โดย Rubio
เผยแพร่ : 
80 viewsกลุ่มอสังหาฯ SCBS เปิด 3 เหตุผล ส่อแววร้อนแรงขึ้น ชู LH เด่น
บล.ไทยพาณิชย์ จำกัด (SCBS) มองตลาดที่อยู่อาศัย เริ่มส่อแววร้อนแรงขึ้นในปี 2565 เนื่องจากผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมากถึง 124% YoY สูงที่สุดในรอบ 8 ปี และตั้งเป้ายอดขายเติบโต 26% สูงที่สุดในรอบ 5 ปี ฝ่ายวิจัยคาดว่าจะเห็น
1) การแข่งขันสูงขึ้นในตลาดแนวราบ เนื่องจากจะมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาดมูลค่าสูงที่สุด
2) ความผันผวนของอัตรากำไรขั้นต้นใน 2H65 จากต้นทุนวัตถุดิบที่สูงขึ้น และ
3) การผ่อนคลายมาตรการ LTV จะช่วยสนับสนุนยอดขายและการโอนใน 2H65
เลือก LH เป็นหุ้นเด่นในกลุ่มที่อยู่อาศัย เนื่องจากบริษัทมีจุดแข็งในด้านการควบคุมต้นทุนและส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บน
กำไรโดยรวมในปี 2564 เพิ่มขึ้น 8.7% YoY ในปี 2564 บริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยภายใต้การวิเคราะห์ของฝ่ายวิจัย (AP LH LPN PSH QH SIRI และ SPALI) รายงานกำไรรวมทั้งหมด 2.49 หมื่นลบ. (+8.7% YoY) โดยรายได้เติบโต 2.5% YoY สู่ 1.636 แสนลบ. และอัตรากำไรขั้นต้นโดยเฉลี่ยปรับตัวดีขึ้นจาก 30.6% สู่ 32.5% อันเป็นผลมาจากแรงกดดันที่ลดน้อยลงต่อราคาขายสินค้าคงเหลือ กำไร Q4/64 อยู่ที่ 7.7 พันลบ. (+46% QoQ และ +4.8% YoY) สูงที่สุดในรอบ 8 ไตรมาส โดยได้รับการสนับสนุนจากรายได้ที่เติบโต 2% YoY และ 27% QoQ SPALI PSH และ LH รายงานกำไรดีกว่าคาด ส่วน AP และ QH รายงานกำไรตามคาด ในขณะที่ LPN และ SIRI รายงานกำไรต่ำกว่าคาด AP และ SPALI รายงานกำไรทำสถิติสูงสุดในปี 2564
เปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าสูงที่สุดในรอบ 8 ปี ในปี 2565 บริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยภายใต้การวิเคราะห์ของฝ่ายวิจัยวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวมทั้งหมด 2.34 แสนลบ. (+124% YoY) สูงที่สุดในรอบ 8 ปี โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 83% มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น 119% YoY ทำสถิติสูงสุด และคอนโด 17% มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น 151% YoY และสูงที่สุดในรอบ 3 ปี
สำหรับบริษัทที่วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมากที่สุด คือ SIRI (เติบโต 665% YoY สู่ 5.0 หมื่นลบ.) ขณะที่ AP จะเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวมสูงที่สุดที่ 7.8 หมื่นลบ. (+246% YoY) และ PSH เป็นเพียงบริษัทเดียวที่ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงที่ -23% YoY สู่ 1.63 หมื่นลบ. ทำสถิติต่ำสุด เนื่องจากจะมีอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนมากเข้าสู่ตลาด (สูงที่สุดในรอบ 8 ปี) ฝ่ายวิจัยจึงค่อนข้างกังวลเกี่ยวกับสินค้าคงเหลือในปี 2566 รวมถึงสถานะทางการเงินและกระแสเงินสดของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัย
ตั้งเป้ายอดขายเติบโต 26% สูงที่สุดในรอบ 5 ปี บริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัย 7 บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของเราตั้งเป้ายอดขายรวมทั้งหมดไว้ที่ 1.96 แสนลบ. (+26% YoY) เติบโตสูงที่สุด และมูลค่าสูงที่สุดในรอบ 4 ปี โดยยอดขาย 75% จะมาจากโครงการแนวราบ (+15% YoY) สู่ 1.48 แสนลบ. ทำสถิติสูงสุด และ 25% จะมาจากคอนโด (+77% YoY) ฝ่ายวิจัยเชื่อว่าการผ่อนคลายมาตรการ LTV จะช่วยสนับสนุนยอดขาย โดยเฉพาะบ้านหลังที่สอง และได้ประโยชน์ในกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคา 7-15 ลบ.
กำไรปี 2565 จะเติบโต 12.8% backlog รวมทั้งหมดในปัจจุบันของกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ 1.12 แสนลบ. (17% มาจาก JV) จะมีกำหนดโอน 66% ในปี 2565 16% ในปี 2566 และ 5% ในปี 2567 เมื่ออิงกับประมาณการรายได้ปี 2565 ของฝ่ายวิจัยที่ 1.80 แสนลบ. (+10% YoY) กลุ่มที่อยู่อาศัยมี secured revenue แล้วที่ 41% บริษัทที่มี secured revenue สูงที่สุด คือ PSH SPALI และ AP แม้อัตรากำไรขั้นต้นจะยังอยู่ในระดับทรงตัวที่ 32.5% แต่กำไรจาก JV และบริษัทย่อยจะช่วยสนับสนุนให้กำไรเติบโต 12.8% YoY สู่ 2.8 หมื่นลบ.
ทั้งนี้หลังจากประกาศผลประกอบการปี 2564 ฝ่ายวิจัยได้มีการประมาณการกำไรของ PSH เพิ่มขึ้นอันเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงการรับรู้รายได้จาก backlog นอกจากนี้ยังปรับประมาณการกำไรของ LPN ลดลง เพราะ backlog อ่อนแอ และคงประมาณการกำไรของบริษัทที่เหลือไว้เหมือนเดิม โดยคาดว่าจะมีเพียง AP ที่จะรายงานกำไรทำสถิติสูงสุดอีกครั้งในปี 2565
ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล ต้นทุนวัตถุดิบและค่าแรงเป็นปัจจัยสำคัญที่ที่ต้องติดตามในปีนี้ ฝ่ายวิจัยเชื่อว่าราคาขายจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยอย่างน้อย 5% บริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ได้ทำสัญญาต้นทุนค่าก่อสร้างสำหรับโครงการใน 1H65 ไว้แล้วบางส่วน ในขณะที่เชื่อว่าต้นทุนจะเพิ่มขึ้นอีกครั้งใน 2H65
เลือก LH เป็นหุ้นเด่น เมื่อพิจารณาจาก scorecard ที่จัดทำไว้สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยใน 1H65 เริ่มรวมเอาอัตรากำไรขั้นต้นที่เพิ่มขึ้นเข้ามาไว้ใน score เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น และความแข็งแกร่งอาจจะเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับปี 2565 ด้วยเหตุนี้ ฝ่ายวิจัยจึงเลือก LH (ราคาเป้าหมาย 10.50 บาท/หุ้น) เป็นหุ้นเด่นของกลุ่ม โดยคาดว่าจะมีกำไรพิเศษใน 2Q65 ซึ่งฝ่ายวิจัยยังไม่ได้รวมเข้ามาในประมาณการ
