โบรกคาด ‘อสังหาฯ’ ดีมานด์ฟื้น

โบรกคาด ‘อสังหาฯ’ ดีมานด์ฟื้น สัญญาณเปิดโครงการใหม่ ‘ดอกเบี้ย’ ขาลง 

By อัญชลี สบายสุข

• นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าภาพรวมกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 มีแนวโน้มเป็นบวกและผ่านจุดที่ยากที่สุดไปแล้ว โดยตลาดจะกลับมามีเสถียรภาพและคึกคักขึ้น
• ปัจจัยสนับสนุนหลักคือแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะลดลงต่อเนื่องไปจนถึงต้นปีหน้า ซึ่งจะช่วยกระตุ้นทั้งกำลังซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน
• ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งคอนโดมิเนียมและแนวราบเพิ่มมากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง หลังจากที่ชะลอไปในช่วงครึ่งปีแรก
• ดีมานด์สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาทยังคงเติบโตได้ดี และการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าจะกลับมาเมื่อดอกเบี้ยลดลงอย่างชัดเจน
• คาดการณ์กำไรไตรมาส 2 ปีนี้จะเติบโตสูงถึง 60% จากไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนว่ากลุ่มอสังหาฯ ได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว และตลาดเริ่มมีกิจกรรมทางการตลาดมากขึ้น

“อสังหาริมทรัพย์” ในช่วงไตรมาส 2 และครึ่งแรกของปี 2568 ยังคงเผชิญแรง “กดดัน” รอบด้านจากเศรษฐกิจภายในประเทศชะลอตัว มาตรการสินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคาร และสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมือง “กำลังซื้อ” อยู่ในภาวะเปราะบาง สะท้อนผ่านผลประกอบการกลุ่มอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ส่วนใหญ่ปรับตัว “ลดลง” อย่างมีนัยสำคัญ

“เติมพร ตันติวิวัฒน์” นักวิเคราะห์การลงทุนปัจจัยพื้นฐาน บริษัทหลักทรัพย์ (บล.)อินโนเวสท์ เอกซ์ ให้สัมภาษณ์ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า ภาพรวม “กลุ่มอสังหาฯ” ในช่วงครึ่งหลังปี 2568 มีแนวโน้ม “เชิงบวก” ชัดเจน คาดอุตสาหกรรมอสังหาฯ ได้ “ผ่านจุดที่ยากที่สุดไปแล้ว” แม้ “กำไร” ของภาคธุรกิจในปีนี้จะยังคง “ติดลบ” จากผลการดำเนินงานที่ไม่ดีในช่วงครึ่งปีแรก

สำหรับ ทิศทางอุตสาหกรรมครึ่งปีหลังปัจจัยหลักที่จะเข้ามาสนับสนุนตลาดอสังหาฯ คาดว่า “อัตราดอกเบี้ย” มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องไปจนถึงต้นปีหน้า และคาดกลางปีหน้าและอาจจะต่ำกว่า 1% โดยไปอยู่ที่ประมาณ 0.75% ซึ่งจะช่วยกระตุ้นทั้ง “กำลังซื้อ” เพื่ออยู่อาศัย และ “การลงทุน” รวมถึงมาตรการผ่อนปรน LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ยังคงเป็นปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญ โดยการฟื้นตัวของอัตรากำไรและยอดขายที่เริ่มกลับมาดีขึ้น จะส่งผลให้ภาพรวมครึ่งปีหลังดีขึ้น แม้ช่วงครึ่งแรกปี 2568 ตัวเลขโดยรวมยังอยู่ใน “ระดับต่ำ” ซึ่งเกิดจากหลายปัจจัย

สำหรับช่วงที่เหลือของปีนี้และปีหน้า มองเห็นดีมานด์โดยเฉพาะโครงการช่วงราคา 5-10 ล้านต้นๆ ยังคงไปได้ดี กลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ยังคงได้รับประโยชน์มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง ส่วนโครงการที่น่าสนใจทั้งด้านราคาและทำเล แม้ราคาจะเกิน 7 ล้านบาท กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อยังมีความพร้อม

นอกจากนี้ กลุ่มกลางถึงกลางบนเมื่อดอกเบี้ยลดลงอย่างแท้จริงแล้ว แนวโน้มการลงทุนจะเริ่มกลับมา โดยเฉพาะการซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่า ขณะที่กลุ่มล่าง คาดว่าจะเห็นการปล่อยกู้ที่ง่ายขึ้นในปีหน้า ด้วยนโยบายของผู้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คนใหม่ ซึ่งอาจมีแนวคิดคล้ายกับโครงการที่เคยทำมาโดยธนาคารออมสิน เพื่อสนับสนุนคนกลุ่มรากหญ้า

“สรพงษ์ จักรธีรังกูร” ผู้อำนวยการอาวุโส บล.กสิกรไทย เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯ ช่วงครึ่งหลังมี “เสถียรภาพ” และ “คึกคักขึ้น” เทียบกับครึ่งปีแรกที่เผชิญกับเหตุการณ์ไม่คาดฝันหลายประการ ซึ่งการฟื้นตัวดังกล่าวมาจากสถานการณ์ที่ตลาดรับรู้ผลกระทบจากเหตุการณ์ต่าง ๆ แล้ว และกิจกรรมการตลาดที่เข้มข้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เพิ่มมากขึ้น

ทั้งนี้ แนวโน้มตลาดคอนโดฯ ครึ่งหลัง เริ่มคลี่คลายและรับรู้แล้วผลกระทบจากแผ่นดินไหวไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยครั้ง แม้ความเสียหายในบางคอนโดฯ ยังคงอยู่และอยู่ระหว่างเคลมประกันหรือหาช่างซ่อม แต่ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังคงอยู่ได้ ขณะที่ การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดไม่ได้หายไปมาก โดยภาพรวมกลับมาที่ประมาณ 80% ของระดับปกติ

นอกจากนี้ ครึ่งปีหลังมีการพัฒนาและเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ใหม่เพิ่มมากขึ้น ซึ่งแตกต่างจากครึ่งแรกและไตรมาส 2 ปี 2568 ที่แทบไม่มีการเปิดตัวเลยเนื่องจากผู้พัฒนาต้องซ่อมแซมโครงการ

ส่วนแนวโน้มตลาดแนวราบครึ่งหลังมีการเปิดตัวโครงการแนวราบเพิ่มขึ้นมาก ทำให้ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้นจากการมีสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก และตัดสินใจซื้อง่ายขึ้น นอกจากนี้ ผู้พัฒนาได้ทำการปรับลดต้นทุน และราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่อาจไม่ได้เพิ่มขึ้นมากตามสภาพเศรษฐกิจ ทำให้ราคาที่เปิดตัว ไม่หวือหวามากนัก และน่าจะจับกลุ่มลูกค้าได้ดี

อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดแนวราบจะมีซัพพลายที่สูงกว่าดีมานด์ ทำให้การทำการตลาดเข้มข้นมากยิ่งขึ้น ซึ่งจะเห็นกิจกรรมการตลาดทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่และการระบายสต็อกเก่าจำนวนมาก

ดังนั้น หากพิจารณาคาดาการณ์ “กำไร” ไตรมาส 2 ปีนี้ เทียบไตรมาสก่อนที่ 3,567 ล้านบาท จะมีเติบโตสูงถึง 60% สะท้อนว่าในภาพรวมกลุ่มอสังหาฯ ได้ “ผ่านจุดต่ำสุด” แล้ว และคาดการณ์กำไรไตรมาส 3 ปีนี้ น่าจะมีแนวโน้มผ่อนคลายมากขึ้นจากรายใหญ่ เริ่มทำการตลาดโครงการใหม่ที่เลื่อนเปิดตัวจากไตรมาส 2 ตลาดเริ่มมี Activity มากขึ้น

ที่มา.  https://www.bangkokbiznews.com/finance/stock/1197212