ในยามที่เงินเฟ้อสูง แถมอัตราดอกเบี้ยนโยบายของประเทศไทยกำลังจะเพิ่มขึ้นตามสหรัฐอเมริกาในไม่ช้านี้ ซ้ำเติมด้วยความกังวลเศรษฐกิจถดถอย ทำให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยอาจจะเป็นไปอย่างยากลำบาก และการลงทุนหุ้นจะต้องผันผวนหนักอย่างแน่นอน ในภาวะเช่นนี้ การลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) และลงทุนในกลุ่มกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund : IFF) เพื่อหวังเงินปันผลยังคงพึ่งพาได้หรือไม่ ?  อยู่ในพอร์ตแล้วยังอุ่นใจได้หรือไม่ ? ในภาวะเช่นนี้

นักลงทุนรุ่นใหญ่สูงวัยในประเทศไทยมีจำนวนไม่น้อยที่ต้องการลงทุนเพื่อรับเงินปันผล จะจ่ายปันผลให้มากหน่อยหรือจ่ายปันผลให้น้อยหน่อยไม่สำคัญ สำคัญที่ต้องเอาชนะเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยธนาคารได้ นอกจากนี้ ยังมีนักลงทุนรุ่นใหม่จำนวนไม่น้อย ที่นำเงินลงทุนบางส่วนเข้ามาลงทุนที่ REIT และ IFF เพื่อรับกระแสเงินสดด้วยเช่นเดียวกัน

ผมมีความเห็นว่า REIT และ IFF นาทีนี้ เป็นการลงทุนที่ค่อนข้างปลอดภัย เป็น Safe Haven หรือ  สินทรัพย์ปลอดภัยที่นักลงทุนใช้เป็นที่หลบภัยในการลงทุนในช่วงที่ตลาดเกิดความผันผวนสูง จากความไม่แน่นอนทั้งเศรษฐกิจถดถอยและเงินเฟ้อ เพื่อรักษากำลังซื้อหรือมูลค่าของเงินให้กับนักลงทุนได้ดี

ตลาดหุ้นทั่วโลกกำลังกลัวเศรษฐกิจถดถอย (Recession) ซึ่งจะทำให้ราคาของหุ้นโดยส่วนใหญ่มีความผันผวนสูงในขณะที่ REIT และ IFF ของไทย นอกจากจะมีความเป็น Defensive ในตัวมันเองแล้ว REIT และ IFF ไทยจำนวนมากยังไม่ฟื้นไข้จากโควิดดี แถมยังปรับลดราคาลงจากต้นปีมาแล้ว 5%-20% จึงน่าจะเป็นที่หลบภัยชั้นดีให้กับนักลงทุนได้

อย่างไรก็ตาม เราควรทำความเข้าใจกับปัจจัยลบที่ยังคงกดดันการลงทุนใน REIT และ IFF ดังนี้


1.เงินเฟ้อ ที่พุ่งสูง
แม้ว่า REIT และ IFF จะมีความสามารถปรับค่าเช่าขึ้นได้ตามอัตราเงินเฟ้อ แต่ในภาวะเงินเฟ้อที่เกิดจาก Cost Push อย่างในปัจจุบัน คือต้นทุนการผลิตมีราคาสูงขึ้น โดยไม่ได้เกิดเงินเฟ้อเพราะสภาวะเศรษฐกิจดี จะทำให้การปรับขึ้นราคาค่าเช่า “ทำได้ยาก” ซึ่งอัตราค่าเช่าน่าจะเติบโตได้น้อยกว่าอัตราเงินเฟ้อ

แต่ในอีกมุมมองหนึ่ง กลุ่ม REIT และ IFF ก็เป็นที่พักเงินที่ดีในยามเงินเฟ้อซึ่งณ.ขณะนี้มี REIT และ IFF บางตัวที่ให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลมากกว่า 5 ถึง 8% ต่อปีซึ่งสามารถเทียบเท่าหรือเอาชนะอัตราเงินเฟ้อที่คาดการณ์ของ ประเทศไทยในปีนี้ได้ (6-7%)


2. ภาวะดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น
จะกระทบต่อ REIT และ IFF ในสองมุม คือ

>>> กระทบต่อผลประกอบการ
การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะทำให้ภาระดอกเบี้ยจ่ายของ REIT และ IFF แต่ละกองมีภาระเพิ่มขึ้น ซึ่งไม่ดีต่อผลประกอบการ แต่ประเด็นนี้นักลงทุนสามารถสังเกตได้จากขนาดของภาระหนี้ในงบการเงิน ซึ่ง REIT และ IFF จำนวนมากของประเทศไทย ไม่ได้มีภาระหนี้ที่สูงเกินตัวแต่อย่างใด หลายๆแห่งใช้วิธีเรียกเพิ่มทุนเพื่อขยายการลงทุนโครงการใหม่

>>> อัตราดอกเบี้ยพันธบัตร bond yield
เมื่อเราศึกษาความสัมพันธ์ระหว่างราคา REIT และ IFF กับ อัตราดอกเบี้ยพันธบัตรไทย 10 ปี (10Y Bond Yield) จะพบว่ามีความสัมพันธ์แปรผกผันกัน กล่าวคือเมื่อ Bond Yield ปรับตัวขึ้นราคา REIT และ IFF จะปรับตัวลดลง เพราะจะมีเม็ดเงินลงทุนไหลไปหา Bond มากขึ้น

 

ที่มา : Trading Economics

แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย ยังไม่ได้ปรับตัวขึ้น แต่ 10 Year Bond Yield ของประเทศไทย ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นมากว่า 1% แล้วดังรูป (ก.ค. 2021=1.5% เทียบกับ ก.ค. 2022 = 2.77%) แปลความได้ว่า Bond Yield  ปัจจุบันได้สะท้อนอัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยที่กำลังจะปรับเพิ่มขึ้นไว้แล้ว

3. ภาวะ Recession  

แม้ว่าเศรษฐกิจจะมีความเสี่ยงถดถอย แต่เชื่อว่าผลกระทบจำกัด เพราะการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือโครงสร้างพื้นฐาน มักจะเป็นสัญญาระยะยาว ราคากำหนดไว้แน่นอน ไม่จำเป็นต้องลดราคาขายเพื่อดึงลูกค้า อีกทั้งภาวะ Recession ไม่ควรจะรุนแรงไปกว่า COVID-19 ซึ่ง REIT และ IFF หลายกองกำลังฟื้นตัว

สิ่งที่นักลงทุนต้องวิเคราะห์ก่อนที่จะลงทุนใน REIT และ IFF มี 3 ประเด็นสำคัญ คือ  

1. Underlying Asset

สินทรัพย์ทำเงินที่อยู่ในกองคืออะไร สร้างกระแสเงินสดได้ดีหรือไม่ มี growth หรือไม่ เป็น Leasehold หรือ Freehold อายุเหลือกี่ปี สัญญาเช่าเป็นลักษณะใด(ทั้งฝั่งลูกค้าและฝั่งSponsor) การหาผู้เช่ามาเติมทำได้ยากหรือง่ายอย่างไร นักลงทุนต้องเข้าใจในสินทรัพย์ที่กองถืออยู่เป็นอย่างดี

2. Risk and Return

ผลตอบแทนและความเสี่ยงของ REIT และ IFF เป็นอย่างไร ซึ่งแน่นอนว่ากองที่จ่ายเงินปันผลสูง ก็ย่อมมาพร้อมกับความเสี่ยงที่สูงกว่าด้วย เช่น ความเสี่ยงเรื่องอายุกองLeasehold ความเสี่ยงจากการหมดสัมปทาน ความเสี่ยงจากการหาลูกค้าทดแทน ฯลฯ ส่วนกองที่ให้เงินปันผลต่ำอาจจะเป็นกอง Freehold เป็นต้น นักลงทุนต้องวิเคราะห์ว่าเรายินดีรับเงินปันผลที่ระดับใด ยินดีรับความเสี่ยงได้ที่ระดับใด

3. Bond Yield

ทิศทางเป็นอย่างไร เป็นขาขึ้น ทรงๆออกข้าง หรือเป็นขาลง ถ้า Bond Yield เป็นขาขึ้นในช่วงเวลาดังกล่าวและมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นได้อีกมาก ก็ควรพักการลงทุน REIT และ IFF ไว้ก่อนเพราะจะกดดันราคาของหุ้น แต่ถ้าตรงกันข้าม Bond Yield เป็นขาลง ก็จะทำให้การลงทุนใน REIT และ IFF น่าสนใจ