ราคาหุ้น S ล่าสุดอยู่ที่ประมาณ 4.50 บาท (02/03/2017) จากที่เคยไปสูงสุดที่ 11.72 บาท ตั้งแต่ปลายปี 2014 แล้วหลังจากนั้นราคาหุ้น side-way มาโดยตลอด อยู่ช่วง 5-6 บาท จนเมื่อปลายปี 2016 ราคามาอยู่ต่ำกว่า 5 บาท ก่อนหน้านี้หุ้น S เป็นที่สนใจของนักลงทุน แต่ช่วงที่ผ่านมาหุ้น S เหมือนจะเงียบหายไป

 

นักลงทุนอาจจะไม่รู้ว่า หุ้น S คืออะไร หรือทำธุรกิจอะไร บทความนี้เราจะมาเจาะหุ้น S กันว่ามีความโอกาสในการเติบโตได้อีกมั๊ย ?  

 

นักลงทุนบางคนอาจไม่คุ้นชื่อ หุ้น S หรือ สิงห์ เอสเตท ซึ่งแต่ดั้งเดิมที ก็คือหุ้น RASA หรือ บริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้  แต่ในที่สุดถูกกลุ่มทุนของเบียร์สิงห์เข้ามาเทคโอเวอร์ควบรวมกิจการไปและเปลี่ยนชื่อเป็น สิงห์ เอสเตท 

ประวัติ บริษัทเดิมอย่าง RASA ทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรรและอาคารชุด พอกลุ่มสิงห์เข้ามาซื้อกิจการก็ยังทำธุรกิจเดิมอยู่ แต่มีการเพิ่มสินทรัพย์เข้ามาในตัวบริษัททำให้สินทรัพย์เติบโตก้าวกระโดด

 

ผู้ถือหุ้นใหญ่ ของหุ้น S ถือหุ้นโดย สิงห์ พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ และนายสันติ ภิรมย๋ภักดี ถือได้ว่าเป็นบริษัทในเครือที่สำคัญของ บริษัท บุญรอดบริวเวอรี่ จำกัดนั้นเอง

 

สำหรับทิศทางของปีนี้ ทางบริษัท จะเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 3 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 15,000 ล้านบาทได้แก่

 

1.คอนโดมิเนียมในโครงการ "สิงห์ คอมเพล็กซ์" บริเวณแยกอโศก-เพชรบุรี ซึ่งเป็นที่ตั้งเดิมของสถานทูตญี่ปุ่น บนพื้นที่กว่า 11 ไร่ ภายในโครงการประกอบไปด้วย คอนโดฯ,อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีกมูลค่าโครงการกว่า 10,000 ล้านบาท 

 

2. โครงการบ้านเดี่ยว ระดับ 6 ดาว บนถนนประดิษฐ์มนูธรรม (เลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา) ตั้งอยู่บนพื้นที่ 45 ไร่ ขนาดที่ดินตั้งแต่ 1 ไร่ขึ้นไป ราคาเริ่มต้นที่ 150-200 ล้านบาท จำนวน 24 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 6,000 ล้านบาท

 

3. โครงการคอนโดมิเนียมหรู จำนวน 1 อาคาร บริเวณปากซอยสุขุมวิท 36  โดยจะมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 35 ตารางเมตรขึ้นไป ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 300,000 บาท/ตารางเมตร มูลค่าโครงการประมาณ 5,000 ล้านบาท

 

นอกจากจะทำอสังหาฯ แนวราบและแนวสูงแล้ว ยังมีกลุ่มอื่นๆ เช่น โรงแรม และตึกออฟฟิศ เข้ามาในพอร์ตของบริษัท ซึ่งปัจจัยของสินทรัพย์ที่โตขึ้น จะทำให้รายได้ของบริษัทเติบโตขึ้นอีกด้วย

 

สิงห์ เอสเตท : S  เข้ามาในตลาดได้ไม่นานก็สร้างปรากฏการณ์ราคาหุ้นขึ้นแบบหวือหวา มีนักลงทุนเข้ามาเก็งกำไรจำนวนมากเพราะมีข่าวเรื่องการเทคโอเวอร์ การเข้าซื้อกิจการไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเนอวาน่า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวราบระดับหรู โรงแรมสันติบุรี โรงแรมพีพีไอส์แลนด์ และดีลใหญ่อย่างเข้าซื้อกิจการโรงแรมเมอร์เคียว 26 แห่งที่ประเทศอังกฤษ เป็นต้น 

 

นอกจากธุรกิจโรงแรมแล้วยังมีธุรกิจให้เช่าพื้นที่อย่าง The lighthouse ตึกออฟฟิศอย่างซันทาวเวอร์อีกด้วย  และสิงห์ คอมเพล็ก ที่จะเปิดบริการในปี 2561 เช่น โครงการสิงห์ คอมเพล็กซ์  (The Esse at Singha Complex) 
เป็นโครงการ Mix Use Development ตั้งอยู่มุมถนน อโศก-เพชรบุรี และเป็นโครงการเดียว ที่มี Office , Retail , และที่สำคัญเป็นโครงการแบบ Free Hold ลองสังเกต โครงการ Mix Use โครงการในอดีต มักตั้งอยู่ในที่ดินแบบ Lease Hold (เซ้ง-เช่าระยะยาว)

รายละเอียดโครงการ

โครงการตั้งอยู่บนแยกถนนอโศก-เพชรบุรีตัดใหม่ (เดิมเป็นที่ตั้ง ของสถานทูตญี่ปุ่น) ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงเชิงพาณิชย์ ใกล้ย่านธุรกิจสำคัญ แหล่งที่พักอาศัยระดับบน ศูนย์การค้า สถานศึกษาและมหาวิทยาลัย โรงพยาบาล และโรงแรม สามารถเข้าถึงได้โดยสะดวก ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนพิเศษศรีรัช สถานีรถไฟใต้ดิน (MRT) เพชรบุรีและสุขุมวิท สถานีรถไฟฟ้า (BTS) อโศกและแอร์พอร์ตลิงค์ (AirportLink) สถานีมักกะสัน

 

กำหนดแล้วเสร็จ คาดว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จและเปิดให้บริการเชิงพาณิชย์ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2561

 

เงินลงทุน ประมาณ 4,255 ล้านบาท (ไม่รวมค่าที่ดิน)

หรือดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ : http://singhaestate.co.th/th/our_business/commercial/s_complex 

 

รายละเอียดโครงการ ดิเอส อโศก

บริษัทฯ เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ปัจจุบันอยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมสูง 55 ชั้น ประกอบด้วยห้องชุดประเภท 1- 3 ห้องนอน จำนวน 419 ห้อง พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหนือกว่าคู่แข่ง มูลค่าโครงการโดยประมาณ 4,500 ล้านบาท

ลักษณะโครงการ : อาคารชุดพักอาศัย 55 ชั้น จำนวน 1 อาคาร จำนวนยูนิต : 419 ยูนิต

ลักษณะห้องชุด และขนาดพื้นที่
1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 37.00 – 53.00 ตร.ม.
2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 75.50 – 84.00 ตร.ม.
เพนท์เฮาส์ 104.50 – 195.50 ตร.ม.

 

กำหนดการ
- เปิดขาย: ไตรมาส 4 ปี 2558 
- ก่อสร้างแล้วเสร็จ: ไตรมาส 4 ปี 2561

เงินลงทุนโดยประมาณ 2,300 ล้านบาท (ไม่รวมค่าที่ดิน)

หรือดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่ : http://singhaestate.co.th/th/our_business/residential/the_esse_asoke  

 

นอกจากนั้น การเข้าซื้อกิจการหลายดีลแบบนี้ทำให้สิงห์เอสเตท งบการเงินช่วงแรกที่ผ่านมาจึงออกมาไม่ค่อยจะดีนัก นักลงทุนจะเห็นได้จากราคาหุ้นในช่วง 2- 3 ปีที่ผ่านมา ปรับตัวลดลงเรื่อยๆ ตั้งแต่ปี 57 แม้ว่า S จะพลิกกลับมาในปี 2559 ไตรมาส 1 และ 2, 3 กำไรเริ่มกลับมาดีขึ้น จนผลประกอบการทั้งปี 59 กลับมามีกำไรสุทธิ 170 ล้านบาท  แต่อาจยังน้อยเกินไปที่จะผลักดันราคาหุ้นให้กลับมาดีขึ้นได้ 

 

 

ในปี 2559 สิงห์ มีกำไรสุทธิ อยู่ที่ 170.23 ลบ. เพิ่มขึ้นมาจากผลการขาดทุนสุทธิ 260 ลบ. ในปี 58 

 

ณ 31/12/59 ทางด้านสินทรัพย์รวม : 30,592 ลบ. เพิ่มขึ้น 21%, YoY จากการเพิ่มขึ้นของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาฯ จากการซื้อที่ดิน สุขุมวิท 36 และงานระหว่างก่อสร้างโครงการ ดิ เอส อโศก คอนโดฯ และการเพิ่มขึ้นของเงินสด และเงินลงทุนระยะสั้น จากการเพิ่มทุน RO และอื่น ๆ 

 

ด้านหนี้สิน : อยู่ที่ 15,096 ลบ. เพิ่มขึ้น 13%, YoY จากวงเงินกู้ใหม่ของเนอวานาฯ เพื่อใช้ในการซื้อที่ดินและขยายธุรกิจ, การชำระเงินกู้ยืมระยะสั้นจากธนาคาร, และรายได้ค่าเช่ารับล่วงหน้าจาก บุญรอดบริวเวอรี่ในโครงการสิงห์ คอมเพล็กซ์ 

 

ด้านส่วนของผู้ถือหุ้น : อยู่ที่ 15,496 ลบ. มีจำนวนเพิ่มขึ้น 3,566 ลบ. (30%, YoY)  : การเพิ่มทุนในเดือนมิถุนายน 59, กำไรสุทธิ และผลต่างจากการแปลงค่างบการเงิน 

 

 

ปัจจัยด้านความเสี่ยงหุ้น S

- การลงทุนของบริษัทยังอยู่ในช่วงเพิ่งเริ่มต้น จึงต้องใช้ระยะเวลาสักพักจะกว่าเริ่มมีกำไรอย่างมีนัยสำคัญ 

- บริษัทอยู่ในช่วงลงทุน รายจ่ายด้านการลงทุนที่สูงอยู่มาก

- บริษัทเพิ่งกลับมามีกำไรปี 59 หลังจากขาดทุนมา 2 ปีติดต่อ 

- จากการที่บริษัทยังอยู่ในช่วงลงทุนอยู่ จีงทำให้การปันผลก็ไม่เกิดขึ้น ดังนั้นนักลงทุนอาจไม่ค่อยสนใจ

- P/E อยู่ที่ประมาณ 220 เท่า ส่วน P/BV ของบริษัทอยู่ในระดับ 2 เท่า 

 

- ปัจจัยเสี่ยงเรื่องการ M&A, การพัฒนาโครงการของตนเอง, การรับรู้รายได้และยอดโอนอสังหาฯ 

 

อย่างไรก็ดี หุ้น S ได้มีการเพิ่มทุนอยู่หลายครั้ง และครั้งล่าสุดมีการเพิ่มทุนให้กับผู้ถือหุ้นเดิมที่ราคา 5 บาท/หุ้น เท่ากับว่านักลงทุนถ้าเข้าซื้อตอนนี้ ราคาหุ้นก็จะไม่หนีกับกลุ่มผู้ถือหุ้นเดิมมากนัก 

 

ถิอเป็นความท้าทายของหุ้น S หรือ สิงห์ เอสเตท น้องใหม่ที่เข้าสู่วงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีเจ้าใหญ่อยู่หลายเจ้า ครองตลาดอยู่แล้ว สังเกตเห็นได้ว่าจากโครงการคอนโดใหม่ล่าสุด อย่างเช่น คอนโด ดิ เอส อโศก ทาง S ไปจับกลุ่มลูกค้าระดับบน ซึ่งมีศักยภาพในการเข้าซื้อที่อยู่อาศัย แต่อาจใช้ระยะเวลาขายนานกว่าโครงการระดับกลาง - ล่าง 

 

 

ในระยะกลาง 2 - 3 ปีข้างหน้า จะมีโอกาสเติบโตได้จากการโอนคอนโดปี 61-62 และรายได้ค่าเช่าจากโครงการสิงห์ คอมเพล็กซ์ ในต้นปี 61 และกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้ากองรีท 

จะเห็นได้ว่า หุ้น S มีปัจจัยที่น่าสนใจอยู่ไม่น้อย ไม่ว่าจะเป็นสินทรัพย์ที่มีมากขึ้น มีแผนธุรกิจการลงทุนในโครงการต่าง ๆ ที่กำลังทยอยออกมาให้เห็นมากยิ่งขึ้น แต่สิ่งที่นักลงทุนติดตามต่อ คือ

แล้วเมื่อไหร่ผลประกอบการถึงจะออกดอกออกผลแก่นักลงทุน ?

 

ข้อสังเกต งบการเงินปี 59 ที่ประกาศออกมาแล้ว ผลประกอบการปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ราคาหุ้นกลับไม่ได้สะท้อนทิศทางไปตามผลประกอบการที่ดีขึ้น

 

ดังนั้นหุ้น S ต้องใช้ระยะเวลาพิสูจน์ตัวเอง ทั้งเรื่องผลการดำเนินงาน การเติบโตของรายได้และกำไร ความสามารถในการแข่งขัน ในระยะยาวเป็นสิ่งที่นักลงทุนเฝ้าดูว่า S จะเติบโตได้มากน้อยเพียงใด "ระยะทางพิสูจน์ม้าฉันใด กาลเวลาพิสูจน์การลงทุนฉันนั้น"

 

ขอบคุณแหล่งข้อมูล : http://singhaestate.co.th/th/home , SET