ส่องอนาคต 5 หุ้นอสังหาฯ

ส่องอนาคต 5 หุ้นอสังหาฯ ตัวท็อป

พร้อมคาดการณ์เงินปันผลครึ่งแรกปีนี้

.

จากประเด็นที่เกิดขึ้นกับ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN หลังศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษาให้เพิกถอนใบแจ้งหรือใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมเนียม “แอชตันอโศก” นั้น ทำให้หุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้รับ sentiment เชิงลบตามไปด้วย ดังนั้น Wealthy Thai มาสำรวจปัจจัยพื้นฐานของหุ้นอสังหาริมทรัพย์ตัวท็อปที่นักลงทุนถามเข้ามาบ่อยครั้ง ว่าจะมีความน่าสนใจหรือไม่ บทความนี้มีคำตอบแล้ว

.

ล่าสุดนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ ทิสโก้ จำกัด ประเมินว่า ข่าวนี้อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายอื่นที่กำลังสร้างโครงการคอนโดมิเนียมบนที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกที่เหมาะสม นอกจากนี้ ยังอาจทำให้การขายคอนโดมิเนียมในอนาคตล่าช้าลง เนื่องจากผู้ซื้อจะมีแนวโน้มที่จะขอการศึกษาโครงการโดยละเอียดเพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่มีปัญหาที่คล้ายกัน

.

อีกทั้งประมาณ 20% ของยูนิตในโครงการอนันดาที่มีเจ้าของเป็นชาวต่างชาติ และประเด็นนี้อาจส่งผลเสียต่อแนวโน้มตลาดคอนโดฯ ในอนาคต ในสายตานักลงทุนต่างชาติ

.

ส่วนผู้ประกอบการภายใต้การวิเคราะห์ของฝ่ายวิจัย 2 ราย ได้แก่ ศุภาลัย และแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ โดนข้อหาเกี่ยวกับการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIAs) แต่พวกเขายังไม่ได้เริ่มก่อสร้างโครงการเหล่านี้ ดังนั้น จึงไม่ประสบปัญหาเช่นเดียวกับอนันดา

.

LH หวังครึ่งหลังฟื้น

หากสำรวจปัจจัยพื้นฐานหุ้นอสังหาริมทรัพย์ ที่นักลงทุนถามเข้ามาบ่อยครั้ง เริ่มจาก LH นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด มีความเห็นว่า ภาพรวมธุรกิจครึ่งปีแรกปี 66 ที่มีแนวโน้มต่ำกว่าคาด ถูกกดดันจากธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขายที่มียอดขายและโอนฯ ลดลง ทำให้คาดกำไรปกติครึ่งแรกของปี 66 อยู่ที่ 2.99 พันล้านบาท ลดลง 21% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นสัดส่วน 34% ของประมาณการกำไรทั้งปีเดิม จึงนำไปสู่การปรับประมาณการปี 2566

.

ดังนั้นจึงปรับกำไรปกติปี 2566 ลดลงจากเดิม 18.3% อยู่ที่ 7.16 พันล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อน โดยคาดหวังทิศทางกำไรครึ่งหลังของปี 66 จะฟื้นตัวชัดเจนจากครึ่งปีแรกตามแผนเปิดโครงการใหม่ที่จะมีมากขึ้น และอยู่ในทำเลหลักที่มีอุปสงค์สูง เช่น กรุงเทพกรีฑาพระราม 9 และ บางนา ฯลฯ ย่อมขับเคลื่อนต่อยอดขายและโอนฯ สูงขึ้น

.

ขณะที่ธุรกิจอสังหาฯ เพื่อเช่า ยังมีโมเมนตัมตามภาคท่องเที่ยว รวมถึงแผนขายโรงแรมที่พัทยา 2 แห่งเข้ากอง LHHOTEL มูลค่า 9.8 พันล้านบาท เบื้องต้นคาดรับรู้กำไรพิเศษไม่ต่ำกว่า 2 พันล้านบาทในไตรมาส 4/66 ซึ่งยังไม่รวมในประมาณการ

.

โดยปรับลดเป็น ถือ ราคาเป้าหมายใหม่ที่ 10.10 บาท (เดิม 11.50 บาท) การดำเนินงานไตรมาส 2/66 ที่ยังไม่สดใส ทำให้ขาดปัจจัยหนุนที่จะทำให้ราคาสามารถ Outperform ตลาดฯ ได้ โดยมองจังหวะที่ดีเข้าสะสมหุ้นหลังประกาศงบไตรมาส 2/66 พร้อมคาดปันผลระหว่างกาลครึ่งปีแรกปี 66 หุ้นละ 0.2 บาท หรือ 2.35%

.

SPALI ครึ่งหลังแจ่ม

ต่อกันที่ SPALI นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด ประเมินผลประกอบการครึ่งหลังของปี 66 เติบโตจากครึ่งปีแรก เนื่องจาก การโอนโครงการแนวสูงต่อเนื่องจากไตรมาส 2/66 และการเริ่มโอนอีก 1 โครงการสร้างเสร็จใหม่ในไตรมาส 3/66 มูลค่า 2.3 พันล้านบาท (ขายแล้ว 100%)

.

อย่างไรก็ตามคาดกำไรปี 2566 อยู่ที่ 7,595 ล้านบาท ชะลอตัว 7.1% จากปีก่อน จากฐานสูง เนื่องจากปี 2566 มีโครงการแนวสูงสร้างเสร็จใหม่ พร้อมโอนเพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3.8 พันล้านบาท (ยอดขายเฉลี่ย 100%) ซึ่งมีกำหนดการโอนในช่วงไตรมาส 2-3/66 ขณะที่เทียบกับปี 2565 มี 7 โครงการแนวสูงสร้างเสร็จใหม่พร้อมโอน มูลค่ารวม 1.8 หมื่นล้านบาท (ยอดขายเฉลี่ย 56.9%)

.

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการรับรู้รายได้ของบริษัทค่อนข้างชัดเจน เนื่องจากมี Backlog ที่คาดรับรู้เป็นรายได้ในช่วงที่เหลือของปีที่ 2.0 หมื่นล้านบาท หากคาดการณ์รายได้ไตรมาส 2/66 ใกล้เคียงคาด จะคิดเป็น Secured Revenue แล้วกว่า 74.0% จากประมาณการรายได้ปี 2566 ที่ 3.5 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.9%จากปีก่อน คงคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเหมาะสม ณ สิ้นปี 2566 ที่ 27.25 บาท และคาดเงินปันผลงวดครึ่งแรกปี 66 ที่ 0.54 บาท/หุ้น คิดเป็น Dividend Yield 2.5%

.

SIRI ปีนี้นิวไฮ

SIRI นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี พัฒนสิน จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า ได้ปรับกำไรสุทธิปี 2566 เพิ่ม 19% มาที่ 5.5 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 29% จากปีก่อน เป็น new high โดย คาด momentum ของกำไรปกติในไตรมาส 3-4/66 ดีขึ้นต่อเนื่องเมื่อเทียบไตรมาสก่อนหน้า ตามการโอนที่มากขึ้น

.

ดังนั้นคงแนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมายที่ 2.20 บาท/หุ้น จาก interim dividend ที่สูงกว่ากลุ่ม แนวโน้มกำไรสุทธิปี 2566 ทำ new high และมีโอกาส upside ซึ่งสวนทางกลุ่มฯ โดยชอบจุดเด่นจากการเป็นหนึ่งในผู้นำกลุ่ม low-rise ตลาดบน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มี % GPM สูง และยังโตได้ ส่วนเงินปันผลระหว่างกาลครึ่งแรกปี 2566 คาด 0.08 บาท/หุ้น คิดเป็น dividend yield สูง 4%

.

ORI ไตรมาส 4 นิวไฮ

ORI นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด ประเมินว่า แม้กำไรระยะสั้นไตรมาส 2/66 ไม่เด่นนัก แต่คาดสูงขึ้นในไตรมาส 3/66 และเป็นจุดสูงสุดไตรมาส 4/66 ขณะที่แผนการ Spin-Off ของบริษัทย่อย ยังดำเนินการตามแผน โดยอยู่ระหว่างการนำ One Origin (ธุรกิจโรงแรม และ เซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์) เข้าจดทะเบียนในตลาดฯ สิ้นปีนี

.

และอีก 2-3 บริษัทในปีถัด ๆ ไป (เป้า 1 บริษัท/ปี) นอกจากจะทำให้ฐานะการเงินของ ORI ดีขึ้น เนื่องจากบริษัทย่อยสามารถหาแหล่งทุนเองได้ ยังมีโอกาสสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับบริษัทในระยะกลาง-ยาว คงแนะนำ OUTPERFORM ที่ราคาเป้าหมายปี 2566 ที่ 13.15 บาท โดยคาดเงินปันผลระหว่างกาลครึ่งปีแรกปี 66 ใกล้เคียงงวดก่อนที่ 0.15 บาท หรือ 1.4%

.

โดยไตรมาส 3/66 มีแรงสนับสนุนจากการขายโอนฯ ห้องชุดใน 3 คอนโดฯ พร้อมอยู่ (2 โครงการเป็นของ ORI และ 1โครงการ JV) คือ Park พร้อมพงษ์, Park พญาไท และ Park ทองหล่อ (JV) มูลค่า 2.4-3.5 พันล้านบาท ให้แก่บริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์ โพเนนเชียล จำกัด ที่เป็นผู้ออกโทเคนเพื่อดิจิทัลเพื่อการลงทุน (โทเคนดิจิทัลฯ) รูปแบบ Condo Backed Token ภายใต้ชื่อ เรียล-เอ็กซ์ (RealX Investment Token)

.

รวมถึงการส่งมอบมากขึ้นของโครงการ JV ทั้งจากโครงการ Park จุฬา-สามย่าน ที่ยังมี Backlog รอโอนฯ ราว 3 พันล้านบาท, The Origin สุขุมวิท สายลวด E22 ที่เพิ่งส่งมอบปลาย 2Q66 และโครงการ JV ใหม่ Soho รามอินทรา ในไตรมาส 3/66

.

ขณะที่ไตรมาส 4/66 จะได้รับปัจจัยขับเคลื่อนจากการเปิดโครงการใหม่เชิงรุก โดยเฉพาะแนวราบใหม่ที่จะมีมากถึง 15 โครงการ 1.75 หมื่นล้านบาท (เทียบกับ 4 โครงการ มูลค่า 5 พันล้านบาทในครึ่งแรกปี 66) และส่วนใหญ่ 12 โครงการเกิดขึ้นไตรมาส 4/66 รวมถึงการส่งมอบคอนโดฯ ใหม่อีก 5 โครงการ (เป็น JV 2 โครงการ)

.

นอกจากนี้แผนพัฒนาโครงการ JV ใหม่ ต่อเนื่องทั้งในรูปแบบกับนักลงทุนและเจ้าของที่ดิน จะเข้าเสริมต่อรายได้รับบริหารโครงการ JV และกำไรพิเศษจากการขายหุ้นให้กับ JV โดยคาดปี 2566 จะมีกำไรสุทธิ 3,353 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อน

.

SC ไตรมาส 3 แจ่ม

ปิดท้ายกันที่ SC นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี พัฒนสิน จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า คาดกำไรสุทธิไตรมาส3/66 ยังดีและคาดเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน, มีโอกาสทรงตัวในระดับสูงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ตามแผนเปิดโครงการใหม่ในไตรมาส 3/66 ที่ราว 8.7 พันล้านบาท โดยทั้งหมดเป็นกลุ่ม low-rise ที่บางส่วนสามารถโอนได้ ในระหว่างไตรมาส ในขณะที่ คอนโดฯ ยังมี backlog รอโอนอยู่บางส่วน

.

อย่างไรก็ตามประมาณการกำไรสุทธิปี 2566 ที่ 2.61 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 2%จากปีก่อน อาจมี downside เล็กน้อย จาก สถานการณ์ presale กลุ่ม low-rise ในครึ่งปีแรกของปี 66 ต่ำกว่าคาด แต่หากการระบาย stock condo ทำได้ดีขึ้น อาจช่วยจำกัด downside ได้

.

ดังนั้นแนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมาย 5 บาท แม้สถานการณ์อสังหาฯ กลุ่ม low-rise เป็นสัญญาณชะลอลงมากกว่าคาด แต่โดยรวมยอดขาย / ยอดโอนกลุ่ม low-rise ตลาดกลาง-บน ซึ่งเป็น portfolio หลัก ยังลดลงน้อยกว่ากลุ่มอื่น ในขณะที่ SC มีแผนธุรกิจที่ aggressive ในช่วง 3 ปีข้างหน้าทั้ง residential สะท้อนการแย่ง market share ทำได้ต่อเนื่องและการขยายไปสู่ธุรกิจใหม่ ทำให้คาดจะมีการเติบโตจากปีก่อนต่อเนื่อง โดยคาดเงินปันผลครึ่งแรกปี 66 ที่ราว 0.08 บาท/หุ้น คิดเป็น dividend yield 1.7%