“Warren Buffett ไม่ชอบอสังหาฯ… แต่ถ้าคุณทำได้แบบนี้ ซื้อได้เลย”

“Warren Buffett ไม่ชอบอสังหาฯ… แต่ถ้าคุณทำได้แบบนี้ ซื้อได้เลย”

อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่การลงทุนที่แย่... แต่มันไม่เหมาะกับทุกคน และไม่ใช่สำหรับบริษัทอย่าง Berkshire Hathaway

Warren Buffett และ Charlie Munger สองตำนานแห่งโลกการลงทุน เคยพูดไว้อย่างตรงไปตรงมาว่า พวกเขา “ไม่สนใจอสังหาริมทรัพย์” ในฐานะสินทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว แม้จะเคยพิจารณาซื้อบริษัทอสังหาฯ ใหญ่ และแม้ Charlie เองจะเคยทำเงินก้อนแรกจากอสังหาฯ ก็ตาม

ทำไม Buffett ถึงไม่ลงทุนในอสังหาฯ?

1. อสังหาริมทรัพย์มักถูกตั้งราคาอย่างถูกต้องแล้ว

Buffett มองว่า อสังหาฯ ที่พัฒนาเสร็จแล้ว โดยเฉพาะอสังหาฯ ที่ REITs ซื้อขายกัน มักจะ ถูกตั้งราคาไว้ใกล้เคียงมูลค่าที่แท้จริง อยู่แล้ว

จะมีโอกาส “ซื้อถูกมาก” ได้ ก็ต่อเมื่อเกิดความโกลาหลครั้งใหญ่ เช่น ช่วง Crisis ที่เจ้าของทรัพย์ไม่รู้แม้กระทั่งว่าตัวเองถืออะไรอยู่

2. อสังหาฯ ใช้แรง ใช้เวลา และไม่ Scale ง่าย

การหาทรัพย์ ต่อรองราคา ดูแล ซ่อมบำรุง เจรจาค่าเช่า ใช้เวลาและพลังงานมหาศาล

แต่ถ้าลงทุนในหุ้นหรือกองทุนรวม ทำได้ในไม่กี่วินาที และไม่ต้องเจอ “คน” หรืออารมณ์ของเจ้าของทรัพย์

แล้วอสังหาฯ ยังน่าลงทุนอยู่ไหม?

คำตอบคือ: ใช่… ถ้าคุณ “เล่นเป็น”

แม้ Buffett จะไม่ลงทุนในอสังหาฯ แต่เขาก็เคยพูดไว้ในปี 2012 ว่า

“ถ้าผมทำได้ ผมจะซื้อบ้านเดี่ยวสักแสนหลังเลย เพราะถ้าถือระยะยาว และกู้ด้วยดอกเบี้ยต่ำ มันให้ผลตอบแทนดีกว่าหุ้นซะอีก”

เงื่อนไขที่คุณควรซื้ออสังหาฯ คือ...

ซื้อในช่วงที่ราคาต่ำและดอกเบี้ยต่ำ

→ เหมือนปี 2012 ที่บ้านตก 30–50% และกู้แบงก์แค่ 3% คงที่

ใช้ Leverage อย่างชาญฉลาด

→ บ้านราคา 5 ล้าน วางเงิน 5 แสน บ้านขึ้นเป็น 6 ล้าน = กำไร 1 ล้าน หรือ 200% จากเงินตัวเอง

บริหารเชิงรุก เพื่อทำกระแสเงินสด

→ ทำเลดี ปล่อยเช่าได้จริง ค่าเช่าสม่ำเสมอ

มองอสังหาฯ เป็นธุรกิจ ไม่ใช่แค่สินทรัพย์

→ ต้องเข้าใจการบริหารจัดการ ทรัพย์เสีย ต้องซ่อม

→ วางแผนภาษีให้ดี และมีระบบบัญชีที่ชัดเจน

คุณมีเวลาและทีมที่จะจัดการ

→ ถ้าคุณไม่มีเวลา อสังหาฯ จะกลายเป็น “งานประจำ” ไม่ใช่การลงทุน

สรุป

ถ้าคุณเป็นบุคคลธรรมดา มีโครงสร้างภาษีดี กู้ได้ และมีเวลาบริหาร อสังหาฯ ยังคุ้ม

ถ้าคุณหวังจะ “คลิกซื้อ แล้วรวย” แบบหุ้น → ผิดทางแล้ว

Buffett ไม่ลงทุนในอสังหาฯ ไม่ใช่เพราะมันไม่ดี แต่เพราะ เขาไม่มีข้อได้เปรียบ ในเกมนี้

แต่ถ้าคุณมี... เล่นเลยครับ

อสังหาฯ ไม่ใช่การลงทุนโดยอัตโนมัติ เว้นแต่คุณตั้งใจซื้อเพื่อลงทุนอย่างแท้จริง

ที่มา.. KIM Property Live