เปิด 3 เหตุผล! ทำไมหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ถึงป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้จริง

หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ช่วยป้องกันความเสี่ยงจากอัตราเงินเฟ้อได้จริงหรือไม่ เป็นคำถามที่นักลงทุนยังคงสงสัยอยู่ว่าทำไมหุ้นในกลุ่มอสังหาฯถึงป้องกันตัวเลขเงินเฟ้อได้อย่างที่นักวิเคราะห์ลงความเห็นเอาไว้ โดยปัจจัยเด่นของหุ้นในกลุ่มอสังหาฯนักลงทุนส่วนใหญ่จะมองว่าเป็นหุ้นที่มีการจ่ายปันผลดี และให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลในระดับสูง


ดังนั้นหุ้นในกลุ่มอสังหาฯจึงเป็นที่นิยมของนักลงทุน ที่ต้องการอยากจะหาหุ้นหลบภัยภาวะที่ตลาดผันผวน เพราะอย่างน้อยหากเราขาดทุนจากส่วนต่างราคาในกลุ่มหุ้นอุตสาหกรรมอื่นๆ แต่ก็ยังสามารถได้รับอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ การลงทุนดังกล่าวถือเป็นกลยุทธ์กระจายการลงทุนเพื่อปิดความเสี่ยงด้านการขาดทุนได้บางส่วน


ขณะที่ในมุมของนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไทยใช้ป้องกันความเสี่ยงเงินเฟ้อได้จริงหรือไม่นั้น จากการศึกษาพบว่าหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ถูกมองเป็นการลงทุนที่ใช้ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้ ถึงแม้จะไม่สามารถป้องกันความเสี่ยงได้อย่างสมบูรณ์แบบ (perfcct hedge) แต่การที่ราคาบ้านที่ขยับสูงขึ้นในแต่ละปีจะสามารถชดเชยต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นได้


สำหรับเหตุผล 3 ข้อที่หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ป้องกันความเสี่ยงเงินเฟ้อได้ ได้แก่.1. ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ (SETPROP) ไม่มี Sentiment เชิงลบกับราคาวัสดุก่อสร้าง แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างจะขขับสูงขึ้นในบางช่วงเวลา (อย่างเช่นในปี 2554 และ 2560) แต่ SETPROP ในช่วงนั้นยังมีแนวโน้มขยับสูงขึ้นในทิศทางเดียวกัน ซึ่งน่าจะเป็นสิ่งยืนยันว่า แนวโน้มของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ณ ช่วงเวลานั้นไม่น่ากังวลในสายตาของนักลงทุน


สำหรับเหตุผลที่ 2. คือ ราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลมักปรับตัวเพิ่มขึ้นที่ 5% CAGRในช่วง 10 ปี (2554-2564) ซึ่งสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อรายปี และเหตุผลที่ 3.คือ อัตรากำไรขั้นต้นของกลุ่มอสังหาฯค่อนข้างผันผวนน้อยในช่วงสิบปีที่ผ่านมา ซึ่งแสดงถึงความสามารถในการส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย


ทั้งนี้พบว่ามีหุ้นเพียงบางตัวที่ทาง บล.เคจีไอ (ประเทศไทย) ศึกษาอยู่เท่านั้นที่เหมาะจะใช้ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ โดยชอบหุ้นที่มี Return On Invested Capital (ROIC) สูง เพราะหุ้นที่ ROIC สูงกว่ามักจะมีอัตรากำไร และสัดส่วนcapital turnover ที่สูงกว่า ซึ่งทำให้มีความยืดหยุ่นมากกว่าในการที่จะส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากเงินเฟ้อไปให้กับผู้ซื้อบ้าน


ดังนั้นเมื่ออิงจากการวิเคราะห์หุ้นที่ศึกษาอยู่พบว่า ORI, SPALI, AP และ LH เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับใช้ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ เราเชื่อว่าการตอบรับที่ดีของตลาดต่อผลิตภัณฑ์ของบริษัท และสัดส่วนturnover ratio ที่สูงจะช่วยให้สามารถส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปให้ลูกค้าได้ (อย่างเช่น ปรับราคาขาย โครงการแนวราบที่จะสร้างในเฟสถัดไป หรือ ลดแพ็คเกจตกแต่งภายในบางรายการลง)

เป้าหมายและกลยุทธ์ทางธุรกิจ

เมื่อเรารู้แล้วว่าหุ้นในกลุ่มอสังหาฯที่ป้องกันเงินเฟ้อได้จริงนั้นมีตัวไหนบ้าง ถัดไปจะเป็นภาพรวมของแผนธุรกิจที่หุ้นในกลุ่มดังกล่าววางเอาไว้ โดยเริ่มที่ ORI ซึ่งบริษัทตั้งเป้ารายได้รวมปี 65 อยู่ที่ 17,500 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ (โครงการ ORI พัฒนาเอง) จำนวน 15,000 ล้านบาท และรายได้จากธุรกิจอื่นๆ จำนวน 2,500 ล้านบาท ด้านเป้าหมายยอดโอนกรรมสิทธิ์รวม (รวมโครงการร่วมทุน หรือ JV) ที่ระดับ 26,000 ล้านบาท


ส่วนเป้ายอดขายปี 65 ไว้ที่ 35,000 ล้านบาท ซึ่งในช่วง 2 เดือนแรกที่ผ่านมา (ม.ค.-ก.พ.65) บริษัทมียอดขายแล้วประมาณ 6,000 ล้านบาท ซึ่งปี 65 เตรียมเปิดตัว 31 โครงการใหม่ มูลค่าโครงการรวมกว่า 42,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมา 137% แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 12 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 13,400 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 19 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 28,600 ล้านบาท


ขณะที่ SPLAI ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 28,000 ล้านบาท เติบโต 16% จากปีก่อนที่มียอดขายภายในประเทศ 24,069 ล้านบาท ในปีนี้บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 34 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกว่า 40,000 ล้านบาท เป็นแนวราบ 31 โครงการ และโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการ พร้อมตั้งเป้ารายได้ที่ 29,000 ล้านบาท


วางงบลงทุนปีนี้ที่ 20,000 ล้านบาท แบ่งเป็นซื้อที่ดินใหม่รองรับการพัฒนาโครงการ 8,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลือ 12,000 ล้านบาท รองรับการก่อสร้างโครงการทั้งหมดในปีนี้ ส่วนการลงทุนในต่างประเทศ โดยเฉพาะในประเทศออสเตรเลีย จะยังคงมีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง และเชื่อว่าแนวโน้มผลการดำเนินงานในออสเตรเลียในปีนี้ จะใกล้เคียงกับปี 64