หุ้น ORI

24 พฤษภาคม 2560 -- Company Guide : ORI : บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส

ที่มา : ดีบีเอส วิคเคอร์ส [pick4]

ORI คำแนะนำ ซื้อ
ราคาปิด 12.30 บาท  ราคาพื้นฐาน 15.12 บาท (เดิม 12.90 บาท)

คาดกำไรโตสุดในกลุ่มถึงปี 62
- เราคาดว่าหาก ORI ซื้อหุ้นจากพราวด์ เรสซิเดนซ์ สำเร็จ ได้นำคอนโดพาร์ค 24 มาจัดทำงบรวม ก็จะมีอัตราการเติบโตกำไรสูงสุดในกลุ่มที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 60 ถึงปี 62 ด้วย CAGR ปี 59-62 เฉลี่ยที่ 73%
- ปรับประมาณการกำไรปีนี้และปีหน้าเพิ่มสูงถึง 32%/73% หลังได้ PARK 24 และกำไร 3Q หรือ 4Q โตสูงเป็นพิเศษ
- PARK 24 เป็นคอนโดที่มีมูลค่าสูงสุดในไทย 17 พันลบ. ที่ดินเป็น Free Hold ที่เหลือน้อยในซอยสุขวิท 24 มีชาวญี่ปุ่นอาศัยอยู่มาก ใกล้ห้างสรรพสินค้าเอ็มโพเรียม และ BTS ปัจจุบันมี Backlog สูงถึง 10.9 พันล้านบาท
- คงแนะนำ ซื้อ P/E ปี 61-62 จะลดลงไปเหลือเพียง 7.5 และ 6.0 เท่า ตามลำดับ ประเมินราคาพื้นฐานใหม่ได้สูงขึ้นเป็น 15.12 บาท ด้วยวิธี SOP ราคาปิดมีส่วนเพิ่มได้อีก 23% ผนวกกับอัตราผลตอบแทนปันผลปี 61 ที่ดี  5.4%

คาดอัตราเติบโตกำไรสูงมาก ปีนี้ถึงปี 62 เราคาดว่าหาก ORI ซื้อหุ้นจากพราวด์ เรสซิเดนซ์ สำเร็จ ได้นำคอนโดพาร์ค 24 มาจัดทำงบรวม ก็จะมีอัตราการเติบโตกำไรสูงสุดในกลุ่มที่อยู่อาศัย เมื่อเทียบกับ y-o-y ปี60 +138% ปี 61 +76% และปี 62 +24% และจากการที่คอนโดแห่งนี้สามารถทำยอดขายรอโอนได้สูงถึง 10.9 พันล้านบาทแล้วนั้น จากการประเมินพบว่าคิดเป็นสัดส่วนเทียบกับประมาณการ (secure) ในระดับสูงที่ 100%, 77% และ 51% ตามลำดับ ถือว่ามีความมั่นคงที่จะทำได้ตามประมาณการไม่ยาก

ปรับประมาณการกำไรปีนี้-ปีหน้าเพิ่มสูง เนื่องจาก PARK 24 มี 2 เฟส ทั้งหมด 5 อาคาร กำหนดการแล้วเสร็จเฟส 1 คือ ก.ค.60 และเฟส 2 เป็น 4Q61 ขณะที่ Backlog เป็น 4.5 และ 6.4 พันล้านบาท ตามลำดับ (รายละเอียดตามตารางด้านล่าง) จึงทำให้สามารถเพิ่มรายได้มายัง ORI ได้เป็นจำนวนมาก ซึ่งจากเดิม ORI ก็มีการเติบโตของรายได้สูงอยู่แล้ว ทางด้านการก่อสร้างคอนโดก็มีความคืบหน้าไปมากแล้วคือ เฟส 1 เป็น 70% และเฟส 2 เป็น 35% ส่วนการเริ่มโอนเฟส 1 อาจเป็น ก.ค. หรือ ต.ค.60 แล้วแต่ ORI จะพร้อมเมื่อใด ก็จะทำให้กำไร 3Q60 หรือ 4Q60 ออกมาโดดเด่นเป็นพิเศษ

คาดการณ์รายได้ส่วนเพิ่ม จาก PARK 24 ปี 60 ซึ่งเป็นการโอนเฟส 1 +3 พันล้านบาท ปี 61 มีทั้งโอนเฟส 1และ 2 +6 พันล้านบาท และปี 62 โอนเฟส 2 อีก +6.5 พันล้านบาท โดยได้เผื่อให้มีการขายใหม่ด้วย โดยปัจจุบันเฟส 1 มีเหลือขายอีก 1.4 พันล้านบาท และเฟส 2 อีก 4.7 พันล้านบาท โดยปัจจุบันเฟส 1 ขายได้ 76% จากทั้งหมด 5.9 พันล้านบาท และเฟส 2 ขายได้ 58% จากทั้งหมด 11.1 พันล้านบาท ด้านอัตราการขายปัจจุบันเป็น 14 ยูนิตต่อเดือน

PARK 24 ให้อัตรากำไรสูง ค่าเฉลี่ยอัตรากำไรขั้นต้นเป็น 40% โดยเฟส 2 จะสูงกว่าเฟส 1 เพราะมีราคาขายที่สูงกว่า และสัดส่วนค่าใช้จ่ายขาย-บริหารเทียบรายได้ไม่เกิน 10% นอกจากนี้การขาดทุนในช่วงเริ่มต้นตอนยังไม่โอน ก็จะมีส่วนขาดทุนสุทธิที่สามารถนำมาช่วยลดหย่อนภาษีได้ในอนาคตอีก (Losses Carry Forward)

มีการขายยกตึกให้ Ascot 1 ตึก โอนได้ง่าย นั่นคือมีการขายตึก 4 ซึ่งอยู่ในเฟส 2 โดยทางลูกค้ามีการซื้อยกตึกเพื่อไปทำเซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์ เมื่อมีการโอนประมาณปลายปี 61 ก็จะเป็นการโอนทั้งตึก ทำให้มีความสะดวกและได้เงินเข้ามาเป็นจำนวนมาก ส่วนกรณีลูกค้ารายอื่นๆจะไม่มาโอนนั้นเป็นไปได้ยาก เพราะมีการให้วางดาวน์เฟส 1 ในอัตรา 15% และเฟส 2 ในอัตรา 20% ถือว่ามีมูลค่าสูง หากจะถูกยึด และราคาขายคอนโดก็ปรับขึ้นต่อเนื่อง

แผนการซื้อ พราวด์ฯ มีความชัดเจน เป็นดีลที่ดี จากเม็ดเงินที่ใช้ซื้อเป็น 4 พันล้านบาท แบ่งเป็นเงินสดจากการเพิ่มทุน PP 1 พันล้านบาท และตั๋วสัญญาใช้เงินแบบอาวัลอีก 3 พันล้านบาท เราเห็นว่ามีความชัดเจนดี และเพิ่มทุนได้ในราคาที่ดีสูงเป็น 12.3157 บาท ขณะที่พาร์ ORI เป็นเพียง 0.50 บาท เกิด Dilution Effect 5% ส่วนตั๋วสัญญาใช้เงินก็ทยอยจ่ายตั้งแต่ปลายปีนี้ถึงปี 61 ทำให้ประหยัดดอกเบี้ยจ่ายได้ เนื่องจากเป็นดีลซื้อหุ้นแบบเป็นมิตร อีกทั้งเมื่อมีการโอนในอนาคตก็จะทยอยคืนหนี้เงินกู้ของ PARK 24 ได้

PARK 24 มีหนี้เงินกู้ติดมา 5 พันล้านบาท จากปลายปี 59 ที่ 4 พันล้านบาท และปีนี้คาดว่าจะใช้เงินลงทุน (capex) อีกประมาณ 5 พันล้านบาท หากใช้การกู้ทั้งหมดก็จะมีเงินกู้ปี 60 ประมาณ 9 พันล้านบาท แต่ไม่น่ากัววล เพราะเมื่อเริ่มมีการทยอยโอนในอนาคตก็จะสามารถนำเงินทยอยไปชำระหนี้เงินกู้ได้

ORI เติบโตแบบทางลัด เราเห็นว่าเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดที่ ORI มีการเติบโตแบบภายนอก (inorganic growth) คือเติบโตแบบทางลัด พิจารณาจากยอดขายรอโอน (Backlog) เพิ่มไปเป็น 24 พันล้านบาท ติดลำดับ 1 ใน 5 สูงสุดของอุตสาหกรรม มี Know how และ Segment ของสินค้าครอบคลุมไปยังตลาดบน จากเดิมที่เน้นระดับกลาง-กลางล่าง และจับลูกค้าต่างประเทศได้มากขึ้น จากเดิมมีลูกค้าต่างประเทศ 5% แต่ PARK 24 เป็น 25% ซึ่งปัจจุบันมีลูกค้าต่างประเทศที่ทำสัญญาซื้อคอนโดแล้ว 5 พันล้านบาท

คงคำแนะนำ ซื้อ P/E แม้ราคาหุ้นได้ปรับขึ้นมาระดับหนึ่งแล้ว จน P/E ปี 60 เป็น 13.2 เท่าแต่ ปี 61-62 จะลดลงไปเหลือเพียง 7.5 และ 6.0 เท่า ตามลำดับ EV/EBITDA ปี 61 เป็นเพียง 10.8 เท่า และ PEG ปี 61 ที่ 0.1 เท่า  ประเมินราคาพื้นฐานใหม่ได้สูงขึ้นเป็น 15.12 บาท ด้วยวิธี SOP คือ ใช้ P/E ปี 61 ที่เหมาะสมเป็น 10 เท่า รวมมูลค่าธุรกิจเช่าที่ 0.45 บาทต่อหุ้นได้ 16.93 บาท และคิดส่วนลด 12% ราคาปิดมีส่วนเพิ่มได้อีก 23% ผนวกกับอัตราผลตอบแทนปันผลปี 61-62 ที่ดี  5.4%/6.7%

นักวิเคราะห์ : สมบัติ  เอกวรรณพัฒนา : [email protected]