ในปัจจุบันการลงทุนคอนโดมิเนียม หรืออาคารชุด เป็นจุดเริ่มต้นการออมเงินของมนุษย์เงินเดือนอย่างเราๆได้เป็นอย่างดี เพราะคอนโดก็คือ 1 ในปัจจัย 4 ไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นเช่นไร สิ่งที่เราได้ คือ ห้องชุดที่เราใช้งานได้ จับต้องได้ และเป็นเจ้าของมันได้จริง เรามาลองดูกันครับ ว่า มีวิธีอย่างไรบ้าง

1. เข้าใจ                         

เราต้องเข้าใจสิ่งที่เราจะลงทุนก่อนเป็นอันดับแรก   เช่นหากสนใจคอนโดระดับกลาง ซึ่งเป็น คอนโดที่กลุ่มลูกค้ากว้าง คนทั่วไปซื้อหาได้ หรือฝันอยากจะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองหลังแรก ที่เราเรียกว่า Mass Product นั่นเอง คอนโดประเภทนี้มีให้เลือกมากมายในตลาด ในระดับราคา 1- 3 ล้านบาท ถือว่ากำลังสวยเหมาะกับการลงทุนสำหรับมนุษย์เงินเดือนอย่างเราๆ  เนื่องจาก

• ผ่อนดาวน์น้อย และกู้ได้เยอะ สำหรับโครงการใหญ่ๆ ทางเจ้าของโครงการมักจะทำข้อตกลงไว้กับ ทางธนาคาร
  โดยมักจะกู้ได้สูงถึง 90-100%
• ขายดาวน์ง่าย เงินดาวน์ที่เราลงไปน้อย เวลาขายดาวน์รวมกำไร ผู้ซื้อก็ไม่ต้องจ่ายเงินก้อนเยอะเช่นกัน
• ปล่อยเช่าได้ในอัตราค่าเช่าที่คุ้มค่า หรือที่เรียกว่า Yield นั่นเอง โดยทั่วไป 6-7% ต่อปี 

2. เข้าถึง

เราต้องเข้าถึงแหล่งข้อมูล ข่าวสารต่างๆ ลงพื้นที่สำรวจทำเลที่ตั้งของโครงการที่เล็งไว้  จุดขายที่สำคัญคืออะไร โดยเราต้องคำนึงถึงกลุ่มลูกค้าที่เราจะขายต่อ หรือปล่อยเช่าเป็นสำคัญ  โดยสิ่งที่ต้องคำนึงหลักๆมีดังนี้

• สถานีรถไฟฟ้าในปัจจุบัน จะเรียกว่าเป็นจุดขายของโครงการใหม่ๆเวลาจะเปิดเลยก็ได้ อยากให้มองตรงนี้แต่อย่ายึดติด เพราะโครงการที่ติดสถานีมักมีเยอะ และราคาขาย ทางโครงการเค้าบวกเผื่อไว้แล้วเสมอ
• สถานีรถไฟฟ้าที่กำลังสร้าง ข้อนี้ถือว่าน่าสนใจมาก ถ้าคอนโดที่เราซื้อไว้สร้างเสร็จพร้อมๆกับรถไฟฟ้าจะวิ่ง
  ตรงนี้แหล่ะครับที่ราคาจะวิ่งขึ้นไปรับ เราจะหวังสัดส่วนกำไรจากตรงนี้ได้
• ห้างสรรพสินค้า โรงเรียนและมหาวิทยาลัย ข้อนี้สำคัญที่สุด เพราะลูกค้าที่จะมาหาซื้อ หรือมาหาเช่า เค้าก็จะต้องมาหาในทำเลที่เค้าต้องการ และใกล้แหล่งจับจ่ายใช้สอย โดยลูกค้าระดับกลาง มักจะชอบระยะที่เดินถึงโดยไม่ต้องต่อรถใดๆ
  หรือผู้ปกครองที่มาหาซื้อให้บุตรหลาน หลายๆท่านก็จะไม่ให้บุตรหลานใช้รถยนต์เพิ่มเติมอีก
• การขนส่งสาธารณะที่ดี  คอนโดระดับกลางที่ดี ควรอยู่ติดถนนใหญ่ มีป้ายรถเมล์ เรียก Taxi ง่าย และการเข้าถึงไม่เปลี่ยว
  และทำเลที่ตั้งต้องดูปลอดภัย ไม่ควรอยู่ติดแหล่งชุมชนแออัด หรือเข้าถึงยาก เพราะลูกค้าหลายๆท่าน อาจไม่มีรถยนต์ส่วนตัว

3. ลึกซึ้ง

เมื่อเราเข้าใจโครงการ และเข้าถึงทำเลกันแล้ว สิ่งต่อไป เราต้องมาลงให้ลึกกับโครงการที่เราจะซื้อครับ อ่านให้ขาด ว่าโครงการไหนดี ขายต่อได้ มีกำไร ปล่อยเช่าดี โดยสิ่งที่ต้องคำนึงมีดังนี้ชื่อเสียงโครงการ คนทั่วไปคือกลุ่มลูกค้าของเรามักจะไม่เจาะลึก หรือรู้จักคอนโด มากมายนัก ดังนั้น สิ่งที่เค้าจะรู้จักคือ แบรนด์ใหญ่ๆ ดังๆ เจ้าตลาดต่างๆนั่นแหล่ะ โดยเจ้าตลาดพวกนี้ มักขายไว ขายหมดเร็ว 

เกาะกระแสไว้ไม่เจ็บตัวครับ

จำนวนห้องชุดในโครงการ ต้องไม่มากจนเกินไป เพราะยื่งมาก ยิ่งขายหมดยาก และคู่แข่งที่จะนำมาขายต่อก็มากด้วยเช่นกัน เต็มที่ไม่ควรเกิน 1,000 – 1,500 ห้องชุด ใน 1 โครงการ ตำแหน่งห้องชุด การเลือกตำแหน่ง ที่ดี ต้องไม่โดนบัง ไม่ติดห้องขยะ ไม่ติดลิฟท์ ประตูไม่ตรงทางสามแพร่ง   

ตำแหน่งชั้นที่ดี ต้องไม่สูงเกินไป และไม่ต่ำเกินไป ตึกสูงกี่ชั้น จับหารสอง แล้วไล่ลงครับ โดยไม่ใช่ชั้นล่างสุดเป็นพอ เช่น ตึก 20 ชั้น ที่พักอาศัยเริ่มชั้น 5 ชั้นที่ควรซื้อคือ ชั้น 6-10 ครับ

ราคา ถ้ามีห้องห้องโปรโมชั่น ให้ซื้อห้องโปรโมชั่นครับ โดยราคานั้นต้องเป็นราคา Presale เท่านั้น ติดตามข่าวสารจากเว็ปไซต์โครงการ เว็ปไซต์วิจารณ์คอนโดต่างๆ รู้วันที่เปิดขาย ทำความรู้จักกับ Sales 

TIP: สำคัญที่สุดคือราคาที่เราซื้อ ราคาที่จะไปต่อได้ชัวร์ๆ ควรเป็นราคาแรกนะครับ

4. งานขาย

ข้อสุดท้ายที่สำคัญที่สุด เพราะเราซื้อเพื่อลงทุน เมื่อเราซื้อมาแล้ว เราก็ต้องขาย ดูช่วงเวลาในการขายดีๆ แล้วเราจะกำไรครับ

ขายไว หรือขายใบจอง เราเรียกว่า เล่นสั้น วิธีนี้ใช้ได้กับคอนโดที่กระแสแรง ขายหมดวันแรก หรือ ไม่เกิน 7 วัน

แนวนี้เหมาะกับคนงบน้อยไม่อยากผ่อน หรือ ซื้อไว้หลายห้อง ก็ควรปล่อยออกไปบ้าง แต่ก็ต้องศึกษาสัญญากับทางโครงการดีๆก่อนว่ามีค่าเปลี่ยนชื่อใบจองมั้ย

ขายระยะกลาง คอนโดทั่วไป ราคาจะปรับขึ้นตามช่วงเวลาขาย ระยะกลางคือเมื่อโครงการขายหมด หรือเกือบหมด ค่อยนำมาขาย โดยดูการก่อสร้างประกอบ ตึกเริ่มขึ้นมาสัก 50% ถือว่าเหมาะสม

ขายใกล้โอน คือขายดาวน์ เมื่อตึกใกล้เสร็จ เป็นรูปเป็นร่างทั้งตึก ก่อนกำหนดโอนสัก 3-4 เดือน ช่วงเวลานี้เป็นช่วงที่ขายดาวน์ได้กำไรมากที่สุด โดยเราต้องดึงโอนให้นานที่สุด แต่ต้องตระหนักไว้เสมอว่า ถ้าเกิดเหตุสุดวิสัย เราต้องพร้อมโอน

ขายหลังโอน  เหมาะสำหรับคนที่ขอสินเชื่อธนาคารผ่าน หลักการคือ ปล่อยเช่าไปสัก 1-2 ปี หาค่าดอกเบี้ย แล้วค่อยวางขายหลังจากนั้น กำไรที่ได้ หรือ Capital gain ตรงนี้ต้องมี 20% ของราคาทุนขึ้นไปครับ

 สุดท้ายนี้ ผมอยากให้ลองครับ แล้วจะรู้ว่าการออมเงินในคอนโดมิเนียม คือการออมที่ง่าย ใช้เงินน้อย และทำให้ทุกท่านมีรายได้ที่เพิ่มขึ้นได้จริง จาก 1 เป็น 2 จาก 2 เป็น 3 และต่อๆไป หาข้อมูล ดูตลาด และต้องตัดสินใจฉับไวเมื่อถึงเวลาครับ

บทความ โดยคุณถารัตถ์  ชัยพานิช