติดอันดับ TOP 5 ภายใน 3 ปีข้างหน้า โดยมียอด Backlog  ณ สิ้นสุดปี 2563 อยู่ที่ 12,805 ล้านบาท ซึ่งจะสามารถทยอยรับรู้ภายใน 3 ปีข้างหน้าอย่างต่อเนื่อง พร้อมเดินหน้าเปิดโครงการอีก 11 โครงการ มูลค่ารวม 45,100 ล้านบาท


โดยนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง จำกัด (มหาชน) ระบุว่า วัคซีน-การปลดล๊อคการเดินทาง นอกจากจะส่งผลบวกต่อกลุ่มท่องเที่ยว ยังส่งผลบวกต่อ NOBLE ด้วย เพราะว่า NOBLE เป็นบริษัทที่จับตลาดลูกค้าต่างชาติโดยตรง ที่มีส่วนแบ่งตลาดสูงที่สุด ดังนั้นเมื่อมีการเปิดประเทศ คาดยอดขายของ NOBLE จะพุ่งขึ้นอย่างโดดเด่นที่สุด ในแง่พื้นฐานกำไรปัจจุบัน NOBLE มี Backlog ราว 6.8 พันล้านบาท รองรับรายได้ไปแล้ว 60% นับว่ามีความชัดเจนของรายได้สูงเป็นอันดับต้นๆของอุตสาหกรรม นอกจากนี้ประมาณการกำไรปี 2564 ที่เราคาด 1.7 พันล้านบาท นั้นยังไม่รวมอัพไซด์จากมาร์จิ้นโครงการ Above ร่วมฤดี ที่สูงมาก


เราแนะนักลงทุนให้มองข้ามไปถึงช่วงเปิดการเดินทาง คาดจะเห็น valuation ปรับตัวขึ้นเหนือค่าเฉลี่ยฯได้ เราปรับราคาเป้าหมายขึ้นเป็น 10.60 บาท (Re-rate PE ขึ้น แบบอนุรักษ์นิยม เท่าค่าเฉลี่ยกลุ่มฯ ที่ 8.5 เท่า) ปัจจุบันหุ้นเทรด discount จากกลุ่ม ด้วย PE 6.7 เท่า เท่านั้น จึงแนะนำ “ซื้อ”


ด้านนักวิเคราะห์บริษัท หลักทรัพย์ เอเชีย เวลท์ จำกัด ระบุว่า เรายังคงชื่นชอบบริษัทจาก 1.โอกาสในการเติบโตของรายได้จากกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ซึ่งยังมี Pent Up Demand โดยบริษัทมีความเป็นผู้น้าในกลุ่ม Oversea Market ซึ่งได้รับความเชื่อถือจากลูกค้าต่างชาติ โดย ณ ปัจจุบันบริษัทมีโครงการพร้อมโอน ที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ อาทิ NOBLE BE 19 และ NOBLE AROUND 33


2.โอกาสในการเติบโตของธุรกิจทั้งหลักและรอง อาทิ การร่วมทุนกับทางกลุ่ม BTS ในการพัฒนาโครงการ ซึ่งจะเริ่มเห็นการเปิดตัวโครงการในช่วงไตรมาส 4/64 รวมทั้งการเข้าถือหุ้น 20% ใน SWP ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ SAWAD ซึ่งคาดว่าจะสามารถรับรู้ก้าไรได้ทันทีในปี 64


3.โอกาสในการขยายการลงทุนอสังหาฯ ไปยังต่างประเทศ เช่น ประเทศอังกฤษ เป็นต้น และ 4.อัตราเงินปันผลที่สูง ซึ่งเราคาดเงินปันผลในปี 64 ไว้ที่ 0.82 บาทต่อหุ้น (Div.Yld.10.4%) ทำให้เรายังคงแนะน้า “ซื้อ”เพื่อลงทุนระยะยาว ให้ราคาเป้าหมายที่ 9.90 บาท โดยคาดปี 64 มีกำไรสุทธิ 1,881 ล้านบาท เติบโตเล็กน้อยจากปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 1,878 ล้านบาท

ขอบคุณที่มาเนื้อหาข้อมูลจาก