Review งบ 2Q68 Industrial REIT Sector

Review งบ 2Q68 Industrial REIT Sector อัตราการเช่าดีขึ้น Yield Gap น่าดึงดูดใจมากขึ้น

รีวิวไตรมาส 2QCY68

กองทรัสต์ในกลุ่ม industrial REIT ที่เราวิเคราะห์อยู่ (FTREIT, WHAIR และ WHART) รายงาน core EPU รวมไตรมาส 2QCY68 ที่ 0.196 บาท (+3.5% YoY และ -0.6% QoQ)

ปัจจัยหยุนการเติบโตในเชิง YoY มาจาก FTREIT และ WHAIR จากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นจากทรัพย์สินที่ซื้อเข้ามาใหม่และอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงขึ้น ขณะที่ WHART เป็นปัจจัยกดดันกลุ่ม จากรายได้ที่ลดลงจากการรับประกันค่าเช่าครบกำหนดบางส่วน และค่าใช้จ่ายพิเศษครั้งเดียว

ในเชิง QoQ สาเหตุของการลดลงเล็กน้อยมาจากผลการดำเนินงานที่อ่อนตัวลงของ WHART จากค่าใช้จ่ายครั้งเดียวแต่ถูกชดเชยบางส่วนจากอัตราการเช่าพื้นที่ที่มากขึ้นของ FTREIT โดยกลุ่ม REIT นิคมอุตสาหกรรมประกาศเงินปันผลรวมที่ 0.517 บาท (ทรงตัว YoY และ +1.0% QoQ) หรือคิดเป็นอัตราจ่ายที่ 8.4% โดย FTREIT เป็นกองที่โดดเด่นที่สุดในไตรมาสนี้ ทั้งในด้านการเติบโตของกำไรจากการดำเนินงานต่อหน่วยและการจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วย

FTREIT Core EPU ไตรมาส 3QFY68 อยู่ที่ 0.219 บาท (+8.3% YoY และ +2.4% QoQ) สอดคล้องกับที่เราคาดไว้ DPU ไตรมาส 3QFY68 อยู่ที่ 0.193 บาท (+3.2% YoY และ +2.7% QoQ) ดีกว่าที่เราคาดไว้ 2.7% หรือคิดเป็นอัตราจ่ายที่ 88% และอัตราตอบแทนเงินปันผลที่ 7.9% DPU สะสม 9 เดือนแรกของปี FY2568 เท่ากับ 74.7% ของประมาณการ DPU ทั้งปี FY2568 ของเราที่ 0.762 บาท

WHAIR Core EPU ไตรมาส 2/2568 อยู่ที่ 0.162 บาท (+7.6% YoY และ -1.4% QoQ) สอดคล้องกับที่เราคาดไว้ DPU ไตรมาส 2/2568 อยู่ที่ 0.133 บาท (-3.4% YoY และทรงตัว QoQ) สอดคล้องกับที่เราคาดไว้หรือคิดเป็นอัตราจ่ายที่ 82% และอัตราตอบแทนเงินปันผลที่ 10.0% DPU ครึ่งแรกปี 2568 เท่ากับ 48.2% ของประมาณการ DPU ทั้งปี FY2568 ของเราที่ 0.55 บาท

WHART Core EPU ไตรมาส 2/2568 อยู่ที่ 0.185 บาท (-1.8% YoY และ -3.4% QoQ) น้อยกว่าที่เราคาดไว้ 3.7% จากค่าใช้จ่ายครั้งเดียว อัตราจ่ายรวมไตรมาส 2/2568 อยู่ที่ 0.1917 บาท (-0.7% YoY และ +0.1% QoQ) สอดคล้องกับที่เราคาดไว้ แบ่งเป็นการจ่ายเงินปันผลที่ 0.1717 บาท และการลดทุนที่ 0.0213 บาท หรือคิดเป็นอัตราจ่ายที่ 10.3% และอัตราตอบแทนเงินปันผลที่ 8.2% DPU ครึ่งแรกของปี 2568 เท่ากับ 50% ของประมาณการ DPU ทั้งปี FY2568 ของเราที่ 0.769 บาท

แนวโน้ม เราคาดว่ากลุ่มย่อยจะยังรักษาโมเมนตัมเชิงบวกไว้ได้ในครึ่งหลังปีนี้หนุนจากความไม่ชัดเจนเรื่องนโยบายการค้าที่ผ่อนคลายลงหลังได้ข้อสรุปเรื่องอัตราภาษีตอบโต้ของสหรัฐฯ และอัตราการเช่าพื้นที่ที่ดีขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2568 อุปสงค์การย้ายฐานการผลิตภายใต้กลยุทธ์จีน+1 และกิจกรรมการเช่าพื้นที่ที่แข็งแกร่งในเขต EEC คาดจะช่วยหนุนอัตราการเช่าพื้นที่และการต่อสัญญาใหม่ ขณะเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยในประเทศมีแนวโน้มขาลงซึ่งจะส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินลดลงและส่วนต่างอัตราตอบแทนน่าดึงดูดใจ

มุมมอง KS

มุมมองบวก เราปรับมุมมองต่อกลุ่ม Industrial REIT จาก “เป็นกลาง” เป็น “บวก” หลังความกังวลเรื่องอัตราภาษีของสหรัฐฯ ผ่อนคลายลงและอัตราภาษีของไทยใกล้เคียงกับคู่แข่ง อัตราการเช่าพื้นที่ดีขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี 2568 จากการย้ายฐานการผลิตภายใต้กลยุทธ์ China+1 และอุปสงค์ในเขต EEC ที่แข็งแกร่ง ขณะที่อัตราดอกเบี้ยในประเทศที่คาดว่าจะลดลงจะช่วยขับเคลื่อนมูลค่าหุ้น อัตราตอบแทนของกลุ่มยังอยู่ระดับสูงที่ราว 8.9/8.8% ในปี 2568-69 ด้วย IRR เฉลี่ยที่ 7.3% เราเลือก WHAIR เป็นหุ้นเด่นของเราจากอัตราตอบแทนและ market IRR ระดับสูงและมีความอ่อนไหวสูงต่ออัตราดอกเบี้ย

ปัจจัยเสี่ยง ได้แก่

1) FDI ระยะยาวที่ชะลอตัวลง

2) สภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกที่ถดถอย

3) อุปทานในอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้นซึ่งกดดันการเติบโตของค่าเช่าและการเช่าพื้นที่

เราเลือก WHAIR เป็นหุ้นเด่น แนะนำ "ซื้อ" ราคาเป้าหมาย 6.80 บาท จากอัตราตอบแทนและ market IRR ระดับสูงและมีความอ่อนไหวสูงต่ออัตราดอกเบี้ย