เรื่องเศร้าของคนอยากมีบ้าน: เมื่ออสังหาฯ ไทยยังติดไฟแดง

เรื่องเศร้าของคนอยากมีบ้าน: เมื่ออสังหาฯ ไทยยังติดไฟแดง

“ซื้อไม่ได้ ขายไม่ออก” เรื่องเล่าจากตลาดที่ยังเย็นยะเยือก แม้แสงสว่างปลายอุโมงค์เริ่มปรากฏในรูปของดอกเบี้ยที่ผ่อนคลาย และนโยบายรัฐที่ออกมาเสริมแรง แต่...ตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกของปี 2568 ก็ยังไม่ฟื้นจากภาวะซบเซา

ฝั่งผู้ซื้อ: ความฝันเรื่องบ้าน...ต้องชนกำแพงความเป็นจริง

ตัวเลขที่บ่งชี้การชะลอตัว

-ยอดโอนกรรมสิทธิ์: ลดลง 10.5% เหลือเพียง 65,276 หน่วย

-มูลค่าการโอน: หดตัว 13.0% เหลือ 181,545 ล้านบาท

-บ้านแนวราบได้รับผลกระทบหนักกว่าคอนโด สะท้อนความกังวลทั้งเรื่อง “ราคาที่เอื้อมไม่ถึง” และ “อนาคตที่ไม่แน่นอน”

-หนี้ครัวเรือนยังพุ่งสูงถึง 91% ต่อ GDP ทำให้การตัดสินใจซื้อบ้าน “ไม่ง่ายเหมือนเดิม”

แม้อัตราดอกเบี้ยจะเริ่มลดลง แต่ประชาชนจำนวนมากยัง “ลังเลจะก้าวเข้าไปสู่หนี้ก้อนโต”

ฝั่งผู้ขาย: ชะลอแผน เบรกกะทันหันหนีความเสี่ยง

แม้จะมีบางสัญญาณบวกจากนโยบายรัฐ แต่ฝั่งผู้ประกอบการกลับเลือก “หยุดรอดู” แทนที่จะ “เร่งเดินหน้า”

บ้านสร้างเสร็จในไตรมาสแรก มีเพียง 16,734 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยช่วง 2015–2019 ถึง 45%

ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน: ดิ่งลง 43%

พื้นที่ก่อสร้าง: หดตัว 2.9% โดยเฉพาะอาคารชุดที่ลดลงหนัก

สถานการณ์โดยรวมคือ “รอจังหวะ รอดูดีท่าทีของตลาด” มากกว่าการลุยเปิดโครงการใหม่

LTV 100%: ยาดี...แต่อาจยังไม่เพียงพอ

นับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 เป็นต้นมา ธนาคารแห่งประเทศไทยอนุญาตให้ผู้กู้สามารถขอสินเชื่อได้เต็ม 100% ไม่ต้องมีเงินดาวน์ สำหรับบ้านหลังแรก

มาตรการนี้อาจช่วย “เปิดประตู” ให้คนรุ่นใหม่บางกลุ่มได้เข้าใกล้ความฝันเรื่องบ้านมากขึ้น

แต่ในสภาวะที่รายได้ยังไม่ฟื้น ความมั่นใจยังไม่กลับมา และหนี้ยังท่วมตัว "ยาดี" ก็อาจยังไม่แรงพอจะปลุกทั้งระบบให้ตื่นได้ทันที

สรุปนโยบาย

การผ่อนคลายเกณฑ์LTV เป็นมาตรการเชิงนโยบายที่เหมาะสมในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว

ช่วยลดข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อและส่งสัญญาณสนับสนุนภาคอสังหาฯอย่างชัดเจน

แต่เมื่อพิจารณาฝั่งผู้ชื้อจะพบว่า รายได้ครัวเรือนที่ยังอ่อนแรงภาระหนี้ที่สูงและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ยังไม่กลับมา เป็นอุปสรรคหลักในการฟื้นตัวของตลาด

การปลดล็อกฝั่งดีมานด์จึงต้องอาศัย“มาตรการเสริม” ที่เน้นการยกระดับรายได้ฟื้นฟูความเชื่อมั่นและลดภาระหนี้อย่างเป็นระบบควบคู่กันไป

บทสรุป: ตลาดยังไม่ฟื้น แม้มาตรการจะเริ่มเดินหน้า

แม้นโยบายการเงินและภาครัฐจะเร่งอัดฉีดมาตรการกระตุ้นอย่างต่อเนื่อง

แต่ในความเป็นจริง... ตลาดที่อยู่อาศัยยังต้องรอ“ความพร้อมของผู้ซื้อ”

การรักษาด้วย "ยาแก้ปวด" อาจช่วยบรรเทาชั่วคราว แต่การ "ผ่าตัดรากเหง้า" ต่างหากที่จะให้ผลเยียวยาระยะยาว

.

เรื่องและภาพ: ธนโชติ นนทกะตระกูล &อาชวี เอี่ยมสุนทรชัย Economist, Bnomics

════════════════

เนื้อหาที่มาจาก. Bnomics by Bangkok Bank