7ปัจจัยเสี่ยงสะเทือน!!อสังหาฯ เมื่อทุกอย่างไม่เหมือนเดิม

อสังหาฯปีนี้ เริ่มมีสัญญาญไม่ค่อยสดใส จาก 7ปัจจัยเสี่ยงที่ "ปิติ ตัณฑเกษม" นายแบงก์ใหญ่จากทหารไทยธนชาตได้ฉายภาพให้เห็นถึงดีมานด์ที่"หดตัว"ต่อเนื่องจากผลกระทบรอบด้านที่มีผลต่อกำลังซื้อและพฤติกรรมผู้บริโภค เพราะทุกอย่างไม่เหมือนเดิม

ปิติ ตัณฑเกษม กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ธนาคารทหารไทยธนชาต จำกัด(มหาชน)หรือ TTB กล่าวในงาน อสังหาริมทรัพย์ไทย ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2522 ในหัวข้อ "แนวโน้มและภาวะเศรษฐกิจ ตลาดเงิน ตลาดทุน จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯในปี 2565 อย่างไร " ว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เจอแรงกดดันหลายด้าน ที่ส่งผลให้ความต้องการ (ดีมานด์)การซื้อที่อยู่อาศัย "ลดลง "

ทั้งนี้ เป็นผลมาจาก   7 ปัจจัยหลัก ที่มาจาก  1.โครงสร้างประชากรไทยเปลี่ยนแปลงไป “คนวัยทำงานลด โสดนาน ชราเพิ่ม” ทำให้นิยมบ้านพักขนาดพอเหมาะ เน้นความปลอดภัย และฟังก์ชันใช้งานง่าย  คาดการณ์ว่า 10 ปีข้างหน้า ขนาดครอบครัวไทยมีแนวโน้มลดลงตามจำนวนประชากร โดยกลุ่มวัยทำงานลดลงมาก แต่จะเพิ่มขึ้นในเขตปริมณฑลและภาคตะวันออก ซึ่งเป็นที่น่าจับตามอง เพราะจะมีการเคลื่อนย้ายของประชากร  ขณะที่กลุ่มผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น

 2.พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปหันมาทำงานที่บ้าน(  Work From Home)มากขึ้น จึงต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ส่วนตัว ในเขตชานเมือง/ต่างจังหวัด และมีฟังก์ชันตอบโจทย์ รวมถึงให้ความสำคัญกับปัญหาสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ฉะนั้นกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรทำก็คือการพัฒนาโครงการที่ตอบรับกับผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การมีฟังก์ชั่นที่รองรับ  Work from home และการใช้วัสดุที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ( Eco Friendly )

    3. ปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูง จะกลายเป็นแรง "กดดัน" กำลังซื้อผู้บริโภค

    4.มาตรการรัฐในปี 2565 ที่ออกมาช่วยภาคอสังหาฯช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศ ได้ระดับหนึ่ง แต่ยังไม่ครอบคลุมถึงที่อยู่อาศัยระดับปานกลาง และมีระยะเวลาจำกัดแค่ปี 2565 เท่านั้น การผ่อนคลายมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ช่วยฟื้นฟูดีมานด์ ที่อยู่ในระดับต่ำ ส่วนมาตรการที่มีต่อภาคอสังหาฯกระตุ้นต่างชาติซื้อ พบว่าสัดส่วนการซื้ออสังหาฯของต่างชาติ"ลดลง" โดยเฉพาะจีน ซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักลดลงมาตั้งแต่ปี 2561 

    5.ซัพพลายส่วนเกิน(Excess Supply)ในภาคอสังหาริมทรัพย์ใน 3ปีที่ผ่านมาเริ่มมีการปรับสมดุล
    6. แนวโน้มต้นทุนงานก่อสร้างเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการให้ดี อาทิ การบริหารจัดการสต๊อกวัสดุก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ และ การจัดหาแรงงานก่อสร้างเพื่อไม่ให้ขาดแคลน สำหรับที่ดิน ต้นทุนแรงงานที่ปรับตัวสูงขึ้นนั้น ได้ส่งผลกระทบต่อต้นทุอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในอดีตและในอนาคต

    และ7.แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่ม ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคาดการณ์ว่าจะมีการปรับดอกเบี้ยนโยบายในปี 2566  ซึ่งจะนำไปสู่การขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ตามมา

 ในฐานะนายแบงก์  แนะนำว่า  การบริหารดอกเบี้ยขาขึ้น สามารถดำเนินการได้ อาทิ ล็อกต้นทุนดอกเบี้ยไว้ ลดผลกระทบดอกเบี้ยขาขึ้น ออกแคมเปญจูงใจเสนอขายกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพรับสิทธิส่วนลด ของแถม พร้อมดอกเบี้ยถูกเพื่อระบายสต็อกที่มีอยู่ออกไป

 "ในโลกที่เกิดการดิสรัปชัน เราไม่สามารถอยู่ได้ด้วยคนเดียว พาร์ทเนอร์ชิพถือเป็นสิ่งที่สำคัญในการกระตุ้นให้เกิดการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ และเอื้อให้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้เพิ่มขึ้น สามารถทำได้ ผ่านการทำแคมเปญร่วมกันกับภาคอสังหาฯผู้ประกอบการร่วมกับแบงก์ เพื่อเปิดโอกาสให้คนกลุ่มที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น "
      โดยการให้ “จ่ายค่าเช่า” แทนการกู้ในช่วงแรก และเปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินดาวน์ในระยะข้างหน้า เพราะเมื่อธนาคารเห็นถึงความสามารถการผ่อนจ่ายของลูกหนี้ที่ดี อาจทำให้ธนาคารกลับมาปล่อยสินเชื่อได้ เพื่อลดการปฏิเสธตั้งแต่ครั้งแรกที่ขอกู้สินเชื่อ

    “วันนี้หนี้ครัวเรือนสูง ลูกหนี้ที่มีสินเชื่อบ้าน รถ เหล่านี้เข้าสู่การพักหนี้ 50% และปัจจุบันมี 1 ใน 4 หรือ 17.8% ที่ยังขอเข้ามาตรการช่วยเหลือ และ 5.2% เป็นลูกหนี้ที่กำลังมีปัญหาและ 3.6% เป็นลูกหนี้ที่มีปัญหาไปแล้ว เหล่านี้อาจส่งผลให้การกู้บ้านหลังที่สองในระยะข้างหน้าให้ลดลงได้และภายใต้ดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อาจส่งผลทำให้ภาระผ่อนของผู้กู้ปรับเพิ่มขึ้นได้”