เตือน แรงเทขาย หุ้นอสังหาฯ

โบรกฯเตือนแรงเทขายเก็งกำไรหุ้นกลุ่มอสังหาฯ หลังราคาหุ้นปรับขึ้นตั้งแต่ต้นปีกว่า 20 %สูงเกินราคาเป้าหมาย กำไรไตรมาส 2 ทำจุดตํ่าสุดของปี รอลุ้นครึ่งปีหลัง ดอกเบี้ยขาลงรัฐบาลใหม่คลอดมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ

โบรกเกอร์ประสานเสียง คาดกำไรกลุ่มอสังหาฯไตรมาส 2/2562 ทำจุดตํ่าสุดของปี ผลกระทบจากเศรษฐกิจและกำลังซื้อชะลอ โดยเฉพาะผลจากมาตรการอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา จนทำให้ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกจัดแคมเปญกระตุ้นยอดขาย ดึงกำลังซื้อล่วงหน้า โดยจะเห็นไตรมาส 1/2562 กลุ่มอสังหาฯบันทึกรายได้จากยอดขายสูงถึง 5.8 หมื่นล้านบาท  เพิ่มขึ้น 21%  (YoY) กำไรปกติเติบโตราว 1หมื่นล้านบาท หรือเพิ่ม 25% (YoY)

 นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กสิกรไทย  จำกัด  (มหาชน)  กล่าวกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า แนวโน้มกำไรไตรมาส 2 ของกลุ่มอสังหาฯที่บล.กสิกรไทยฯ ศึกษา 9 บริษัท(AP, LH, LPN, ORI, PSH, QH, SC, SIRI และ SPALI) คาดจะทำจุดตํ่าสุดของปีนี้  ลดลงทั้ง  YoY และ QoQ สาเหตุมาจากยอดขายรวมไตรมาส 2 อ่อนแออยู่ระดับ 5.35หมื่นล้านบาท ลดลง 26% YoY และลดลง  2%  QoQ  และครึ่งปีแรกคาดยอดขายอยู่ที่ 1.08แสนล้านบาท ลดลง 17% YoY  (ตารางประกอบ) คิดเป็น 39% ของเป้าหมายยอดขายรวมในปี2562 ที่ 2.77 แสนล้านบาท   และผลจากมาตรการ LTV (มีผล 1 เมษายน 2562) ทำให้มีเร่งยอดขายและกำลังซื้อถูกดึงไปตั้งแต่ไตรมาสแรก รวมทั้งอยู่ในช่วงโลว์ซีซัน วันหยุดยาว คาดจะมีเพียงบริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (บมจ.) หรือ  LH  ที่กำไรเป็นบวก QoQ แต่ YoY ยังติดลบ

“LH มีรายได้จากยอดขายโครงการ ‘คอนโดหลุดจอง’ ที่จัดโปรโมชันเมื่อเดือนพฤษภาคม 2562เกือบพันล้านบาท และจาก โครง การเปิดใหม่ ‘มัณทนา บางนา’ ที่มียอดพรีเซลส์มากกว่า40%”                       

ส่วนแนวโน้มในครึ่งปีหลังการแข่งขันจะสูงขึ้นจากการเปิดตัวโครงการใหม่ หลังครึ่งแรกมีโครงการเปิดใหม่มูลค่า 1.22 แสนล้านบาท คิดเป็น 38% ของมูลค่ารวมทั้งปี 3.21 แสนล้านบาท อย่างไรก็ตามคาดอาจมีบางรายเลือกที่จะชะลอ โดยลดเป้าหมายยอดขายลง เนื่องจากไม่มั่นใจสถานการณ์เศรษฐกิจและเสถียร ภาพรัฐบาล ทำให้ยอดขายครึ่งปีหลังอาจทำได้ตามคาดหรือตํ่ากว่าเล็กน้อย

“ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาตั้งแต่ต้นปีปรับขึ้นมาแล้ว 20%  ที่ P/E 8.7 เท่า  ถือว่าค่อนข้างแพง  ขณะที่ดัชนีหุ้นไทยปรับขึ้น 11% อาจมีการเทขายทำกำไร ประกอบกับไตรมาส 2 กำไรไม่สดใสนักอย่างไรก็ดีราคาหุ้นกลุ่มนี้อาจไม่ปรับตัวลงแรง  เนื่องจากปันผลตอบแทนกลุ่มนี้ยังสูงกว่า  6%อีกทั้งตลาดยังมีความหวังว่ารัฐบาลชุดใหม่อาจออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เพิ่มเติมขึ้นอยู่กับว่ามาตรการจะแรงกว่าที่คาดการณ์ไว้หรือไม่ และแนวโน้มดอกเบี้ยที่เป็นขาลง หากธปท.ปรับลดดอกเบี้ย จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อกลุ่มนี้”

บล.กสิกรไทยฯ คงมุมมองหุ้นกลุ่มอสังหาฯ เป็นกลาง  เลือก AP และ ORI เป็นหุ้นแนะนำจากการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง   ขณะที่ LH ยังน่าดึงดูดจากผลประกอบการในครึ่งปีหลัง

ด้านนางสาวนวลพรรณ น้อยรัชชุกร ผู้อำนวยการ  บมจ.บริษัทหลักทรัพย์เอเซีย พลัส  กล่าวว่าจากการรวบรวมผู้ประกอบการอสังหาฯ 16 ราย  มีโครงการ อสังหาฯที่สร้างเสร็จและอยู่ระหว่างการพัฒนาไตรมาส 1/2562 มูลค่ารวมราว5.5 แสนล้านบาท   และหากรวมโครงการเปิดใหม่อีก  4.4 แสนล้านบาท ในปีนี้จะมีบ้านพร้อมขายเกือบ 1 ล้านล้านบาท ถือว่าสูงมากภายใต้แรงกดดันของดีมานด์  ในแง่ของยอดขายคาดว่าปีนี้น่าจะทำได้แค่ 3.5 แสนล้านบาท นั่นหมายถึงหากจะเคลียร์สต๊อกต้องใช้เวลานานถึง 3 ปี ยังไม่รวมถึงโครงการใหม่ที่จะเปิดต่อเนื่องไปในอนาคต

 มองว่ากำไรกลุ่มอสังหาฯ ปีนี้ไม่สดใสนัก ทั้งปีคาดอยู่ที่  4.4 หมื่นล้านบาท โตประมาณ 3.7%และหากดูแบ็กล็อกสิ้นไตรมาส 1 อยู่ที่ 3.2 แสนล้านบาท คาดจะรับรู้รายได้ในส่วนของไตรมาส 2ถึงไตรมาส 4 รวมกันราว 1.2 แสนล้านบาท  และหากรวมยอดโอนไตรมาส 1 จะรับรู้รายได้ประมาณ 60% ของยอดโอนทั้งปีที่ 2.54 แสนล้านบาท หรือโตประมาณ 4.7% ดังนั้นไตรมาส2/2562  เฉลี่ยน่าจะมีกำไรประมาณ 1 หมื่นล้านบาท อีกทั้งปีนี้ภาคอสังหาฯ ต้องตั้งสำรองชดเชยผลประโยชน์พนักงานตามพ.ร.บ.แรงงานฉบับใหม่ 16 บริษัทรวมกันประมาณ  550 ล้านบาท โดยในไตรมาส 2/2562 ต้องสำรองเพิ่ม 370 ล้านบาท ดังนั้นคาดกำไรไตรมาส 2/2562 จะลดลงทั้ง QoQ และ YoY และน่าจะเป็นจุดตํ่าสุดของปีนี้

ขณะที่ภาพรวมครึ่งปีหลังคาดว่าตลาดจะฟื้นตัวดีขึ้น และพีกสุดในไตรมาส 4 บล.เอเซีย พลัสฯ ให้นํ้าหนักการลงทุนกลุ่มอสังหาฯ น้อยกว่าตลาด เลือก LH เป็นหุ้นเด่นจากรายได้ที่มั่นคงจากการขายและเช่า ฐานกำไรเสถียรภาพ ส่วนหนึ่งมาจากการลงทุนในบริษัทร่วม อาทิ QH  HMPRO และในแอลเอชแบงก์  ให้ผลตอบแทนปันผลเฉลี่ยที่ 7%

ขอบคุณที่มาเนื้อหาข้อมูลจาก