จบลงไปเป็นที่เรียบร้อย สำหรับงานเสวนากรุงเทพจตุรทิศประจำปี 2565  ที่จัดโดย prop2morrow ผู้นำ Content Provider ด้าน Property ที่อยู่คู่วงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 7 ปี 

โดยงานนี้ถือเป็นการกลับมาอีกครั้ง หลังเว้นวรรคไป เพราะการระบาดของโควิด-19 ซึ่งหัวข้อสำหรับปีนี้ ออกแบบมาได้น่าสนใจอย่างยิ่งเลยทีเดียว ในหัวข้อ “พลิกโฉมกรุงเทพฯยุคใหม่ อสังหาฯจะไปทางไหน” 

จะน่าสนใจแค่ไหน วันนี้ทีมงาน stock2morrow สรุปสาระสำคัญมาฝากนักลงทุนในอสังหามาให้ดูกันครับ

ระบบราง จุดเปลี่ยนเกม

เริ่มต้นการเสวนากันที่ คุณอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เผยว่า สิ่งที่จะเป็นปัจจัยพลิกโฉมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ในปี 2566 คือ การพัฒนาระบบราง จะเข้ามาแทนการเดินทางด้วยรถยนต์ โดยจะเพิ่มจากกว่า 100 สถานีในปัจจุบันให้เป็น 500 สถานี ภายในปี 2572 

เป็นสิ่งที่ภาครัฐต้องเตรียมพร้อม เพื่อรองรับการพัฒนาด้านการขนส่งมวลชนให้สัมพันธ์กันอย่างเป็นระบบ จึงส่งเสริมให้เกิดการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ ได้แนะนำรัฐด้วยว่า ควรมีการปรับปรุงผังเมืองที่มีการส่งเสริมการกระจายศูนย์กลางเมือง ไปทั่วกรุงเทพฯ ซึ่งจะมีส่วนสำคัญต่อการตัดสินใจของนักลงทุน  ส่วนที่ต้องปรับแก้ไข คือ การขยายอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ควรปรับให้เกิดขึ้นในพื้นที่ใกล้เคียงได้ จะมีส่วนในการช่วยลดความหนาแน่นอน กระจุกตัวของที่อยู่อาศัย ทำให้เมืองเกิดการกระจายตัว

ยอดคอนโดเปิดใหม่เพิ่มขึ้น 200%

ในปีนี้ มีโครงการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นทุกหมวด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม มีอัตราการเติบโตถึง 200% เมื่อเทียบกับปีก่อน (2564) ถือเป็นการเติบโตสูงสุดในรอบ 10 ปี ส่วนแนวราบเพิ่มขึ้น 14% คาดว่า ภาพรวมอสังหาฯในปีนี้ จำนวนหน่วยและมูลค่าจะเติบโตไม่ต่ำกว่า 5% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ส่วนแนวโน้มการซื้ออสังหาฯ จะฟื้นตัวอย่างช้าๆ แต่ควรมีการเปิดตลาดใหม่ในตลาดต่างชาติ รวมไปถึงมีมาตรการผ่อนคลายให้ต่างชาติถือครองที่ดิน และการทำวีซ่าระยะยาว ซึ่งจะช่วยกระตุ้นตลาดนอกประเทศให้ขยายตัวได้ และจะทำให้นักท่องเที่ยวกลับมา

SCB มอง อสังหาฯจะเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป

ด้านคุณเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) มองภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ และปีหน้า จะเริ่มกลับมาฟื้นตัว โดยกลุ่มที่ยังเติบโตได้ดี คือ คอนโดฯระดับราคา 1-2 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มแนวราบ บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ จะไม่ค่อยดี

และกลุ่มที่จะปรับตัวเป็นบวกคือ บ้านเดี่ยว โดยแนวโน้มปี 2566 คาดว่ายอดขายจะเติบโตต่อเนื่องในรูปแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยแยกเป็นคอนโดฯกลุ่มตลาดราคาต่ำยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด ขณะที่บ้านเดี่ยวราคาระดับ 6- 10 ล้านบาท ยังไปได้ดีอยู่

เผย ปัจจัยส่งผลกระทบต่ออสังหาฯ ได้แก่

ลดค่าโอนที่ดิน 

มาตรการ LTV

อัตราดอกเบี้ยนโยบาย แต่ยังคงเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ยังต่ำ 

หนี้ครัวเรือน

อัตราค่าแรงขั้นต่ำใหม่

ราคาวัสดุปรับตัวสูง

ราคาน้ำมัน

ภาษีที่ดิน

กำลังซื้อของชาวต่างชาติ

สำหรับปีหน้า EIC มองว่า อสังหาฯจะเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่มีแนวโน้มขยายตัวได้มาก แต่จะขยายตัวในอัตราที่ลดลงแบบค่อยเป็นค่อยไป เพราะต้องเผชิญปัจจัยกดดัน เงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น

โดยสิ่งที่จะส่งผลต่อการตัดสินใจนักลงทุน และกำลังซื้อ จะประกอบไปด้วย เทรนด์สังคมผู้สูงวัย เทคโนโลยี การทำงานแบบไฮบริด และการทำธุรกิจเพื่อสังคมและสิ่งแวดล้อม (ESG) 

SENA มอง Demand ยังต่ำกว่า Supply

ผศ.ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์จำกัด (มหาชน) มองว่า ความต้องการของผู้บริโภคยังไม่สอดคล้องกับสินค้าที่ develer ปล่อยออกมา เพราะด้วยต้นทุนที่สูงขึ้น เช่น ราคาที่ดิน และค่าวัสดุก่อสร้าง ขณะที่ความสามารถในการซื้อของคนไทยยังต่ำ ทำให้ตลาดไม่เติบโต

หากภาครัฐต้องการให้เกิดการเปลี่ยนแปลงตลาดอสังหาฯ ต้องมีการปรับเปลี่ยนผังเมือง เพื่อให้เกิดการกระจาย การพัฒนารอบกรุงเทพฯ ช่วยทำให้ชะลอราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนที่สำคัญ

และต้องหาแนวทางพัฒนาบ้านที่ให้ใกล้เคียงกลุ่มที่มีรายได้น้อยให้ได้มากที่สุด และต้องสร้างระบบนิเวศน์ให้คนกลุ่มนี้เป็นรากฐานสำคัญของเศรษฐกิจในเมือง

แนวโน้มอสังหาของประเทศ

ปิดท้ายที่ คุณพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย และ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บอกว่า ไทยเผชิญกับวิกฤติซ้อนวิกฤติ ตั้งแต่การแพร่ระบาดของโควิด-19 ไปจนถึงสงคราม รัสเซียกับยูเครน 

รวมไปถึงขั้วอำนาจทางเศรษฐกิจที่กำลังเปลี่ยนแปลงระหว่างอเมริก และจีน ซึ่งประเทศไทยจึงต้องหาจุดให้เหมาะสม 

ยุคปัจจุบันที่ประเทศไทยกำลังเผชิญกับสังคมผู้สูงวัย ควรใช้จุดแข็งของความเป็นประเทศ ที่มีวัฒนธรรมเปิดรับคนทั่วโลก มีมิตรไมตรีที่ดี ควรดึงดูดให้นักท่องเที่ยงเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยในระยะยาวให้ได้

และผู้พัฒนาอสังหาฯควรจับมือกับธุรกิจด้านสุขภาพ เพื่อผลักดันให้ไทยเป็นศูนย์กลางด้านสุขภาพ ซึ่งไทยควรเปิดกว้างรองรับทุกชาติ ไม่ว่าจะเป็นนักท่องเที่ยวจากอเมริกา ยุโรป และจีน

เพื่อช่วงชิงความได้เปรียบในการดึงคนทั่วโลก  มีส่วนร่วมพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศไทยให้เติบโตได้นั่นเอง

และนี่ก็คือสาระสำคัญในงานเสวนาครั้งนี้  นับว่าเป็นข้อมูลที่เป็นประโยชน์มากต่อวงการอสังหาฯของไทย ซึ่งต้องยกเครดิตงานทั้งหมดนี้ให้แก่ prop2morrow ที่จัดงานครบรอบก้าวสู่ปีที่ 8 ของตัวเอง ได้อย่างยิ่งใหญ่ จัดเต็ม เหมือนทุกครั้งที่ผ่านมา