ทางเลือกในการลงทุนเมื่อเงินเฟ้อสูง

.

.

BOFFICE หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ภิรัช ออฟฟิศ ลงทุนแรกเริ่มในอาคาร ภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ (สิทธิการเช่า 26 ปี) ซึ่งเป็นออฟฟิศเกรดเอ ตั้งอยู่ในย่านธุรกิจ และมีการเดินทางเข้าถึงอาคารที่สะดวก ทั้งรถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT โดย ณ วันที่ 20 สิงหาคม 2563 BOFFICE เข้าลงทุนในอาคารภิรัช ทาวเวอร์ แอทไบเทค (สิทธิการเช่า 30 ปี) ซึ่งเป็นออฟฟิศเกรดเอเช่นกัน ตั้งอยู่นอกย่านธุรกิจและมีการเดินทางเข้าถึงอาคารที่สะดวก ทั้งรถไฟฟ้า BTS และทางด่วนบางนา ปัจจุบัน BOFFICE มีมูลค่าสินทรัพย์ ที่เข้าลงทุนรวม 9.4 พันล้านบาท ณ สิ้นปี 2564

.

.

นอกจากนี้ BOFFICE ยังมีปัจจัยบวกจากผู้เช่ารายใหม่และอัตราการต่อสัญญาเช่าที่ดีกว่าคาด ทำให้อัตราการเช่าของกองฯ อยู่ในระดับสูง นอกจากนี้ กองฯ ยังสามารถขึ้นค่าเช่าได้ที่ 1%-3% ต่อปี สำหรับผู้เช่าที่ต่อสัญญาเช่า จึงมองว่ากองฯ ยังมีปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่งทั้งอัตราการเช่าและการเติบโตของค่าเช่า เนื่องจากทรัพย์สินของกองฯ เป็นอาคารเกรดเอ พรีเมี่ยม ตั้งอยู่บนทำเลที่ดี มีการเดินทางที่สะดวก

.

.

แม้ว่า บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) ยังคงมีมุมมองเชิงลบต่อกลุ่มออฟฟิศ ทั้งจากความต้องการเช่าพื้นที่ออฟฟิศที่ปรับลดลงอย่างมากจากผลกระทบของ COVID-19 และอุปทานขนาดใหญ่ที่จะทยอยเข้ามาตั้งแต่ปี 2564-2567 แต่ปรับเพิ่มประมาณการของ BOFFICE ในปี 2565 ให้อัตราปันผลสูงที่ 8.2% ในปี 2565 และปรับคำ แนะนำเป็น ซื้อ โดยใช้วิธีคิดลดกระแสเงินสดและได้ราคาเป้าหมายใหม่ปี 2565 ที่ 9.60 บาท (จากเดิม 9.20 บาท) มีupside คิดเป็น 13% โดยให้ IRR ที่ 7.2%

.

.

FTREIT หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คำแนะนำ “ซื้อ” ราคาพื้นฐาน 13.60 บาท ให้อัตราปันผลและ IRR สูง ความเสี่ยงต่ำ

- ผลกำไรในไตรมาส 1/2565 ปรับเพิ่มขึ้น +19% y-o-y จากอัตราการเช่าที่ปรับสูงขึ้นและพื้นที่การเช่าสุทธิเพิ่มขึ้น

- อัตราการเช่าเฉลี่ยปรับสูงขึ้น อยู่ที่ 87.3% ในไตรมำส 1/2565 (จำก 86.4% ในไตรมำส 4/2564)

- ให้อัตราปันผลสูงที่ 6.0% และ IRR ที่7.3%

- คงแนะนำ ซื้อ ที่ราคาเป้าหมายปี 2565 ที่ 13.60 บาท

.

.

FTREIT เป็นกองทรัสต์ในกลุ่ม industrial ที่มีพื้นที่ โรงงานและคลังสินค้าให้เช่าสูงที่สุดในประเทศไทย โดยมีพื้นที่รวมประมาณ 2.06 ล้าน ตร.ม. ส่งผลให้กองฯ จะเป็นผู้ได้รับ ประโยชน์สูงสุดหากมีการย้ายฐานการผลิตจากประเทศจีนมาสู่ภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ รวมถึงประเทศไทย ทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็นการลงทุนในกรรมสิทธิและตั้งอยู่ในทำเลกลยุทธ์ด้านอุตสาหกรรมของประเทศ

.

.

FTREIT เข้าลงทุนในทรัพย์สินโดยคิดเป็นสัดส่วนการลงทุนในกรรมสิทธิ 72% และการลงทุนในสิทธิการเช่า 28% เป็นสิทธิการเช่า (อายุสัญญาเช่าคงเหลือเฉลี่ยประมาณ 21 ปี) ทรัพย์สินของกองฯ ตั้งอยู่ในทำเลกลยุทธ์ด้านอุตสาหกรรม คือ ระเบียง เศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) (คิดเป็นสัดส่วนพื้นที่59%) ด้านทิศเหนือของกรุงเทพฯ (23%) และด้านทิศตะวันออกของ กรุงเทพฯ (18%)

.

.

FTREIT มีแผนการขยายธุรกิจที่ชัดเจนโดยการลงทุนในทรัพย์สินจากกลุ่ม Frasers Property Thailand (FPT) และบุคคลภายนอก โดยกองฯ มีนโยบายคงอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์รวมไว้ไม่เกินกว่า 30% ราคาเป้าหมาย FREIT ที่ 13.60 บาทต่อหน่วย โดยใช้วิธีคิดลดกระแสเงินสด (WACC) ที่ 6.1% โดยปัจจุบันกองฯ ให้ IRR อยู่ที่ 7.3%

.

.

HREIT หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช แนะนำ “ซื้อ” ราคาพื้นฐาน 9.60 บาท

- ไตรมาส 4/2564 กองฯ รายงานผลกำไรที่ 140 ลบ. (+27% y-o-y, flat q-o-q) จากการลงทุนในในทรัพย์สินใหม่ เพิ่มเติม

- ประกาศจ่ายเงินปันผลที่ 0.17 บาทต่อหน่วย โดยกองฯ จะจ่ายเงินปันผล วันที่ 30 มีนาคม 2565

- คงมุมมองเชิงบวกต่อกลุ่มอุตสาหกรรม ปรับขึ้นประมาณการอัตราการเช่าในปี 2565-2566

- คงแนะนำ ซื้อ ที่ราคาเป้าหมายปี 2565 สูงขึ้นเป็น 9.60 บาท

.

.

HREIT จุดเด่นคือทำเลที่ตั้งของทรัพย์สินและสิทธิการเช่า 60 ปี โดย HREIT ได้ทำสัญญาเช่าระยะยาว 30+30 ปีในอาคารโรงงานสำเร็จรูป 121 แห่งและอาคารคลังสินค้า 25 แห่ง โดยกองฯ มีมูลค่าสินทรัพย์รวมอยู่ที่ 11.4 พันล้านบาท ณ สิ้นปี 2564 ด้วยพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวม 380,632 ตร.ม.

.

.

ทั้งนี้ ที่ตั้งของทรัพย์สินส่วนใหญ่อยู่ในโครงการพัฒนาพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาค ตะวันออก (EEC) โดย HREIT สามารถคงอัตราการเช่าเฉลี่ยของกองฯ ในระดับสูงที่ 90%-95% ภายใต้สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19ในปี 2563-2564 เนื่องจากกองฯ มีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง

.

.

บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) ได้ปรับขึ้นประมาณการอัตราการเช่าในปี 2665-2566 จากความต้องการเช่าโรงงานและคลังสินค้าที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากอานิสงส์การย้ายฐานการผลิตจากประเทศจีนและธุรกิจ e - commerce ให้อัตราผลตอบแทนสูงที่ 8.0%/7.8% ในปี 2565-2566 และคงมุมมองเชิงบวกในระยะยาว ราคาเป้าหมายที่ 9.60 บาท (7% upside) คำนวณจากวิธีคิดลดกระแสเงินสด