REIT (Real Estate Investment Trust) คือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หน้าที่หลักของกองนี้คือ เข้าไปบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งอสังหาฯนั้นอาจจะเป็น อาคารสำนักงานให้เช่า คลังสินค้าให้เช่า โรงงานให้เช่า ห้างสรรพสินค้าที่มีรายได้จากการแบ่งพื้นที่เช่าเพื่อการค้าขาย ศูนย์แสดงสินค้าและนิทรรศการที่ให้ผู้จัดงานเช่าพื้นที่ ฯลฯ ซึ่งจะเห็นได้ว่ารายได้ที่เข้ามามักจะเป็น “ค่าเช่า” แล้วกองทรัสต์ก็จะนำผลกำไรที่ได้มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับนักลงทุน บางครั้งนักลงทุนจะจับกลุ่มกอง REIT ด้วยกันกับกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน(IF : Infrastructure Fund) ด้วย เพราะมีลักษณะการลงทุนคล้ายกัน มีกระแสรายรับสม่ำเสมอคล้ายค่าเช่า ตัวอย่างเช่น กองทุนโครงสร้างพื้นฐานที่มีรายได้จากค่าตั๋วรถไฟฟ้า กองทุนโครงสร้างพื้นฐานที่มีรายได้จากค่าผ่านทางด่วน กองทุนโครงสร้างพื้นฐานที่มีรายได้จากค่าเช่าเสาโทรคมนาคม และค่าเช่าไฟเบอร์ออฟติก เป็นต้น 

REIT มีหลักการเลือกลงทุนอย่างไร ดูยังไงว่าน่าสนใจไหม?

หลักการเลือกลงทุนที่สำคัญที่สุด คือ คุณภาพของสินทรัพย์ที่กองREIT เข้าไปลงทุน โดยดูจากความสามารถในการสร้างรายได้และกำไรจากค่าเช่าบนอสังหาฯของกองREIT นั้นๆ ต้องสม่ำเสมอ สินทรัพย์มีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) ที่สูง ผู้เช่ามีความมั่นคง มีอัตราการต่อสัญญาเช่าสูง หากกอง REIT สามารถขึ้นราคาค่าเช่าพื้นที่ได้ด้วย ยิ่งแสดงถึงความยอดเยี่ยมของสินทรัพย์ในกอง นั่นก็จะยิ่งทำให้มูลค่าของกอง REIT มีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น 

สิ่งที่ต้องระวังคือ อายุของสินทรัพย์ในกองREIT กรณีแบบ Leasehold ที่เป็นสิทธิการเช่าแบบมีอายุ หากใกล้ช่วงสิ้นสุดอายุสิทธิการเช่าของสินทรัพย์ในกองบางส่วน หรือทั้งหมด จะทำให้ราคากองREIT นั้นผันผวนสูงมาก ลองดูการเคลื่อนไหวของราคา กองREIT ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่แห่งหนึ่ง ในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมาเป็นกรณีศึกษา ที่มีการพิจารณาการต่ออายุสิทธิการเช่าของ ห้างในกองREIT ถึง 2 สาขา ที่เป็นสาขาทำเงินหลักของกองทุน ทำให้ราคาของกองREITปรับตัวลดลงได้มากถึง -42.5% ภายในปีเดียว 

นอกจากนี้ ยังดูจากอัตราการจ่ายเงินปันผล (Dividend Yield) ที่ต้องสม่ำเสมอ จ่ายทุกรอบการจ่ายที่กองเคยทำได้ เช่น ปีละสี่ครั้ง และที่สำคัญควรจะให้ผลตอบแทนเงินปันผลที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก(ไม่งั้นก็ไม่คุ้มค่าความเสี่ยงที่มาถือกองREIT) และควรมีอัตราการจ่ายเงินปันผลเฉลี่ยอยู่ที่ 5-8% ต่อปี 

นักลงทุนที่ลงทุนในกองREITช่วงสองปีที่ผ่านมา จะพบว่าผลตอบแทนติดลบค่อนข้างหนัก ซึ่งปัญหามาจาก 2 ส่วนหลัก คือ 

1. ผลกระทบที่ยังหลงเหลือมาจากโควิด-19 ซึ่งกองREIT แต่ละประเภทอาจจะได้รับผลกระทบแตกต่างกันออกไป แต่โดยภาพรวมแล้ว กองREIT ในประเทศไทยได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก ไม่ว่าจะเป็นกองREITอาคารสำนักงาน (นโยบาย Work From Home)  กองREITห้างสรรพสินค้า(ลดค่าเช่าช่วยเหลือผู้ค้า ผู้เช่าลดลง) กองREITโรงแรม (ผู้เข้าพักยังไม่ฟื้นกลับมาเท่ากับก่อนโควิด) กองREIT ศูนย์แสดงสินค้า (การจัดงานนิทรรศการยังไม่กลับมาหนาแน่นเท่าช่วงก่อนเกิดโควิด) ฯลฯ ทำให้ความสามารถในการผลิตกระแสเงินสดของแต่ละกองลดลงไป
2. ผลกระทบจากอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (Bond Yield) เป็นขาขึ้นมา 2 ปี (2565-66) สิ่งนี้กระทบต่อมูลค่าของกองREIT ในช่วงที่ผ่านมาอย่างรุนแรง เพราะในเชิงการวัดมูลค่าด้วยอัตราคิดลด(discount rate) ที่สูงขึ้นย่อมทำให้มูลค่ากองREIT ลดลง นอกจากนี้ ในส่วนของผู้ลงทุนเอง หากลงทุนสินทรัพย์เสี่ยงต่ำอย่างเช่น พันธบัตรสหรัฐได้ผลตอบแทนสูง 4-5% ในขณะที่หุ้นกู้เอกชนของไทยที่ Investment Grade ก็เสนอผลตอบแทนให้ในระดับ 4-5% เช่นกัน ทำให้นักลงทุนคาดหวังส่วนชดเชยความเสี่ยงที่มากขึ้น ทำให้ราคาของกอง REIT จะต้องลดลงมา เพื่อให้ Dividend Yield สูงขึ้นในระดับ 6-8% จึงจะเริ่มน่าสนใจในการลงทุน 

กองREIT แตกต่างจากหุ้น ... ในกรณีหุ้น เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว ผลประกอบการจะดีขึ้น กำไรต่อหุ้นมักจะเพิ่มขึ้นตาม แม้ Bond Yield สูงขึ้น แต่หาก Earning Growth สูง ก็ยังสามารถลงทุนได้ 

แต่กอง REIT เป็นธุรกิจที่มีรายได้ค่อนข้างคงที่ กระแสเงินสดค่อนข้างนิ่ง นักลงทุนคาดหวังกระแสเงินสดรับจากเงินปันผลที่แน่นอน เมื่อ Bond Yield สูงขึ้น ย่อมส่งผลกระทบต่อมูลค่ากอง REITs อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทำให้เม็ดเงินลงทุนจะถูกย้ายไปหาสินทรัพย์อื่นที่มีแนวโน้มจะให้ผลตอบแทนสูงกว่า 

• สำหรับนักลงทุนระยะกลางถึงยาว กองREIT ยังคงเป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจ ด้วยผลตอบแทนในอนาคตที่ค่อนข้างสม่ำเสมอในรูปแบบเงินปันผล ราคาของกองREIT ที่ปรับลดลงมามากในปีที่ผ่านมาช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับผลตอบแทนที่ดีขึ้นในระยะยาว 
   
• ส่วนในระยะสั้น ภายในปี 2567 น่าจะเห็นการฟื้นตัวกอง REIT อย่างค่อยเป็นค่อยไป ทั้งโอกาสในการลดลงของ Bond Yield และผลประกอบการจากค่าเช่า ที่จะกลับไปใกล้เคียงกับช่วงก่อนโควิด ทำให้เงินปันผลมีโอกาสจะค่อยๆ กลับไปอยู่ในระดับใกล้เคียงเดิมเช่นกัน