โบรกฯเปิดโผหุ้นอสังหาฯเป้าถูกซื้อกิจการ

บล.หยวนต้าฯระบุจากผลการประเมินผ่านการ Screening หุ้นในกลุ่มอสังหาฯ ทั้งสิ้น 30 บริษัท พบ RICHY, LALIN, LPN, NVD และ NCH เป็นหุ้นที่มีมูลค่าทางบัญชีที่สูงกว่าราคาตลาด เป็นหุ้นน่าสนใจและมีโอกาสเป็นเป้าหมาย M&A 

บริษัทหลักทรัพย์ (บล.)หยวนต้า (ประเทศไทย)ออกบทวิเคราะห์เช้าวันนี้(15 ก.ค.) โดยระบุว่าราคาหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลงแรงจากผลกระทบของ LTV และ COVID-19

ทั้งนี้ จากการพิจารณาปัจจัยหลัก 4 ปัจจัยในการค้นหาหุ้นที่มีมูลค่าต่ำกว่าราคาซื้อขายในตลาด ได้แก่

1) มูลค่าของสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูงหลังหักลบหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย เปรียบเทียบกับมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Liquidity) 

2) เสถียรภาพทางการเงินของบริษัท (Stability) 

3) ความสามารถในการทำกำไรในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (Performance)

4) มูลค่าทางบัญชีและสภาพคล่องในการซื้อ-ขายของหลักทรัพย์ (P/BV and Trading Liquidity)

บล.หยวนต้าเริ่มต้นด้วยการคัดเลือกหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จำนวน 15 บริษัท จากทั้งสิ้น 30 บริษัท ที่มีมูลค่าสินทรัพย์สูงกว่ามูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดเพื่อนำไปประเมินใน 4 ปัจจัยข้างต้น

 

- หุ้นที่น่าสนใจในเชิงของการถูก M&A 

หลังการทำ Screening ผ่าน 4 ปัจจัยหลัก บล.หยวนต้าฯพบว่าหุ้นที่มีความน่าสนใจ มีมูลค่าทางบัญชีที่สูงกว่าราคาตลาดมากและมีโอกาสเป็นเป้าหมายการซื้อและควบรวมกิจการ( M&A) คือ RICHY, LALIN, LPN, NVD และ NCH เนื่องจากเป็นหุ้นที่มีสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่อง หลังหักลบหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย สูงกว่ามูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับมีผลการดำเนินงานในช่วงปี 2558-2562 ที่ดี และมีเสถียรภาพทางการเงินที่อยู่ในเกณฑ์ที่ยอมรับได้

“เรามองว่าการปรับตัวลงของราคาหุ้นในกลุ่มเป็นเพียงการสะท้อนถึงผลประกอบการระยะสั้นที่ถูกกระทบจากปัจจัยลบของมาตรการ LTV และการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 แต่ประเด็นที่ต้องจับตามองคือการปลดล็อคทรัพย์สินของกลุ่มซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญที่มีความสัมพันธ์โดยตรงต่อราคาหุ้นทั้งในระยะสั้นและระยะยาว”บทวิเคราะห์บล.หยวนต้าฯระบุ

 

- Asset Play ประเด็นสำคัญหาหุ้นราคาถูก

สำหรับหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เงินสดและ Inventory เป็นสินทรัพย์หมุนเวียนที่มีสภาพคล่องสูง ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนใหญ่เมื่อเปรียบเทียบกับสินทรัพย์ทั้งหมดของบริษัท หากนำรายการดังกล่าวมาลบด้วยหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการเปรียบเทียบกับมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด 

บล.หยวนต้าฯให้น้ำหนักสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูงหักลบกับหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย เปรียบเทียบกับมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดที่ 50% และได้คัดเลือกหุ้นจำนวน 15 บริษัท ที่มีอัตราส่วนดังกล่าวสูงกว่า 1.0 เท่าเพื่อนำไปวิเคราะห์ในปัจจัยอื่นต่อไป 

 

- เสถียรภาพทางการเงิน 

ฐานะทางการเงินเป็นอีกหนึ่งปัจจัยเพื่อวัดความแข็งแกร่งของงบดุล โดยบริษัทที่มีอัตราหนี้สินต่อทุน และหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนต่ำ มักมีความสามารถในการชำระหนี้สูง ทำให้ความเสี่ยงด้านการผิดนัดชำระหนี้อยู่ในระดับต่ำ

ทั้งนี้ บล.หยวนต้าฯให้น้ำหนักเสถียรภาพทางการเงินที่ 15% เนื่องจากบริษัทในอุตสาหกรรมมีอัตราส่วน D/E และ IBD/E ที่ต่ำ และมีความสามารถในการชำระหนี้อยู่ในระดับที่ดี (อัตราส่วน D/E และ IBD/E เฉลี่ยของกลุ่มอยู่ที่ 1.5 เท่าและ 1.1 เท่า ตามลำดับ) โดยมี LALIN SPALI และ UV เป็นบริษัทที่มีฐานะทางการเงินที่โดดเด่นกว่ากลุ่ม

 

- ความสามารถในการทำกำไร

ประสิทธิภาพในการดำเนินงานที่ดีสะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรของบริษัท การมี Operation ที่แข็งแกร่งเป็นปัจจัยสำคัญในการเป็นเป้าหมายในการทำ M&A 

บล.หยวนต้าฯให้น้ำหนักความสามารถในการทำกำไรที่ 15% โดยใช้เกณฑ์การประเมินด้วยอัตราส่วน PER2562 และอัตราการเติบโตเฉลี่ยของกำไรย้อนหลัง 4 ปี (4-Yr. CAGR 2558-62) เพื่อคำนึงผลกระทบเชิงลบของมาตรการ LTV ต่อกำไรปกติของผู้ประกอบการในปี 2562 หุ้นที่มีความสามารถในการทำกำไรที่โดดเด่นกว่ากลุ่มในช่วงปี 2558-62 ได้แก่ AP LALIN และ NVD

สำหรับข้อจำกัดของการ Screening คือกำไรพิเศษที่ไม่ได้มาจากการดำเนินงานหลัก เช่น การขายที่ดินและสินทรัพย์เพื่อการลงทุน เป็นต้น

 

- มูลค่าทางบัญชีและสภาพคล่องในการ ซื้อ-ขาย 

นอกเหนือจากสภาพคล่องทางการเงิน เสถียรภาพทางการเงิน และความสามารถในการทำกำไร อีกหนึ่งปัจจัยคือมูลค่าทางบัญชีและสภาพคล่องในการ ซื้อ-ขาย ของหุ้น อาทิ ราคาตลาดของหุ้นต่อมูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น กำไรสะสมต่อหุ้น และปริมาณการถือครองหุ้นของผู้ถือหุ้นรายบุคคล จึงเป็นอัตราส่วนสำคัญที่ต้องพิจารณาอีกเช่นกัน 

“เราให้น้ำหนักมูลค่าทางบัญชีและสภาพคล่องในการ ซื้อ-ขาย ที่ 20% เนื่องจากเป็นประเด็นที่สำคัญในการวัดความคุ้มค่าและโอกาสสำเร็จในการเข้าควบคุมกิจการ”บทวิเคราะห์บล.หยวนต้าฯระบุ 

หุ้นที่มีมูลค่าทางบัญชีต่ำกว่าราคาตลาด กำไรสะสมต่อหุ้นสูงกว่าราคาตลาด และ มีสภาพคล่องในการซื้อขายสูงเป็นอันดับแรกๆ ของอุตสาหกรรมได้แก่ LPN PRIN และ SC

ทั้งนี้ บล.หยวนต้าฯได้ Discount หุ้นที่มีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด(มาร์เก็ตแคป) สูง เช่น AP SPALI และ PSH เนื่องจากต้องใช้ทุนมากในการเข้าซื้อกิจการ

 

- กลุ่มหุ้นที่เข้าข่ายในการถูก M&A

หลังการ Screening ผ่าน 4 ปัจจัยหลัก ได้แก่ สภาพคล่องทางการเงิน (Liquidity) เสถียรภาพทางการเงิน (Stability) ความสามารถในการทำกำไร (Performance) และมูลค่าทางบัญชีและสภาพคล่องในการ ซื้อ-ขาย (P/BV and Trading Liquidity) 5 บริษัทที่เรามองว่ามีโอกาสในการเป็นเป้าหมายของการ M&A คือ RICHY, LALIN, LPN, NVD และ NCH จากการมีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงกว่ามูลค่าตลาดและมีผลการดำเนินงานทีดีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา 

 

RICHY

บริษัทเน้นพัฒนาโครงการแนวสูงเป็นหลัก โดย ณ สิ้นปี 2562 มีอัตราส่วนของโครงการแนวสูงต่อแนวราบพร้อมขายที่ 9:1 และมีผลงานที่โดดเด่นได้แก่ ริชพาร์ค@ทริปเปิลสเตชั่น และ ริชพาร์ค@เตาปูนอินเตอร์เชนจ์ 

ณ สิ้น 1Q63 บริษัทมีเงินสดและ Inventory มูลค่า 6.3 พันลบ. เมื่อหักลบกับหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจำนวน 3.5 พันลบ. จะมีมูลค่าเท่ากับ 2.8 พันลบ. สูงกว่า มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Market capitalization) กว่า 3.2 เท่า ทำให้ RICHY มีประเด็น Asset Play ที่โดดเด่นเป็นอันดับต้นๆ ของกลุ่ม

 

LALIN

บริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวราบในกรุงเทพและปริมณฑลเป็นหลัก โดยสัดส่วนรายได้ในปี 2562 แบ่งเป็น บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และ อาคารชุดที่ 51%, 47% และ 2% ตามลำดับ

จุดแข็งของบริษัทคืออัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ต่ำ และผลประกอบการที่เติบโตอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2558-2562 

 

LPN

บริษัทเน้นพัฒนาโครงการแนวสูงระดับกลาง-ล่างเป็นหลัก ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนกว่า 70% ของ โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาทั้งหมด ทั้งนี้บริษัทมีการพัฒนาโครงการแนวราบภายใต้แบรนด์ Lumpini Town Ville, Lumpini Place และ บ้าน 365 เพื่อรองรับ Real demand ในสภาวะเศรฐกิจชะลอตัว 

แม้ผลประกอบการของ LPN ในช่วงปี 2558-2562 ไม่โดดเด่น มูลค่าของเงินสดและ Inventory หลังหักหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย ณ สิ้น 1Q63 มีมูลค่าสูงกว่า Market Cap. ถึง 1.5 เท่า กอปรกับมีสัดส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนเพียง 0.67 เท่า (ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มที่ 1.11 เท่า) และมี Free float ที่สูงถึง 91%

 

NCH

ธุรกิจหลักของ NCH คือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวราบ อาทิ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และ ทาวน์เฮ้าส์ โดยมีแบรนด์หลักคือ บ้านฟ้าปิยรมย์ และบ้านฟ้ากรีนเนอรี่ เป็นต้น 

ถึงแม้ความสามารถในการทำกำไรในช่วงปี 2559-2562 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่ม แต่มูลค่าของเงินสดและ Inventory หลังหักหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย ณ สิ้น 1Q63 มีมูลค่าสูงกว่า Market Cap.กว่า 3.2 เท่า และมี P/BV2562 ที่ต่ำเพียง 0.32 เท่า

 

NVD

บริษัทย่อยในเครือบริษัท สิงห์ เอสเตท (S) โดย ณ สิ้นปี 2562 มีสัดส่วนของโครงการพร้อมขายแบ่งเป็น โครงการแนวราบ โฮมออฟฟิศ และ คอนโดที่ 46%, 9% และ 45% ตามลำดับ

NVD มีจุดเด่นคือการกระจายตัวของ Scorecard ที่ดีเป็นอันดับต้นๆ ของกลุ่ม สะท้อนความแข็งแกร่งทางการเงิน และการเติบโตของผลประกอบการที่โดดเด่นกว่าผู้เล่นส่วนใหญ่ในกลุ่ม ขณะที่หุ้นซื้อ-ขายบน P/BV2562 ที่เพียง 0.40 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มที่ 0.53 เท่า แต่มีปัจจัยกดดันคือ Free float ในระดับต่ำที่ 33% (ค่าเฉลี่ยของกลุ่มอยู่ที่ 45%)

 

ขอบคุณที่มาเนื้อหาข้อมูลจาก