3 กูรูดัง เผยแนวคิดลงทุน ‘อสังหาฯ’

3 กูรูดัง เผยแนวคิดลงทุน ‘อสังหาฯ’ ท่ามกลางความปั่นป่วนของ ศก. สหรัฐ

3 กูรูชื่อดังจาก “ภาคอสังหาริมทรัพย์”สหรัฐ เผย แนวคิดการลงทุนในภาคอสังหาฯ เพื่อรับผลตอบแทน ภายใต้ความปั่นป่วนในภาคเศรษฐกิจของสหรัฐ

Key Points

• อัตราดอกเบี้ยในสหรัฐที่ปรับตัวสูงขึ้นเข้าไปเปลี่ยนโฉมหน้าของการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์
• เบสส์ ฟรีดแมน ซีอีโอ ของ บราวน์ แฮร์ริส สตีเวนส์ แนะลงทุนในที่อยู่อาศัย
• แกรี่ บีสลีย์ ซีอีโอและผู้ร่วมก่อตั้ง รูฟสต็อก แนะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับค่าเช่ารายเดือน
• เอริค แบรนสัน หัวหน้าฝ่ายการลงทุนจาก ซินเดโอ เวลธ์ พาร์ทเนอร์ส ฟันธง ถือเงินสดรอจังหวะที่ตลาดเข้าสู่สภาวะปกติ

อัตราดอกเบี้ยในสหรัฐที่ปรับตัวสูงขึ้นเข้าไปเปลี่ยนโฉมหน้าของการลงทุนใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” อย่างมาก และในบางมุมก็เปลี่ยนไปในรูปโฉมที่เหล่านักลงทุนคาดไม่ถึง

ไม่ว่าจะเป็น อุปทานโครงการที่อยู่อาศัย (Housing Supply) อยู่เกณฑ์ค่อนข้างจำกัด ขณะที่พื้นที่สำนักงานล้นเกินรวมทั้งความกลัวว่าจะเกิดสภาวะเศรษฐกิจถดถอย (Recession) ก็เข้าไปทำให้ราคาที่อยู่อาศัยบางพื้นที่ลดต่ำลงสวนทางกับอีกพื้นที่ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจจากปัจจัยด้านการเพิ่มขึ้นของประชากร (Demographic Changes) 

รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ยังส่งผลกระทบให้ความสามารถในการจ่ายเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของบรรดาคนรุ่นใหม่หรือผู้ที่ตัดสินใจซื้อบ้านเป็นครั้งแรกลดน้อยลง จนอาจถึงขั้นไม่มีความสามารถในการซื้อเลย 

ขณะที่นักลงทุนหรือประชาชนที่มี “กระแสเงินสด” คล่องตัวกลับปิดดีลซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นได้อย่างง่ายดายหรือแม้กระทั่งเจ้าของโครงการขายหรือให้เช่าบ้านก็ตกอยู่ในสภาวะที่ลูกหนี้อาจผิดนัดชำระจากสภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นแต่บริษัทรับสร้างบ้านกลับจับจ้องไปที่อุปสงค์บ้านที่เพิ่งสูงขึ้นแบบสวนทางกัน

ทั้งหมดที่กล่าวมา ดูเหมือนจะเป็น “ฉากทัศน์” ที่ค่อนข้างสับสนสำหรับใครก็ตามที่ต้องการ “ซื้อ” หรือ “ลงทุน” กับสินทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ทว่า ในทุกวิกฤติย่อมมีโอกาสในการลงทุนเสมอ 

โดยหากถามผู้ที่ผ่านความปั่นป่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์จากวิกฤติทางการเงินในสหรัฐเมื่อหลายปีที่แล้ว อาจตั้งคำถามว่า นักลงทุนควรซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ราคาอยู่ในสภาวะตกต่ำ และหาโอกาสขายเมื่อราคาฟื้นตัวใช่ไหม หรือควรมองหาสินทรัพย์ในหมวดอสังหาริมทรัพย์อื่นที่อยู่นอกตลาดเลยหรือไม่ 

เพื่อตอบคำถามเหล่านั้น ผู้เขียนได้พูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญทั้งหมด 3 ท่านเกี่ยวกับการลงทุน ภายใต้กรอบเงินสดสำรองในมือประมาณ 2.5 แสนดอลลาร์  (ประมาณ 8.25 ล้านบาท) ว่าควรลงทุนในสินทรัพย์เชิงอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดในสภาวะตลาดเช่นนี้

1. เบสส์ ฟรีดแมน (Bess Freedman) ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) ของ บราวน์ แฮร์ริส สตีเวนส์  (Brown Harris Stevens) บริษัทด้านอสังหาริมทรัพย์หรูในสหรัฐ แนะนำให้ “ลงทุนในที่อยู่อาศัย”

แนวคิดการลงทุน

การลงทุนในที่อยู่อาศัยเป็นวิธีสร้างความมั่งคั่งข้ามรุ่นที่ดี เพราะเป็นการเป็นการซื้อสินทรัพย์ครั้งใหญ่และครั้งเดียวที่ชาวอเมริกันจำนวนหนึ่งมักทำ ภายใต้การวางแผนการเงินที่เหมาะสม เพราะในอนาคตที่อยู่อาศัยจะเป็นสินทรัพย์ที่ทำเงินได้อย่างเหลือเชื่อ 

โดยการซื้อสินทรัพย์ประเภทนี้มีข้อดีที่แตกต่างจากการลงทุนในหุ้น คือสามารถใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ดังกล่าวได้จริง ไม่ว่าจะเป็นอยู่อาศัยด้วยตัวเอง หรือปล่อยเช่าเพื่อสะสมรายได้ ในขณะที่รอให้สินทรัพย์ดังกล่าวสร้างมูลค่าตามสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป

กลยุทธ์การลงทุน

 สถานการณ์ในปัจจุบันเป็นสิ่งที่ท้าทายมากมาย โดยหากย้อนไปในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 สินทรัพย์เชิงอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมอย่างมาก โดยในช่วงนั้นธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ลดอัตราดอกเบี้ยจนต่ำศูนย์ และอัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Rates) อยู่ในระดับต่ำมาก แต่มาวันนี้ อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นและผู้ขายปล่อยสินทรัพย์ดังกล่าวในราคาที่สูงเท่าเดิม

อย่างไรก็ตาม ขณะนี้สถานการณ์เปลี่ยนไป ที่อยู่อาศัยซึ่งมีราคาสูงก็เริ่มขายไม่ออก รวมทั้งเราเห็นผู้ซื้อเจรจากันเพื่อต่อรองราคากับผู้ขายมากขึ้น จนหลายครั้งก็บรรลุข้อตกลงในราคาที่ต้องการ

ประกอบกับตอนนี้ ผู้ซื้อที่มีสภาพคล่องเพียงพอพิจารณายื่นข้อเสนอซื้อสินทรัพย์ด้วยเงินสด เนื่องจากไม่ต้องการจ่ายค่าบ้านแบบรายเดือนที่สูงขึ้น 

ดังนั้น ปัจจุบัน ตลาดเป็นของผู้ซื้อ นักลงทุนเพียงต้องมองหาสินทรัพย์เชิงอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการเท่านั้น

โดยในการตัดสินใจซื้อแต่ละครั้ง ควรพิจารณา 2 ปัจจัยหลักคือ สถานที่ตั้ง และแสง เพราะราคาสินทรัพย์ดังกล่าวมีโอกาสเพิ่มสูงขึ้น หากสถานที่ตั้งและแสงดี  

การลงทุนในลักษณะใกล้เคียง 

ฉันจะซื้อห้องสตูดิโอหรือห้องแบบ 1 ห้องนอนเล็กๆ ในย่านที่ฉันชอบ บริเวณนิวยอร์ก และตอนนี้ฉันเป็นเจ้าของห้องแบบนั้นและมีผู้เช่าแล้ว แต่ก็ยังตั้งใจจะลงทุนเพิ่ม เพราะใครจะรู้ล่ะ? ลูกของฉันคนหนึ่งอาจจะต้องการห้องชุดนั้นในภายหลังก็ได้ และที่สำคัญในอนาคตราคาสินทรัพย์นี้ก็ต้องปรับตัวขึ้นอย่างแน่นอน

2. แกรี่ บีสลีย์ (Gary Beasley) ซีอีโอและผู้ร่วมก่อตั้ง รูฟสต็อก (Roofstock) บริษัทด้านอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐแนะนำให้ “ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับค่าเช่า”

แนวคิดการลงทุน

เราอยู่ในช่วงเวลาที่มีความเสี่ยงสูงจากอัตราเงินเฟ้อสูง และผมมองว่าบ้านเดี่ยวเป็นเหมือน“พันธบัตรชดเชยเงินเฟ้อ”  (An Inflation-indexed Bond) กับตัวกระตุ้นตราสารทุน (An Equity Kicker) และที่สำคัญมีโอกาสที่คุณจะได้รับค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอ

อย่างไรก็ตาม ทุกปีนักลงทุนจำเป็นต้องปรับราคาค่าเช่าให้เหมาะสมเพื่อชดเชยอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้ปัจจุบัน แนวคิดในการเช่าที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไป หลายคนกำลังตัดสินใจค่อนข้างนานในการซื้อที่บ้านสักหลัง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงทำให้หลายคนตัดสินใจเช่าไปตลอด ดังนั้นนี่จึงอาจเป็นโอกาสในการลงทุนที่แท้จริง 

โดยผมยังจะสนับสนุนให้พิจารณาคุณสมบัติหลายๆ อย่างของที่อยู่อาศัยก่อนลงทุน ไม่ใช่พิจารณาเพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง ที่สำคัญความสวยงามของการลงทุนในบ้านเดียวคือราคา บ้านเหล่านี้อยู่เพียง 2.5 แสนดอลลาร์ (ประมาณ​ 8.25 ล้านบาท) หรือ 3 แสนดอลลาร์ (9.9 ล้านบาท) เท่านั้น โดยยิ่งบ้านเหล่านั้นมีราคาต่ำ คุณก็สามารถซื้อได้ในปริมาณมากยิ่งขึ้น 

กลยุทธ์การลงทุน

ให้ซื้อบ้านแบบลงทุนระยะยาว หรือซื้อขาดและรอให้อัตราดอกเบี้ยกู้บ้านลดลงมา เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงแล้ว ก็นำบ้านไปจำนองกับธนาคารเพื่อให้ได้เงินสดไปซื้อสังหาริมทรัพย์ในโครงการอื่นเพิ่ม

ที่สำคัญการที่คุณลงทุนกับวัสดุหรือการปรับปรุงสินทรัพย์เชิงอสังหาเหล่านั้นอย่างมีคุณภาพตั้งแต่แรก อาจช่วยลงภาระค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงได้ในอนาคต 

การลงทุนในลักษณะใกล้เคียง 

โดยส่วนตัวแล้วผมชอบแนวคิดของการมีทรัพย์สินที่สามารถใช้ประโยชน์ ในสถานที่ที่สามารถไปใช้เวลาพักผ่อนได้  โดยผมวางแผนจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบนี้ในเมืองคาร์เมล รัฐแคลิฟอร์เนีย เพราะมีอากาศที่ดีและภูมิประเทศที่งดงาม

3. เอริค แบรนสัน (Eric Branson) หัวหน้าฝ่ายการลงทุนจาก ซินเดโอ เวลธ์ พาร์ทเนอร์ส (Cyndeo Wealth Partners) บริษัทให้บริการวางแผนทางการเงิน สัญชาติอเมริกัน แนะนำให้ “สังเกตช่วงสินทรัพย์ปรับฐานลง”

แนวคิดการลงทุน

เพื่อนคนหนึ่งของผมมีคำพูดติดปาก คือ "อย่าเพิ่งทำอะไรเลย ยืนรอก่อน" 

จริงๆ แล้ว บางครั้งในชีวิต คุณก็ต้องการบ้านสักหลัง บางทีคุณอาจมีครอบครัวและจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้ แต่ผมอยากบอกว่า จากสภาวะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นทำ “ภูมิทัศน์การลงทุน” ในสินทรัพย์ประเภทนี้เปลี่ยนไป โดยผมยืนยันว่าหากรอได้ ในอนาคตอาจมีจุดที่น่าเข้าซื้อมากกว่านี้ 

กลยุทธ์การลงทุน

สิ่งสำคัญที่ต้องคำนึงคือ ในตลาดปัจจุบัน การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยทำให้การชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage payments) ปรับตัวสูงขึ้น  หมายความว่าคุณอาจไม่สามารถหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะกับสถานภาพทางการเงินของคุณได้

ที่สำคัญ ในเวลานี้ผมขอเตือนอย่าซื้อสินทรัพย์เพื่อทำกำไรระยะสั้น เพราะหากคุณตั้งใจลงทุนในที่อยู่อาศัยระยะสั้นเพียง 2-3 ปี คุณจะ “เสีย” มากกว่า “ได้” เพราะเป็นจังหวะการลงทุนที่ไม่มีสดใสมากนัก 

หากคุณต้องการลงทุนในช่วงนี้ ผมแนะนำ “กองทุนรวมตลาดเงิน”  โดยสมมติว่าคุณมีเงินออม 2 แสนดอลลาร์ (6.6 ล้านบาท) และสร้างรายรับประมาณ 4% จากเงินสดนั้น คุณจะได้รับดอกเบี้ยประมาณ 8,000 ดอลลาร์ต่อปี (ประมาณ264,000 บาท) หากคุณลองคิดดู นั่นก็เท่ากับค่าเช่าอย่างน้อย 2 ถึงสาม 3  เดือนเลยทีเดียว

ทั้งนี้ การหยุดเพื่อรอเวลาเหมาะสมกับการลงทุน จะช่วยให้คุณมีเวลาหาข้อมูลสินทรัพย์มากขึ้นด้วย โดยให้หาที่อยู่อาศัยที่มีทัศนวิสัยและอากาศดีเพื่อการลงทุนในอนาคตเมื่อสถานการณ์เหมาะสม

การลงทุนในลักษณะใกล้เคียง 

ลูกชายของผมกำลังจะจบมัธยมปลายในปีนี้ และสิ่งหนึ่งที่เราทำบ่อยมากคือการล่องเรือในดิสนีย์ แลนด์ และเรากำลังไปท่องเที่ยวในอะแลสกาอีกครั้งเร็วๆ นี้  ดังนั้นคำแนะนำของผมคือ หากสถานะทางการเงินของคุณอยู่ในเกณฑ์ดี ก็ให้ไปถอนเงินเก็บ เพื่อไปฝากใน “ธนาคารแห่งความทรงจำ” ครับ