BAREIT: การสร้างเงินสดมั่นคงในปี 2567-68

BAREIT: การสร้างเงินสดมั่นคงในปี 2567-68

พรีวิวผลประกอบการไตรมาส 4/2566 BAREIT มีกำหนดรายงานงบการเงินปี 2566 ในวันที่ 15 ก.พ. เราคาดว่ากำไรปกติไตรมาส 4/2566 จะอยู่ที่ 207 ลบ. ลดลง 7.1% YoY และ 0.5% QoQ จากดอกเบี้ยจ่ายที่สูงขึ้น หากรวมกับกำไรปกติช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 แล้ว กำไรปกติช่วง 12 เดือนแรกของปี 2566 น่าจะอยู่ที่ 835 ลบ. คิดเป็น 102.6% ของประมาณการกำไรปกติทั้งปี 2566 ของเรา

เงินปันผล เราคาดว่า BAREIT จะประกาศจ่ายเงินปันผลรายไตรมาสต่อหน่วย (DPU) ที่ 0.18 บาท คิดเป็นอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ 89.7% และอัตราตอบแทนเงินปันผลต่อปีที่ 7.1% DPU ไตรมาส 4/2566 ซึ่งคาดว่าจะอยู่ที่ 0.18 บาท จะลดลง 26.6% YoY จากการรับรู้ตามระยะเวลาการดำเนินงานในช่วง 3 เดือน (เทียบกับช่วงการดำเนินงานประมาณ 4 เดือนในรอบการจ่าย DPU ไตรมาส 4/2565) และลดลง 10% QoQ จากเกณฑ์การสร้างเงินสดสุทธิที่เกิดขึ้นจริงของกองทรัสต์ที่ลดลง หากรวมกับเงินสดตอบแทนต่อหน่วยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 (เงินปันผล+เงินลดทุน) ประมาณการเงินสดตอบแทนในช่วง 12 เดือนแรกของปี 2566 ของเราอยู่ที่ 0.698 บาทต่อหน่วย คิดเป็น 100% ของประมาณการกำไรปกติในช่วง 12 เดือนแรกของปี 2566 ของเรา

แนวโน้ม เราคาดว่า BAREIT จะสามารถทำกำไรปกติให้เติบโตได้ 0.5% ในปี 2567 จากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น 2.7% ซึ่งน่าจะถูกหักล้างด้วยค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ขณะเดียวกัน เราคาดว่ากำไรปกติปี 2568 ของ BAREIT จะเพิ่มขึ้น 4.1% ตามการปรับอัตราค่าเช่ารายปี และอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง เรายังคาดว่า DPU ปี 2567-68 จะอยู่ที่ 0.72 บาท เพิ่มขึ้น 2.6% จากประมาณการของเราที่ 0.698 บาทในปี 2566 อย่างไรก็ตาม เราไม่สามารถตัดความเป็นไปได้ที่ BAREIT อาจต้องพิจารณากระจายกระแสเงินสดตอบแทนในรูปแบบของการลดทุน จากการที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีเพิ่มขึ้น ผู้ประเมินอาจทบทวนอัตราคิดลดของโครงการซึ่งอาจมีผลขาดทุนจากการประเมินราคาใหม่ ขณะเดียวกัน การคำนวณของเราแสดงให้เห็นว่ากำไรสะสมของกองทรัสต์น่าจะอยู่ที่ประมาณ 240.0 ลบ.ในไตรมาส 4/2566 โดยกำไรสะสมของ BAREIT ไตรมาส 3/2566 อยู่ที่ 239.3 ลบ. และอัตราการจ่ายเงินปันผลที่เราคาดการณ์ไว้น่าจะอยู่ที่ 89.7% ในไตรมาส 4/2566

มุมมอง KS

แนะนำ “ซื้อ” Target Price 11.30 บาท เนื่องจากเราชอบอัตราตอบแทนเงินปันผลที่ค่อนข้างดีของ BAREIT ที่ 7.1% ระยะเวลาการเช่าคงเหลือ 23.6 ปี และ market IRR ที่ 7.0%