เจาะโมเดลธุรกิจ SPALI กับ ดร.วิศิษฐ์ องค์พิพัฒนกุล และดร.นิเวศน์ เหมวชิรวรากร ในรายการ Business Model ครับ ผมสรุปสาระสำคัญมาให้อ่านกันจากการฟังรายการย้อนหลัง 

 

โครงการบ้านของ Spali มีหลากหลายโครงการ และยังกระจายรายได้ไปยังธุรกิจโรงแรมอีกด้วย 
(ที่มาภาพ : www.supalai.com)

ลักษณะธุรกิจ

พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภท

1) ที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านและที่ดินจัดสรร อาคารชุด ในทำเลทั่วเขตกรุงเทพมหานคร ปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัด

2) เพื่อการพาณิชย์ ได้แก่ อาคารสำนักงานให้เช่า และ 3) ธุรกิจรีสอร์ทโรงแรมในต่างจังหวัด

----------------------------------

"วิเคราะห์อสังหา ต้องวิเคราะห์ 5 ปัจจัย คือ โครงสร้างพื้นฐาน ธีมUrbanization ปัจจัยดอกเบี้ย หนี้ภาคครัวเรือน และการปล่อยสินเชื่อของภาคธนาคาร"
(ที่มาภาพ : รายการ Business Model, Money Channel)

 

ส่วนที ดร.วิศิษฐ์ องค์พิพัฒนกุล วิเคราะห์ไว้ในรายการ

- จุดเด่นบริษัทอสังหาที่มีทั้งในกรุงเทพ และหัวเมืองต่างจังหวะต่างๆ ทั่วประเทศไทย 

- SPALI เข้ากับเมกะเทรน คือ ธีม Urbanization คือความเป็นสังคมเมือง บริษัทเริ่มจากบ้านเดียว ทาวเฮาส์ และพัฒนามาเป็นคอนโดมิเนียมในช่วงหลัง และเติบโตได้อย่างโดดเด่นมาก

- สังคมชนชั้นกลางมากขึ้น เป็นสังคมเมืองมากขึ้น ความต้องการอสังหาก็มากขึ้นตามไปด้วย

- เราต้องเข้าใจก่อนว่า เรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำขนาดนี้ จะเป็นการเพิ่มกำลังซื้อให้ผู้บริโภค และลดต้นทุนให้กับผู้ประกอบการด้วย 

- การวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ต้องคำนึงถึงปัจจัย 5 ปัจจัย คือ

1.อินฟราสตรัคเจอร์-โครงสร้างพื้นฐานของประเทศที่มีการขยายตัวมากยิ่งขึ้น

2. เมกะเทรนอย่างธีม Urbanization

3. ปัจจัยดอกเบี้ย แต่ภาวะตอนนี้ต่ำมานานกำลังจะกลับตัวเป็นขาขึ้น

4. หนี้ภาคครัวเรือน

5. การปล่อยสินเชื่อของภาคธนาคาร

- บทวิเคราะห์หลายที่บอกว่า "อัตราปฏิเสธสินเชื่อ" มีมากขึ้นในบ้านกลุ่มระดับ 2-3 ล้านบาท นั้นคือกลาง - ล่าง นั้นแสดงว่าบ้านระดับ กลาง-บน และระดับหรูยังมีความต้องการซื้ออยู่ ซึ่ง SPALI จัดอยู่ในกลุ่มกลาง-บน จะได้รับผลกระทบน้อยมากในเรื่องของอัตราปฏิเสธสินเชื่อ

- งบกำไร-ขาดทุนของ SPALI ต้องบอกว่าแข็งแกร่งมาก ..

"ผลการดำเนินงานที่ดีมาโดยตลอดและปันผลอย่างสม่ำเสมอ บ่งบอกถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจและทีมบริหาร"
(ที่มาภาพ : เว็บไซด์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย)

 

- สินทรัพย์หมุนเวียนสุทธิมีมาก แสดงว่าเขามีที่ดินที่รอการพัฒนา มีโปรเจคที่จะพัฒนาอีกมาก และอสังหาที่รอขายก็มีอยู่ 

- เงินมัดจำจากลูกค้า ประมาณ 3 พันล้าน ตรงนี้จะเปลี่ยนมาเป็นรายได้ของบริษัท 

- แบรน ศุภาลัย ติดตลาด ผู้บริโภคเชื่อมั่น มีภาพลักษณ์ที่ดี

- EBIT Margin 27% มี Net Margin อยู่ 20% ถือว่ากำไรดีมาก

- ROE 24%, PE 8-9 เท่า และ PBV เกือบ 2 เท่า ก็ไม่ได้แพงอะไรเลย

- เท่าที่ดูผ่านมา บริษัทจ่ายปันผลสม่ำเสมอ เพราะมีกระแสเงินสดอิสระเยอะมาก แสดงว่าบริษัทยังไม่ได้รับผลกระทบจากกระแสสังคมผู้สูงอายุ 

- อย่าลืมว่า SPALI จับตลาดระดับกลาง-บน ซึ่งเป็น Segment ที่ไม่ค่อยได้รับกระทบ ยังมีความต้องการซื้อของกลุ่มคนมีเงินอยู่

- ที่ดู PE ขนาดนี้ 8-9 เท่า แสดงว่านักลงทุนแทบไม่ได้ให้ค่าพรีเมียมหรือแวลูกับหุ้นตัวนี้เลย นักลงทุนอาจจะมองว่าเป็นหุ้นปันผลเด่น แต่ไม่ได้เป็นธุรกิจที่เติบโตเร็วอะไรมากนัก

 

SPALI เป็นบริษัทเก่าแก่ ผู้ลงทุนที่ซื้อก็คงหวังปันผล แต่จะคาดหวัง Long Term Growth อะไรแบบนี้ผมว่ามันคงไม่ใช่"
(ที่มาภาพ : รายการ Business Model, Money Channel)

 

ส่วนที ดร.นิเวศน์ เหมวชิรวรากร วิเคราะห์ไว้ในรายการ

- ปัจจัยของอสังหาริมทรัพย์ ดีไปหมด แต่มีอยู่อย่างเดียวที่ผมไม่สบายใจ คือ Aging Society จำนวนคนน้อยลง เกิดน้อยลง ผู้สูงอายุมากขึ้น มันก็ไม่ได้มีความจำเป็นต้องซื้อ สร้างบ้าน สร้างคอนโดมาแล้วขายให้ใครละ? ก็ยังเป็นเรื่องที่น่าติดตามอยู่

- บริษัทอสังหาที่จดทะเบียน มีชื่อเสียง มีความน่าเชื่อถือ นั้นหมายความว่าบริษัทที่อยู่นอกตลาด ไม่ได้ซื้อขายในตลาดหุ้นทำให้มีความน่าเชื่อถือน้อยลง บริษัทใหญ่ได้เปรียบ มีชื่อเสียง มีความน่าเชื่อถือ

- ในระยะยาวแล้ว ความต้องการของอสังหาจะเพิ่มได้ยังไง เมื่อคนน้อยลง ความต้องการน้อยลงเรื่อยๆ ราคาก็ขึ้นยากแล้ว นี้เรากำลังพูดถึงเรื่องโครงสร้าง เรากำลังพูดถึงเรื่องพื้นฐานของบ้านอยู่นะ 

- เดียวนี้ผมสังเกต โรงเรียนอนุบาล โรงเรียนประถม เริ่มปิดตัวกันเยอะ บางทีไม่ถึงกับต้องปิดตัว ปิดห้อง ปิดคลาสนั้นคลาสนี้ บ่งบอกได้ชัดเลยว่า เด็กเกิดน้อยลงมากเพราะคนเรียนน้อยลง

- แต่ที่ผมยังรู้สึกแปลกใจ คือ ผลประกอบการของกลุ่มอสังหาที่ผ่านมา"ดีมาก" ผลประกอบการดี ราคาหุ้นก็ไม่ได้แพงเลย PE 9-10 เท่า ปันผล 3-4% กินปันผลยังได้เลย แต่นั้นแหละ ภาพใหญ่มันไปยากแล้ว

- ตอนนี้เท่าที่ตามข่าวของกลุ่มอสังหา รู้สึกว่าจะมีบางกลุ่มเริ่มไปทำธุรกิจโรงพยาบาล สร้างโรงพยาบาลบ้างแล้ว มันเป็นการเปลี่ยนแปลงอะไรบ้างอย่าง ตัว SPALI เองก็เหมือนกันรู้สึกว่า เขาจะมีสร้างรีสอร์ทอะไรด้วยหรือเปล่า เหมือนกับว่าเขาเริ่มปรับตัวไปทำธุรกิจอื่นแล้ว

- ภาพใหญ่มันไปยากนะ พูดตรงๆ มันเหมือนพายชิ้นเดิมที่เล็กลงเรื่อยๆ แต่คนกินมีมากขึ้น หรือเท่าเดิมก็ต้องการกินมากขึ้น มันแข่งขันกันรุนแรงเพื่อจะได้กินส่วนแบ่งที่มากขึ้น

 

"ราคาหุ้นย้อนหลังของ SPALI"

 

- ผมเองไม่แน่ใจว่า กลุ่มอสังหาจะไปยังไงต่อไป เพราะภาพใหญ่มันไม่ให้แล้ว ... ?

- ผมคิดว่าธุรกิจสร้างบ้านขาย สร้างคอนโดขาย ผมว่ามันอิ่มตัวไปแล้วละ มันผ่านจุดสูงสุดไปแล้ว

- ราคาของบ้านที่ผ่านมา ขึ้นมาเยอะมากนะพูดตรงๆ เพราะคนอาจจะคิดว่าดอกเบี้่ยต่ำมาก ไม่คุ้มค่า เล่นหุ้นก็ไม่เป็น งั้นไปซื้อบ้าน ซื้อคอนโดปล่อยเช่าละกัน ซึ่งมันซึมซับความต้องการซื้อไปแล้ว คนที่ซื้อก็ซื้อไปแล้ว ปล่อยเช่าก็ปัญหาเยอะอีก คือผมว่ามันยุ่งยาก 

- ตอนนี้เท่าที่ผมเห็น กลุ่มคนที่ยังซื้อบ้าน ซื้ออสังหาอยู่ เป็นคนที่มีเงินเยอะแต่ไม่รู้เอาไปทำอะไร งั้นซื้อเก็บไว้ละกันไม่ได้มีจุดประสงค์เก็งกำไรหรือปล่อยให้เช่านะ เพราะพวกเขามีเงินเยอะอยู่แล้ว ซื้อเก็บๆไว้ ถ้าความต้องการซื้อกลุ่มนี้หายไป ผมว่าน่าจะได้รับผลกระทบเยอะมาก

- บริษัทอสังหาที่อยู่ได้ ผมว่าเขาต้องไปทำธุรกิจตัวอื่น เช่นทำออฟฟิศให้เช่า ทำโรงพยาบาลอะไรแบบนี้ แต่ธุรกิจเหล่านี้ก็ไม่ได้เข้าไปง่ายๆเพราะเขามีเจ้าตลาดอยู่แล้ว

- แต่ผมยอมรับว่า SPALI เป็นบริษัทเก่าแก่ รู้สึกว่าจะอยู่มาตั้งแต่ก่อนผมจะเข้าตลาดซะอีก เขาผ่านวิกฤตมาเยอะ ผ่านเหตุการณ์ต่างๆมาได้ แสดงว่าบริษัทมีความแข็งแกร่งพอสมควร จ่ายปันผลสม่ำเสมอ มีการเติบโตแต่ก็ไม่ได้แรงอะไรมากนัก ก็เป็นหุ้นที่ซื้อเพื่อรับปันผล แต่ถ้าซื้อแล้วหวัง Long term Growth อะไรแบบนี้ ผมว่าไม่ค่อยน่าสนใจเท่าไร

----------------------------

ขอบคุณแหล่งข้อมูล : รายการ Business Model  "ต้นทุนต่ำ-กำไรสูง" ขุมทรัพย์ SPALI # 22/03/60
ใครสนใจดูฉบับเต็ม ได้ที่นี้ : https://www.youtube.com/watch?v=g7e9YzMhiFs&feature=youtu.be