เรียบร้อยโรงเรียนเซ็นทรัล

เรียบร้อยโรงเรียนเซ็นทรัล ปิดดีลการรถไฟ 30 ปี ทุ่มพันล้าน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ปั้น อาณาจักรพหลโยธิน

ถ้าจะมีดีลอสังหาฯ ไหนที่สะท้อนคำว่า “ของจริงต้องยาว” ได้ชัดที่สุดในรอบหลายสิบปี ดีลต่อสัญญา เซ็นทรัล ลาดพร้าว – การรถไฟแห่งประเทศไทย คือหนึ่งในนั้น

ไม่ใช่แค่ต่อสัญญาเช่าที่ดิน

แต่คือการ “ล็อกอนาคต” ของ New CBD ฝั่งเหนือกรุงเทพฯ ไปอีก 30 ปี

จากทุ่งร้าง → ทำเลทองระดับประเทศ

ย้อนกลับไปปี 2521 วันที่ Central Pattana ตัดสินใจเช่าที่ดินของ การรถไฟแห่งประเทศไทย

พื้นที่ห้าแยกลาดพร้าวในวันนั้นยังไม่ใช่ศูนย์กลางอะไรทั้งสิ้น

แต่การลงทุนแบบครั้งนั้น ได้ “สร้างเมือง” มากกว่าสร้างห้าง

และตลอดกว่า 40 ปี

เซ็นทรัล ลาดพร้าว ก็พิสูจน์ตัวเองว่าเป็นหนึ่งใน Cash Cow สำคัญที่สุดของ CPN

เกมใหม่ ไม่ใช่แค่ค่าเช่า แต่คือ “มูลค่าเมือง”

การเจรจารอบปี 2568–2569 ไม่เหมือนอดีต

สัญญาใหม่ 30 ปี (2572–2601)

มูลค่าผลตอบแทน ราว 33,000 ล้านบาท (มีแนวโน้มขยับ 35,000–38,000 ล้าน)

เซ็นทรัลลงทุนรีโนเวทเพิ่ม 4,500 ล้านบาท

สิ่งที่บอร์ดการรถไฟโฟกัสไม่ใช่ “ตัวเลขสวย”

ทำไมสุดท้ายยังเป็น “เซ็นทรัล”

คำถามที่ถูกถามทุกยุค

ทำไมไม่เปิดให้เจ้าอื่นแข่ง เช่น The Mall?

คำตอบสั้น ๆ คือ Risk vs Reward

อาคารอายุเกิน 40 ปี → ภาระวิศวกรรมสูง

ต้องรีโนเวทระดับ “ผ่าตัดใหญ่”

ต้องรักษารายได้ต่อเนื่อง ไม่ปิดห้างยาว

สำหรับการรถไฟ

การให้ผู้เช่ารายเดิมที่ “รู้จักพื้นที่ดีที่สุด”

คือ Low Risk Option ที่สุด

ไพ่ตายที่เปลี่ยนเกม: “The Central Phahonyothin”

สิ่งที่ทำให้ดีลรอบนี้ต่างจากทุกครั้งก่อน

คือ เซ็นทรัลไม่ได้ถือแค่ที่ดินเช่า

แต่กำลังสร้างอาณาจักรฝั่งตรงข้ามถนน

คือ The Central Phahonyothin

บนที่ดินกรรมสิทธิ์ 49 ไร่

มูลค่าโครงการกว่า 21,000 ล้านบาท

นี่คือ Strategic Leverage สำคัญ

ถ้าเงื่อนไขฝั่งการรถไฟ “ไม่คุ้ม”

แม่เหล็กหลักสามารถย้ายฝั่งได้ทันที

มูลค่าที่ดินเช่าฝั่งเดิมจะลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

นักวิเคราะห์เรียกเกมนี้ว่า

Twin Cities: เมืองคู่แฝดแห่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือ

สองโครงการรวมกัน

พื้นที่ใช้สอยกว่า 800,000 ตร.ม.

นี่ไม่ใช่แค่ห้าง

แต่คือ New CBD North Bangkok

บทเรียนอสังหาฯ ที่นักลงทุนต้องอ่าน

ดีลนี้ให้บทเรียนสำคัญมาก

อสังหาฯ ระดับเมือง ต้องคิดเป็น “ทศวรรษ”

ที่ดินรัฐ ถ้าบริหารดี = สินทรัพย์มหาศาล

ผู้เล่นที่มี “ทางเลือก” จะมีอำนาจต่อรองเสมอ

Mixed-Use + ระบบราง = ตัวคูณมูลค่า

บทสรุป

การต่อสัญญา เซ็นทรัล ลาดพร้าว

ไม่ใช่แค่การต่อเช่า

แต่คือการยืนยันว่า

พหลโยธิน คือหัวใจใหม่ของกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือ

และในเกมนี้

เซ็นทรัล…วางหมากได้ก่อนใคร และไกลกว่าใคร

เมืองไม่โตเพราะตึกสูง

แต่โตเพราะ “คนที่คิดเมืองเป็น”

เนื้อหาที่มาจาก.. KIM Property Live