BAREIT: คาดเงินปันผลต่อหน่วยทรงตัวใน 2Q68

BAREIT: คาดเงินปันผลต่อหน่วยทรงตัวใน 2Q68

• พรีวิวไตรมาส 2/2568 เราคาดว่า BAREIT จะรายงานผลประกอบการทางการเงินไตรมาส 2/2568 ในวันที่ 24 ก.ค. โดยกำไรปกติตามเกณฑ์เงินสดจะอยู่ที่ 229 ลบ. (+11% YoY และ ทรงตัว QoQ) โดยการเติบโตเชิง YoY ได้รับแรงหนุนจากอัตราค่าเช่าเฉลี่ย (ARR) ที่เพิ่มขึ้น 2.6% ตามที่กำหนดไว้ในสัญญา และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่ลดลงจากต้นทุนทางการเงินที่ลดลง ทั้งนี้ ต้นทุนทางการเงินของ BAREIT ในปัจจุบันใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว MLR ที่ติดลบ 2.25% ดังนั้น กำไรปกติในครึ่งแรกของปี 2568 น่าจะคิดเป็น 50% ของประมาณการกำไรปกติปี 2568 ที่ 917 ลบ. นอกจากนี้ เราคาดว่า BAREIT จะจ่ายเงินปันผลต่อหน่วยไตรมาส 2/2568 ที่ 0.195 บาท (+6.6% YoY และทรงตัว QoQ) คิดเป็นอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ 87.8% และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลต่อปีที่ 8.4% โดยเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) ในครึ่งแรกของปี 2568 จะคิดเป็น 50% ของการคาดการณ์ DPU ทั้งปี

ของเราที่ 0.78 บาท

• การดำเนินงาน เราคาดว่า BAREIT จะรายงานรายได้ปกติตามเกณฑ์เงินสดไตรมาส 2/2568 ที่ 306 ลบ. (+3.1% YoY และทรงตัว QoQ) จากรายได้ค่าเช่าคงที่ต่อเดือนที่

97.5 ลบ. (+2.6% YoY และทรงตัว QoQ) และรายได้บริการคงที่ต่อเดือนที่ 4.4 ลบ.

(ทรงตัว YoY และ QoQ) โดยรายได้ในครึ่งแรกของปี 2568 จะคิดเป็น 50% ของประมาณการทั้งปีของเรา

• แนวโน้ม จากโครงสร้างรายได้แบบคงที่ และการคาดการณ์ว่าไม่มีการเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เราคาดว่า BAREIT จะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงได้ในปี 2568-69 ขณะที่การดำเนินงานจริงและการเก็บค่าเช่าของทรัสต์ยังเป็นไปอย่างปกติ

เราคาดการณ์ว่ารายได้ที่รายงานตามเกณฑ์บัญชีอาจทยอยลดลงในระยะต่อไป เนื่องจากรายได้จากสัญญาเช่าถูกบันทึกตามวิธี อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (EIR) ซึ่งสะท้อนรายได้สุทธิหลังการตัดจำหน่ายสิทธิการเช่า ซึ่งแนวปฏิบัติบัญชีนี้มักนำมาใช้กับทรัพย์สินสิทธิการเช่าภายใต้โครงสร้างการขายและเช่าคืนกับผู้สนับสนุน (sponsor) ส่งผลให้ รายได้ตามบัญชีลดลงแต่กระแสเงินสดจริงที่ได้รับจะไม่ได้รับผลกระทบ เราคาดว่า BAREIT จะทยอยชำระคืนเงินต้นเงินกู้ด้วยความมีวินัย และสามารถรักษาอัตราการจ่ายผลตอบแทนต่อหน่วย (DPU) ที่ระดับ 0.78 บาทในปีนี้ โดยสำหรับปีนี้ เราคาดว่าทรัสต์จะชำระคืนเงินต้นประมาณ 83 ล้านบาทและคาดการณ์ผลขาดทุนจากการประเมินมูลค่ายุติธรรมของสิทธิการเช่าตลอดทั้งปีที่ประมาณ 35 ลบ.

มุมมอง KS

• แนะนำ “ซื้อ” Target Price 11.60 บาท หนุนโดยกระแสเงินสดที่มั่นคง อัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่สูง และ market IRR ที่ 8.51% โดยมีอายุสัญญาเช่าเหลืออยู่ 22.2 ปี