'ธุรกิจโรงแรม' จะรอดอย่างไร?

ปัจจุบันการเดินทางเกิดขึ้นน้อยมาก โดยเฉพาะการท่องเที่ยวระหว่างประเทศ ทำให้ความต้องการพักโรงแรมลดน้อยตามไปด้วย บางโรงแรมปิดไปชั่วคราว แต่หลายแห่งติดตรงไปกู้เงินเขามาสร้าง ยังผ่อนไม่หมด จะปรับโครงสร้างหนี้อย่างไร แล้วโรงแรมจะอยู่รอดได้อย่างไร?

ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจความเห็นของผู้รู้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกเกือบ 200 ราย ต่างเห็นร่วมกันว่าในบรรดาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ที่ย่ำแย่ที่สุดจากพิษโควิด-19 ก็คือโรงแรม รองลงมาก็คืออสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท ทั้งแบบซื้อขายหรือเช่าตามแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ ตามมาด้วยศูนย์การค้า และอาคารสำนักงานในเขตใจกลางเมืองทั้งหลายที่มีความต้องการลดลงอย่างเด่นชัด

ไม่เฉพาะแต่โรงแรม แม้แต่เว็บไซต์จองโรงแรมทั้งหลายก็ได้รับผลกระทบอย่างมาก การเดินทางท่องเที่ยวน้อยลง การเดินทางเพื่อธุรกิจก็น้อยลง การประชุมสัมมนาระหว่างประเทศก็ไม่มีการจัดกันแล้ว โอกาสที่จะใช้โรงแรมจึงน้อยลงอย่างไม่น่าเชื่อ กรณีนี้จึงกระทบต่อกระแสเงินสดของธุรกิจโรงแรมเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม Booking.com ก็มองแนวโน้มการเดินทางท่องเที่ยวในอนาคตใหม่ไว้ดังนี้

1.การ “ล็อกดาวน์” นี้เป็นปรากฏการณ์ชั่วคราว ผู้คนยังต่าง “โหยหา” การท่องเที่ยวอยู่เหมือนเดิม และพร้อมจะกลับไปท่องเที่ยวใหม่เมื่อโอกาสมาถึง

2.การท่องเที่ยวต้องคุ้มค่าเงินมากขึ้น โดยเฉพาะในกรณีโรงแรมที่ปกติเป็นสิ่งที่ไม่ค่อยได้ใช้ แต่ราคาค่อนข้างแพง อาจต้องปรับตัวและเพิ่มความโปร่งใสมากขึ้น

3.แหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมจะได้รับความนิยมมากขึ้น การเดินทางท่องเที่ยวในท้องถิ่นแบบอินบาวนด์จะมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ผู้ที่คาดหวังจะเดินทางไกลเพื่อค้นหาสิ่งใหม่ๆ ก็มีมากขึ้นเช่นกัน

4.ความสะอาดและความปลอดภัยเป็นสิ่งที่สำคัญสำหรับโรงแรมในยุคใหม่ที่ต้องเน้นเป็นพิเศษ

5.กระแสความยั่งยืน ความสงบ จะมาสูงเป็นพิเศษ การท่องเที่ยวที่มีความแออัดจะได้รับความนิยมน้อยลง โรงแรมที่อยู่ในย่านแออัดคงต้องปรับตัว

6.กระแสเที่ยวไปด้วยทำงานไปด้วยคงมาแรง ที่พักก็คงออกมาในแนวนี้มากขึ้นที่ทำให้ผู้เข้าพักอยู่ได้นานขึ้น ไม่เคร่งเครียดจนเกินไป

7.โรงแรมแบบรีสอร์ทที่เป็นแหล่งพักผ่อนหย่อนใจจะได้รับความนิยมมากกว่าโรงแรมแบบธุรกิจ

ด้าน HospitalityNet ซึ่งเป็นเว็บไซต์สำคัญในวงการโรงแรมระดับโลก กล่าวถึงแนวโน้มการจัดการโรงแรมในอนาคตซึ่งจะเปลี่ยนไปจากเดิม ว่า

1.โรงแรมต้องเน้นเรื่องระบบสุขาภิบาลและความสะอาดเป็นพิเศษ โรงแรม 1-2 ดาวเล็กๆ ก็ต้องมีสิ่งเหล่านี้ หาไม่จะหาผู้พักได้ยาก

2.ความสำคัญของพื้นที่โล่งในโรงแรม เพราะการ “อุดอู้” อยู่ในอาคารแบบเดิม คงไม่พ้นความกลัวโควิดอย่างแน่นอน

3.การเพิ่มเสน่ห์ด้วยเรื่องราวการใช้สินค้าพื้นเมืองที่ส่งเสริมความยั่งยืน

4.การใช้คนทำงานจะน้อยลง จะใช้เครื่องจักร บาร์โค้ด คิวอาร์โค้ด มากขึ้น โดยไม่ต้องไปแตะต้องกับอาหารเครื่องดื่มโดยพนักงานเสิร์ฟ เป็นต้น

5.การเดินทางท่องเที่ยวเองโดยรถส่วนตัวจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นกว่าการใช้บริการทัวร์ท่องเที่ยว ทำให้การจัดการที่จอดรถและอำนวยความสะดวกต้องได้รับการใส่ใจมากขึ้น

6.การจัดการองค์กรของโรงแรมจะลดความซับซ้อนลง ใช้คนน้อยลง

7.การแปลงโรงแรมเป็นที่พักระยะยาวแบบอพาร์ตเมนต์จะมีมากขึ้น

สำหรับโรงแรมที่กู้เงินเขามาสร้างและยังผ่อนไม่หมด หรือเพิ่งผ่อนอยู่ แต่ปรากฏว่าไม่มีผู้เข้าพัก หรือมีผู้เข้าพักไม่เพียงพอ เปิดไปก็ขาดทุน ปิดไปก็ไม่มีรายได้ เราควรจะแก้ไขอย่างไรข้อนี้เราต้องพิจารณาว่า

1.วิธีการเสริมสภาพคล่องเพื่อให้ธุรกิจเดินต่อได้

2.ถ้าเกิดจะถอย ต้องประนอมหนี้/Hair Cut อย่างไรจึงจบได้สวย และไม่เป็นภาระแก่ทุกฝ่าย

3.จะจัดการทรัพย์สินที่สามารถขายหรือให้เช่าไปอย่างไรโดยให้ได้ราคาดี

4.ต้องมีแนวทางการลดหนี้กับเจ้าหนี้ที่ต้องรู้ การออกพ้นจากกับดักหนี้

5.ต้องรู้จักเลือกผู้จัดทำแผนการฟื้นฟูกิจการ

6.ในกรณีจำเป็น ต้องมีศิลปะในการล้มละลายที่สามารถกลับฟื้นตัวได้

แต่ถ้าเรามีโรงแรมที่เป็นของเราเองและไม่มีหนี้สิน แต่เชื่อว่าในรอบ 2 ปีนี้ไม่มีรายได้เข้ามาหรือมีรายได้เข้ามาไม่เพียงพอแน่ตามการคาดการณ์ของ “กูรู” ทั่วโลกแล้ว และเราอยากจะขาย เราก็คงต้องพิจารณาว่าจะขายในราคาเท่าไรดี กรณีนี้คงต้องใช้ทักษะการประเมินค่าทรัพย์สิน เราคิดได้คร่าวๆ ดังนี้

1.สมมติว่าแต่เดิมโรงแรมเรามีมูลค่า 1,000 ล้านบาท

2.ปกติมีรายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามสมควรแล้วเหลือเป็นเงิน 80 ล้านบาท

3.ก็เท่ากับเรามีอัตราผลตอบแทนปีละ 8%

4.ถ้ารายได้หายไป 2 ปี ก็เท่ากับหายไปเป็นเงินสุทธิ = 1/(1+8%)^2 หรือเหลือ 85.73%

5.ก็เท่ากับว่ามูลค่าของโรงแรมหายไป 14.27% หรือหายไป 143 ล้านบาท หรือมูลค่าอยู่ 857 ล้านบาทในวันนี้นั่นเอง

อย่างไรก็ตาม ในการซื้อโรงแรมจริง ผู้ซื้ออาจเพิ่มความเสี่ยงลงไปอีก 10% ต่อปี จึงกลายเป็น = 1/(1+18%)^2 หรือเหลือ 71.82% หรือเหลือ 718 ล้านบาท แทนที่จะเป็น 857 ล้านบาท กรณีราคาซื้อขายจริงจะเป็นเท่าไรกันแน่ก็คงขึ้นอยู่กับการต่อรอง ซึ่งขึ้นอยู่กับความอยากได้ใคร่มีของผู้ซื้อ ฐานะทางการเงินของผู้ขาย ภาวะตลาดและการคาดการณ์ในอนาคตนั่นเอง 

อย่างไรก็ตาม ก็คงเห็นได้ว่าการต่อรองราคาลดลงเหลือเพียงครึ่งต่อครึ่ง ก็คงเป็นไปไม่ได้อย่างแน่นอน ยกเว้นในกลุ่มของโรงแรมที่ติดปัญหาหนี้สินอยู่กับสถาบันการเงิน

ในการเจรจาต่อรองเพื่อการปรับโครงสร้างหนี้ จึงต้องอาศัยรายงานประเมินค่าทรัพย์สินจากบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลางจริงๆ เพื่อนำมาเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจและการเจรจาต่อรองด้วยข้อมูลที่เชื่อถือได้ และพึงมีศิลปะในการเจรจาต่อรองโดยเจ้าของโรงแรม หรือผู้ที่คิดจะซื้อหรือเทคโอเวอร์โรงแรม โดยอาจใช้บริการผู้เชี่ยวชาญเพื่อการนี้เป็นการเฉพาะ เพื่อความสำเร็จใน “ดีล” นั้นๆ

ขอบคุณที่มาเนื้อหาข้อมูลจาก