อสังหาฯปี 66 ไร้สัญญาณบวก

อสังหาฯปี 66 ไร้สัญญาณบวก หวั่นยอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ 14%

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 แนวโน้มยังคงไม่สดใสจากภาวะเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้นต่อเนื่อง ซ้ำเติมด้วยการสิ้นสุด 2 มาตรการฮีโร่ที่ช่วยกระตุ้นยอดขายอสังหาฯ ให้ฟื้นขึ้นในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา ได้แก่

1. มาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่กลับมาใช้เกณฑ์เดิม คือ กรณีซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ผู้กู้จะต้องวางเงินดาวน์ 20-30% จากช่วงผ่อนคลายมาตรการที่สามารถกู้เต็มได้ 100% และ 2.มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เหลือ 0.01% ที่ปรับเป็นลดเหลือ 1% (จากเกณฑ์เดิมที่เก็บ 2%) ซึ่งทั้ง 2 มาตรการนี้มีผลในวันที่ 1 มกราคม 2566

อสังหาปีกระต่ายดุ ปัจจัยลบตามติด

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในฐานะประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “การเงินธนาคาร” ว่า ปี 2565 ภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวจากโควิดในปี 2563-2564 ด้วยมาตรการผ่อนคลาย LTV ที่เปิดทางประชาชนกู้เต็ม 100% และลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 0.01% ซึ่งกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ดีเวลลอปเปอร์จึงเร่งเครื่องทำโปรโมชั่น ประกอบกับในช่วงโควิดผู้บริโภคยังไม่ซื้อบ้าน เพราะกำลังซื้อยังไม่ฟืน และธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ จึงกลายเป็นว่ายอดขายปี 2565 ดูเพิ่มมากขึ้น แต่ความจริงแล้วเป็นการขยายตัวในฐานที่ต่ำ

อย่างไรก็ดี ปี 2566 เกณฑ์ที่เคยเป็นบวกอย่างผ่อนคลายมาตรการ LTV กลับมาเป็นปัจจัยลบแทน โดยเฉพาะในกลุ่มกู้ร่วม หากคนใดคนหนึ่งเคยซื้อที่อยู่อาศัยมาก่อน เมื่อทำการกู้ร่วมจะถูกตีไปอยู่กลุ่มซื้อบ้านหลังที่ 2 ทันที และต้องเสียเงินดาวน์บ้าน

ขณะเดียวกันยังมีต้นทุนการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 100% ซึ่งผู้ประกอบการก็จ่ายตั้งแต่ปี 2565 แม้ภาครัฐจะลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้อีก 15% แต่หากนำมารวมกับเกณฑ์ราคาประเมินที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์ (ประเมินทุก 4 ปี ช่วงโควิดมีการเลื่อนมา) ที่จะนำมาใช้ในปี 2566 พบว่าราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มมากถึง 16% จึงถือว่าไม่ได้ช่วยอะไร

ส่วนมาตรการของขวัญปีใหม่คนไทยที่ลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมาเป็น 1% จากเกณฑ์ 2% แต่ในปี 2565 ได้ส่วนลดค่าธรรมเนียมเหลือเพียง 0.01% เมื่อชั่งน้ำหนักดูมาตรการช่วยเหลือข้างต้นอาจแรงไม่พอจะช่วยตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เหนื่อยน้อยลงในปีกระต่ายที่มีปัจจัยลบกดดันมาก

ซัพพลายใหม่ปี 66 ลดฮวบ 20%

นอกจากนี้ ปัจจัยลบอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกเหนือการควบคุม ได้แก่ ราคาน้ำมัน ส่งผลทั้งทางตรงในแง่เป็นวัตถุดิบตั้งต้นในการผลิต เช่น สายไฟ พีวีซี ประตูหน้าต่างไวนิล ที่มาจากผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียม เป็นต้น และทางอ้อมผ่านค่าขนส่ง ทำให้ต้นทุนสูงตั้งแต่ค่าพัฒนาที่ดิน ส่วนการถมที่ดินต้องว่าจ้างรถบรรทุกสิบล้อประมาณคันละ 500-600 บาท แต่เมื่อรวมค่าน้ำมันกว่าจะมาถึงมือดีเวลลอปเปอร์ก็เพิ่มเป็นคันละ 3,000-3,500 บาท

ขณะที่ปัจจัยแรงงานขาดแคลนก็ยังเป็นปัญหา เนื่องจากแรงงานก่อสร้างในภาคอสังหา 80-90% เป็นแรงงานต่างด้าวจาก 3 ประเทศ คือ เมียนมาร์ ลาว และกัมพูชา ที่กระทรวงแรงงานเปิดทาง MOU ให้เข้ามา และผ่อนคลายมาตรการช่วยอย่างเต็มที่ แต่ปัญหาอยู่ที่ประเทศต้นทางปล่อยคนออกมายาก จากปัญหาภายในประเทศ อาทิ โควิด ขั้นตอนการดำเนินการ และแรงงานต่างด้าวที่ได้มาส่วนใหญ่เป็นแรงงานไร้ฝีมือ ต้องเริ่มต้นกันใหม่หมด

“ผมเชื่อว่าจากปัจจัยลบทั้งหลายซัพพลายบ้านและคอนโดฯ ใหม่ในปี 2566 จะน้อยกว่าปี 2565 ราว 20% ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไม่น่ามากกว่าปี 2565”

ต้นทุนพุ่ง ราคาบ้านเพิ่ม 4%

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “การเงินธนาคาร” สำหรับปี 2566 ปัจจัยบวกหลักมาจากการแพร่ระบาดโควิดที่น้อยลง สนับสนุนให้กำลังซื้อกลับขึ้นมา โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่สนใจหันมาซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยมากขึ้น ประกอบกับนักท่องเที่ยวจีนเตรียมกลับมาเร็วกว่าที่คาด คือ กลับมาในปี 2566 จากเดิมที่เคยคาดการณ์ไว้ว่าจะกลับมาปี 2567

“ตลาดอสังหาฯ ปี 2566 จะไม่ได้ดีแบบหวือหวา จากปัจจัยลบที่ใหญ่สุดคือการนำมาตรการ LTV กลับมาใช้ แค่ทำตลาดให้ใกล้เคียงกับปี 2565 ได้ถือว่าดีมากแล้ว คราวก่อนที่เคยนำมาตรการ LTV มาใช้ก็ชะลอตลาดอสังหาไปถึง 10% แต่ตอนนั้นมีเรื่องนักท่องเที่ยวจีนกลับประเทศรวมอยู่ด้วย”

ขณะเดียวกันต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นมา เฉลี่ยรวมแล้วประมาณ 9% หากประเมินรวมกับต้นทุนค่าที่ดินเป็นต้นทุนเดิมในปี 2566 ผู้บริโภคอาจจ่ายเงินซื้อบ้านเพิ่มในราคา 4-5% ดังนั้น ในปลายปี 2565 จึงเห็นภาพผู้บริโภคเร่งซื้อบ้าน เพื่อให้ได้ราคาต้นทุนเดิม ก่อนปรับราคาใหม่ในปี 2566

ยอดโอนบ้านติดลบ 14% ด้านสต็อกคงค้างทะลุ 2 แสนหน่วย

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผย “การเงินธนาคาร” ว่า สิ่งที่น่ากังวลคือภาพรวมหนี้ครัวเรือนของไทยที่อยู่ในระดับสูงกว่า 80% ต่อ GDP ประกอบกับกับการกลับมาใช้มาตรการ LTV ซึ่งคนไทยมีเงินออมน้อยและยังไม่มีความสามารถหาเงินดาวน์ 10-20% ที่สำคัญการซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นการซื้อหลังที่สอง เช่น หากซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท เป็นหลังที่สอง ต้องวางเงินดาวน์ 10% หรือราว 200,000 บาท เป็นต้น

โดยรวมคาดว่าจะกระทบยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2566 ค่อนข้างมาก หน่วยโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มติดลบ 14.2% เหลือ 320,277 หน่วย จากปี 2565 คาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ 373,253 หน่วย ส่วนในเชิงจำนวนมูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์อาจติดลบ 4.4% เหลือ 953,404 ล้านบาท จากสิ้นปี 2565 ประเมินไว้ว่าจะมียอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านสูงถึง 997,471 ล้านบาท – 1 ล้านล้านบาท จากปัจจัยคนเร่งโอนบ้านในปี 2565 เพื่อลดผลกระทบจากมาตรการ LTV ในปี 2566

ทั้งนี้ ส่วนสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2566 ยังคงเป็นบ้านแนวราบ น่าจะอยู่ที่ประมาณ 240,000 หน่วย เนื่องจาก มูลค่าสูงกว่าพวกคอนโดฯ

“จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาจติดลบได้มากกว่านี้เล็กน้อย ซึ่ง REIC จับตาดูปัจจัยลบต่อเนื่อง”

หากสถานการณ์ภาคอสังหายังเป็นเช่นนี้ คาดว่าซัพพลายที่อยู่อาศัยคงค้างมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากสิ้นปี 2565 โดยประเมินที่หน่วยเหลือขายเขตกรุงเทพและปริมณฑลมี 180,000 หน่วย จะเพิ่มขึ้น 10% ภายในปลายปี 2566 เป็น 200,000 หน่วย

สินเชื่อบ้านเสี่ยง NPL แบงก์เล็งรวมหนี้ ลดภาระดอกเบี้ย

ายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ระบุว่า ปัจจุบันสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มแนวราบมากกว่าแนวสูง โดยตลาดเน้นการเติบโตไปที่กลุ่มไฮเอนด์มากขึ้น ส่วนกลุ่มโลว์เอนด์ต้องรอดูครึ่งหลังปี 2566 ซึ่งในภาพรวมเห็นดีมานด์สินเชื่อบ้านลดลง โดยหนี้เสีย (NPL) กลุ่มสินเชื่อบ้านตามข้อมูลของเครดิตบูโรอยู่ที่ราว 180,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มเปราะบาง หรือกลุ่มหน้าผา NPL

“คนหนึ่งคนจะประกอบด้วยหนี้หลายประเภท ได้แก่ หนี้บัตรเครดิต หนี้เช่าซื้อรถยนต์ หนี้สินหมุนเวียนทางธุรกิจ และสินเชื่อบ้านซึ่งเป็นระยะยาว คนส่วนใหญ่เวลามีเงินจำกัดจะนำไปใช้เรื่องบัตรเครดิต เน้นที่เงินทุนหมุนเวียนก่อน ฉะนั้นโดยธรรมชาติสินเชื่อบ้านจะถูกกระทบมากสุด”

ดังนี้น จึงมีแนวคิดเร่งการเชิญชวนเรื่องรวมหนี้ เงินทุนหมุนเวียน ให้เป็น Personal Loan เพื่อลดภาระเรื่องดอกเบี้ย

“หากเศรษฐกิจฟื้นกลับมา สินเชื่อบ้านจะดีขึ้น แต่ตอนนี้ต้องประคองกันไปก่อน เรื่องปล่อยกู้สินเชื่อบ้านยากขึ้นเป็นเรื่องธรรมชาติ เพราะปีหน้าเป็นภาวะของดอกเบี้ยขาขึ้น”