เจาะโมเดลธุรกิจ LPN กับ ดร.วิศิษฐ์ องค์พิพัฒนกุล และดร.นิเวศน์ เหมวชิรวรากร ในรายการ Business Model ครับ เราสรุปสาระสำคัญมาให้อ่านกันจากการฟังคลิป

        LPN ประกอบธุรกิจด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยมี วัตถุประสงค์เพื่อการขายและให้เช่าแบบครบวงจร ซึ่งดําเนินงานภายใต้การพัฒนาของบริษัทและบริษัทย่อย ทั้งในรูปแบบของอาคารชุดสํานักงาน และอาคารชุดพักอาศัยในเขตศูนย์กลางทางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร และจังหวัดที่เป็นศูนย์กลางของภูมิภาค 

----------------------------------

ส่วนที ดร.วิศิษฐ์ องค์พิพัฒนกุล วิเคราะห์ไว้ในรายการ

- ปกติการวิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ต้องวิเคราะห์ภาพใหญ่ก่อนว่าเศรษฐกิจของประเทศเป็นอย่างไร สิ่งที่ต้องมองคือ ดอกเบี้ย กำลังซื้อในประเทศ และภาวะเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม

- โดยเฉพาะกำลังซื้อภายในประเทศ ชนชั้นกลางมีกำไรซื้อมากไหมเพราะ LPN เน้นทำตลาดคอนโดระดับกลางถึงล่าง 

- อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าชิ้นใหญ่ ต้องดูว่าเศรษฐกิจในประเทศไทยขยายตัวมากขนาดไหน ถ้าไม่ขยายตัวยอดซื้ออสังหาก็ไม่น่าจะดี

- สรุปง่ายๆ คือ นักลงทุนต้องมอง Macro Trend ก่อนเป็นอันดับแรก ถ้ามองออกก็สามารถวิเคราะห์หุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้

- ต้องยอมรับว่าตัว LPN เขามีประสิทธิภาพในการบริหาร คือ สร้างเสร็จแล้วก็ขายภายใน 1 ปี Asset turnover เขาเร็วมาก กำไรขั้นต้นสูงมากถึง 35% ตอนนี้ LPN เขามีที่ดินเปล่าในมือน้อย ดังนั้นเขาจึงซื้อแล้วก็สร้างขายจบใน 1 ปี ประหยัดต้นทุนได้

- แต่รายได้ของ LPN แตะระดับ 2 หมื่นล้านมา 2-3 ปีแล้ว ตอนนี้ยังหาปัจจัยใหม่ที่จะเร่งรายได้ให้เป็น 3 หมื่นล้านได้นั้นค่อนข้างลำบาก ตอนนี้ LPN ต้องหาปัจจัยอะไรใหม่ๆเพื่อสร้างสตอรี่ให้กับตัวธุรกิจ

- ด้วย Brand ของ LPN นั้นมีชื่อเสียงมาก การเปิดตัวคอนโดใหม่อาจจะมีกลุ่มนักลงทุนซื้อยกชั้นเพื่อเก็งกำไรหรือปล่อยเช่าต่อ ดังนั้นเวลาเปิดโครงการอะไรแน่ใจได้ว่าขายหมดแน่ และคนให้มูลค่าของแบรนด์ ลุมพีนี สูงมาก ตรงจุดนี้ถือว่าน่าสนใจ

ส่วนที ดร.นิเวศน์ เหมวชิรวรากร วิเคราะห์ไว้ในรายการ

-- อสังหาริมทรัพย์รุ่นเก่าๆจะบอกว่า บ้าน คอนโด จะขายดีหรือไม่ดีนั้นต้องดูอัตราดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยต้องต่ำ ตลาดบ้านถึงมีความคึกคัก ซึ่งปัจจุบันดอกเบี้ยก็อยู่ในระดับต่ำ

-- เรื่องของประชากรศาสตร์ คนไทยตอนหลังแก่ตัวลง มีลูกน้อยลง คนก็จะมีเงินมากขึ้น พอลูกโตขึ้นมาก็อยากจะแยกบ้านออกไป แต่ปัญหาคือ เด็กใหม่ๆก็ไม่ค่อยมีแล้ว กลายเป็นสังคมผู้สูงอายุที่มีบ้านกันหมดแล้ว ต่อไปอีก 4-5 ปีข้างหน้า ตลาดบ้านอาจจะไม่ดีเท่าไรนัก เช่น เด็กตอนนี้อาศํยบ้านของพ่อแม่อยู่ ถ้าพ่อแม่เสียชีวิตไป เขาก็ยังอยู่บ้านของพ่อแม่เขา อาจจะมีปรับปรุงบ้างเล็กน้อยแต่ก็คงไม่ถึงกับซื้อหลังใหม่

-- อีกเรื่องที่น่าสนใจคือ เรื่องของ Mass transit ระบบการขนส่งที่สะดวกสบายติดรถไฟฟ้า คนทำงานในเมืองชอบที่จะเดินทางโดยรถไฟฟ้า เด็กรุ่นใหม่เริ่มเปลี่ยน การซื้อบ้านนอกเมืองและซื้อรถไปด้วยนั้นเป็นเรื่องที่ลำบาก เขาคิดว่าซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้าน่าจะเป็นทางเลือกที่ประหยัดกว่า สะดวกกว่า เรื่องของคอนโดจึงตอบโจทย์เด็กรุ่นใหม่ LPN น่าจะได้ประโยชน์เต็มๆ แต่นับจากนี้ไป ก็อย่างที่บอกไว้ข้างต้น คือคนมีบ้านกันแล้ว จะซื้อเพิ่มอีกไม่ก็คงไม่ 

-- ประเทศที่เจริญแล้วอย่างอังกฤษ อเมริกา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้โดดเด่นมากนัก สมมุติคนจะซื้อบ้านใหม่สักหลัง เขาจะเลือกดูบ้านมือสองที่สภาพดี ซื้อมาราคาถูกกว่าปรับปรุงอีกนิดหน่อยก็อยู่ได้แล้ว

-- เมื่อ 3-4 ปี รายได้ของเขาแตะระดับ 1-2 หมื่นล้าน มันค่อนข้างนิ่งมาตลอดแสดงว่าบริษัทไม่ได้โตเลยช่วย 3-4 ปีมานี้ และภาพใหญ่ของประเทศไทยการเติบโตก็ไม่ได้สูงมาก การจะผลักดันรายได้ให้สูงขึ้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย 

-- แต่โครงการของรัฐบาลก็มีส่วนหนุน เช่น มีเรื่องภาษีเข้ามาเกี่ยวข้อง ซื้อบ้านลดภาษีได้ ตรงนี้ปัจจัยบวก

-- ภาพใหญ่สำคัญมาก ถ้าภาพใหญ่ไม่ไป ตลาดบ้านก็ไปยาก

-- อย่าลืมว่าคนไทยตอนนี้เงินเยอะมากในกระเป๋า พวกเขากลุ่มนี้รู้สึกว่าฝากแบงค์ไม่ดี จะเอามาเล่นหุ้น ลงทุนในหุ้นก็ไม่ได้มีความรู้ ดังนั้นพวกเขาอาจจะไปซื้ออสังหาดีกว่า จับต้องได้ รู้สึกปลอดภัยมากกว่า ไม่มีความผันผวน

-- เท่าที่ผมสังเกต คือ การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช้านี้มันอิ่มตัวมากแล้ว ปล่อยเช่าได้ยากขึ้นเพราะคนทำกันเกือบทุกคน ใครๆเขาก็ทำกัน มีแต่คนให้เช่า แต่หาคนเช่าได้น้อย ดีไม่ดีคนเช่ารู้สึกว่าเช่าเดือนละ 5-6 พันแพง สู้ผ่อนไปเลย หรือซื้อเงินสดไปเลยเพราะเดียวนี้ยูนิตหนึ่ง 7 แสน 8 แสน ก็หาซื้อได้แล้ว

-- ถ้าดูโดยร่วมแล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ไม่มีใครเหนือกว่าใคร ทุกๆบริษัทดูคล้ายๆกันหมด เช่น บริษัทนี้สร้าง 7 เดือน เดียวสักพักก็มีบางบริษัทบอกว่าผมใช้เวลา 4 เดือนก็สร้างเสร็จแล้วพร้อมโอนเลย เหมือนกับว่าแข่งขันกันรุนแรงเพื่อลดต้นทุน แล้วแบรนด์ดังๆในตลาดก็มีเยอะมาก มีชื่อเสียงกันหมดไม่ใช่แค่ LPN อย่างเดียว

-- แล้วแต่ละบริษัทก็เก่งเหมือนๆกัน มันไม่ง่ายเลยที่จะแย่งลูกค้ากัน

-- ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตแทบจะไม่ได้ ไม่มีการเติบโตก้าวกระโดด เพราะธุรกิจอิ่มตัวแล้ว 

-- มีคนบอกว่าธุรกิจอสังหา สำคัญอยู่ที่ทำเล ข้อนี้จริง แต่ถ้าให้เปรียบเทียบ คือ LPN ไม่ได้มีเอกสิทธิ์ในการติดรถไฟฟ้าเจ้าเดียว ถ้าสมุมติว่าเขามีใบอนุญาตทำได้แค่คนเดียว แบบนี้เรียกว่ามีข้อได้เปรียบในการแข่งขันเราต้องให้มูลค่ามากหน่อย แต่ในความเป็นจริง คือ ใครๆก็ทำติดรถไฟไฟ้าได้ คุณมีทำเลดี ผมก็มีเหมือนกัน คุณติดรถไฟฟ้า ผมก็ติดเหมือนกัน มันแข่งขันกันรุนแรง

-- การออกแบบ ก็จ้างสถาปนิกเหมือนๆกัน ตึกก็คล้ายๆกัน มีสิ่งอำนวยความสะดวกเหมือนๆกันแทบจะไม่ต่างกันเลย

-- ที่น่าสนใจ คือ  LPN เขารักษากำไรในระดับดี มีปันผลค่อนข้างน่าพึงพอใจในแง่ของการลงทุน ตรงนี้เป็นจุดเด่น

-- LPN เป็นบริษัทเก่าแก่ เขาผ่านวิกฤตอะไรมาเยอะมีความแข็งแกร่งระดับหนึ่ง

-- คนที่ซื้อหุ้น LPN คือ เน้นกินปันผลและราคาไม่แพง

---------------------------------

ขอบคุณแหล่งข้อมูล : รายการ Bussiness Model ทางช่อง Money Channel , SET