ดีเดย์LTV1เม.ย.ธปท.ลั่นคุุมเข้มอสังหาฯเก็งกำไร

ธปท.เผยพร้อมออกมาตรการ “เข้มเพิ่ม เติม” หากพบเก็งกำไร หลังคุม LTV บังคับใช้ 1 เม.ย. ชี้การปรับตัวของผู้ซื้อ เป็นตัวแปรชี้ทิศอสังหาฯปีนี้ ด้านกสิกรไทยชี้ รายได้ปรับเพิ่มไม่ทันราคาที่อสังหาฯแจงที่ดินปรับเพิ่ม 6% อาคารชุด 5.5% ทาวน์เฮาส์ 4% และบ้านเดี่ยว 2.3% จับตา“มิกซ์ยูส” ทยอยเพิ่มเฉียด 2 แสนยูนิตใน 5 ปีข้างหน้า ห่วงอุปทานคงค้างพุ่ง

สัญญาณการสะสมความเสี่ยงในภาคอสังหา ริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น เห็นได้จาก 1 ใน 4 ของบัญชีสินเชื่อปล่อยใหม่ มีวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เกิน 100% ทั้งโครงการแนวราบและอาคารชุดในทุกระดับราคา ประกอบกับจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ปี 2561 ขยายตัว 9.2% หรือการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยขยายตัว 20% ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยขยายตัว 6% ซึ่งสอดคล้องกับการขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เติบโต 7.8% แต่ระดับหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(เอ็นพีแอล)ในไตรมาส 4 ปี 2561 ปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 3.25% สวนทางกับเอ็นพีแอลของสินเชื่อประเภทอื่นที่มีแนวโน้มชะลอลง ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)จึงปรับ ปรุงมาตรการกำกับดูแลอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(LTV) เพื่อสร้างมาตรการป้องกันเชิงระบบการเงินและเศรษฐกิจมีเสถียรภาพในระยะยาว สร้างสภาพแวดล้อมในตลาดอสังหา ริมทรัพย์ให้มีอุปสงค์อุปทานและราคาที่เหมาะสม ซึ่งเกณฑ์ดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562

นายเมธี สุภาพงษ์ รองผู้ว่าการ ด้านเสถียรภาพการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)เปิดเผยต่อประเด็นดังกล่าวว่า ตัวแปรสำคัญที่จะกำหนดทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ คือ การประเมินผู้ซื้อว่าจะปรับตัวหรือสามารถรองรับการเปลี่ยนแปลงอย่างไร เพราะการเปลี่ยนอุปสงค์ย่อมกระทบต่อการวางแผนเปิดโครงการใหม่รวมถึงแผนการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งจะต้องติดตามอย่างใกล้ชิดในกลุ่มผู้ซื้อทั้งกลุ่มลูกค้าคนไทยและกลุ่มลูกค้าต่างประเทศ โดยเฉพาะจีน ซึ่งลูกค้าคนไทยนั้น มีหลายเหตุการณ์ที่จะส่งผลต่อการตัดสินใจ ไม่ว่าทิศทางอัตราดอกเบี้ย ปัญหาหนี้ครัวเรือน นโยบายจากภาครัฐ เช่น โครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของรัฐ อย่างโครงการบ้านล้านหลัง มาตรการคุม LTV และปัจจัยการเมือง ส่วนกลุ่มผู้ซื้อจากต่างประเทศ แม้ยังไม่เห็นผลกระทบ แต่เศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัวอาจส่งผลต่อ
การตัดสินใจของชาวจีนในระยะต่อไป

“หลังธปท.ประกาศคุม LTV เมื่อเดือนพฤศจิกายน เริ่มเห็นแบงก์ปรับตัวไปแล้ว โดยเข้มงวดสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งหลังวันที่ 1 เมษายน 2562 ธปท.จะประเมินผลอย่างรอบด้าน ทั้งข้อมูลระดับไมโครหรือผู้มีรายได้น้อย รายได้ปานกลาง หรือ มีรายได้สูง เพื่อติดตามดูแนวโน้มว่าเป็นอย่างไร หากแนวโน้มไปได้ อาจจะไม่ปรับอะไรหรือ อาจจะเข้มขึ้นหรือลดลงก็ได้ เช่น เข้มขึ้นหากเกิดการเก็งกำไร หรือใช้นโยบายผสมผสานทั้ง Micro prudential และ Macro prudential เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่น”

แนวโน้มอสังหาฯปีนี้ จะมีปัจจัยลบหลายอย่างทั้งผู้บริโภค ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินหรือภาครัฐ ที่ควรร่วมกันติดตามและประเมินความเสี่ยงอย่างต่อเนื่องและรอบด้าน เพื่อให้มีความระมัดระวังและปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลง รวมทั้งร่วมมือกับสถาบันการเงินสร้างมาตรฐานวัฒนธรรมด้านสินเชื่อ(Credit Culture) หรือวินัยการเงินที่ดี ซึ่งสินเชื่ออสังหาฯมีสัดส่วน 20% หรือ 1 ใน 5 ของสินเชื่อในระบบ โดยมีมูลค่า 6-8% ของจีดีพี แต่หากรวมธุรกิจเกี่ยวเนื่องเช่น ก่อสร้าง ปูนซิเมนต์ เฟอร์นิเจอร์ ไฟฟ้า และรถยนต์ มูลค่าจะมากกว่านี้ และหนี้เอ็นพีแอลสินเชื่ออสังหาฯคิดเป็น 33% ของหนี้ครัวเรือนทั้งหมด

ด้านนางสาวธัญญลักษณ์ วัชระชัยสุรพล รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปีนี้ สำหรับรายใหญ่ แม้จะเติบโตต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะเติบโต 4-5% แต่ลดลงจากปีก่อนที่ขยายตัว 7.8% ซึ่งจุดที่ต้องจับตา จะอยู่ที่มาตรการกำกับดูแลเพิ่มเติมทั้งอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่จะมีผลต่อการเติบโตสินเชื่อบ้าน ขณะที่แนวโน้มการแข่งขันยังรุนแรง โดยเฉพาะกลุ่มรีไฟแนนซ์ บ้านมือสองและลูกค้าระดับบน ซึ่งหลายปัจจัยท้าทายคาดว่า ตลาดอสังหาฯปีนี้จะหดตัว โดยมียอดการโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ 12.5-8.5% จากปีก่อนโต 19.3% ขณะที่ปริมาณอุปทานคงค้างอยู่ในกลุ่มอาคารชุด คอนโดมิเนียมในระดับราคาตํ่ากว่า 5 ล้านบาท อีกทั้งตลาด Mixed Use ที่แนวโน้มปริมาณอุปทานทยอยเข้าตลาดมากขึ้นในปี 2563 ต่อเนื่องถึงปี 2566

“Over Supply คอนโด มิเนียมระดับราคาตํ่ากว่า 5 ล้านบาทอยู่ระหว่างการระบาย แต่โครงการ Mixed Use กำลังจะมากขึ้น ในแง่ที่อยู่กรุงเทพฯและปริมณฑลเพิ่มขึ้นเฉียด 2 แสนล้านยูนิต หากอำนาจซื้อไม่มาพื้นที่เหล่านี้ต้องหาทางระบายในอนาคต”

ขณะที่ปีนี้อำนาจซื้อระดับกลางถึงล่างหรือธุรกิจที่พึ่งพิงอำนาจซื้อท้องถิ่น ในพื้นที่ต่างจังหวัดยังเป็นประเด็นจับตาและใช้ความระมัดระวังอย่างต่อเนื่อง ส่วน DSR ของประเทศอยู่ในระดับสูงเฉลี่ย 27% โดยผู้มีเงินเดือนตํ่ากว่า 8,000 บาทต่อเดือน สัดส่วน DSR อยู่ที่ 50% หรือกลุ่มรายได้มากกว่า 8,000 บาทต่อเดือน สัดส่วน DSR อยู่ที่ 20-25% สถานการณ์ยังเป็นประเด็นกังวลเห็นได้จากการก่อหนี้เพิ่มในพื้นที่ภาคกลางตอนบนและภาคเหนือตอนล่าง ซึ่งสะท้อนความสามารถในการชำระหนี้ลดลง แม้ว่าเมื่อเทียบดัชนีค่าจ้างแรงงานช่วงปี 2557-2561 ซึ่งค่าจ้างแรงงานค่อยๆปรับเพิ่มขึ้น 2.2% แต่ราคาที่ดินหรือราคาอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ได้ปรับขึ้นเร็วกว่า ทำให้รายได้ที่ปรับเพิ่มตามไม่ทันเช่น ราคาที่ดินปรับขึ้น 6% ราคาอาคารชุดปรับขึ้น 5.5% ราคาทาวน์เฮาส์ปรับขึ้น 4% และบ้านเดี่ยวปรับขึ้น 2.3%

ขอบคุณที่มาเนื้อหาข้อมูลจาก