Asset Wise หุ้น IPO น้องใหม่เข้าตลาดมา 2 เดือนแล้ว ราคาหุ้นดูไม่ค่อยสดใสเท่าไหร่ ล่าสุดอยู่ที่ 9.35 บาท ต่ำกว่าราคาจองที่ 9.82 บาท เรามาหาคำตอบกันครับว่าเพราะอะไร และอนาคตต่อไปจะดีหรือไม่

ASW ถึงชื่อจะดูใหม่ แต่ว่าเปิดมาแล้วกว่า 30 โครงการ ส่วนมากเป็น คอนโด Low Rise ไม่เกิน 8 ชั้น มี 10 กว่าแบรนด์ แต่แบรนด์หลักที่เห็นชัดจะมี 3 แบรนด์ คือ Modiz, Atmoz และ KAVE

>>> Modiz คอนโดระดับพรีเมี่ยม ตอบรับชีวิตคนเมือง เน้นใกล้รถไฟฟ้า 80,000-130,000 บาท/ตารางเมตร
>>> Atmoz คอนโดสไตล์รีสอร์ท เพื่อการพักผ่อนได้ทุกวัน 70,000-90,000 บาท/ตารางเมตร
>>> KAVE คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย ตอบโจทย์นักศึกษา เป็นตัวขายดี 60,000-80,000 บาท/ตารางเมตร

ถ้าถามผม คอนโดที่ตอบความเป็นตัวตนของ ASW ชัดที่สุดคือ KAVE เป็นคอนโดที่เปิดใกล้กับมหาวิทยาลัยเช่น ม.กรุงเทพ ม.ธรรมศาสตร์ ม.มหิดล โดยเน้น lifestyle ของคนอยู่อาศัยเป็นที่ตั้ง เช่น ทำส่วนกลางใหญ่ๆ มีห้องสมุด ห้องเล่นเกมส์ ห้องคาราโอเกะ ห้องดูหนัง สระว่ายน้ำ 2 สระ (ชั้นล่างไว้ชมวิว ชั้นบนไว้ว่ายจริง) เป็นต้น คือดูว่านักศึกษาต้องการอะไร ใช้ชีวิตกันแบบไหน ก็จัดให้แบบนั้น

คอนโด KAVE เปิดตัวมาทีไรขายดีตลอด เพราะด้วยส่วนกลางที่จัดเต็ม ตอบโจทย์ ในราคาเริ่มต้นล้านกว่าบาท คอนโดแบรนด์อื่นก็ทำคล้ายๆ กัน แต่ว่าอาจจะไม่ได้ชัดมากเท่า KAVE แต่เท่าที่เห็นมักจะให้ส่วนกลางที่ครบครันไว้ก่อน เพียงแต่ว่า ลูกค้า Modiz กับ Atmoz อาจจะมองเรื่องของทำเล ราคา คุณภาพ เทียบกันกับคอนโดอื่นในละแวกเดียวกันด้วย

======================================

รายได้และกำไร ของ ASW ย้อนหลังจะเป็นแบบนี้

>>> Q1’20 รายได้ 591 ล้าบาท กำไรสุทธิ 75 ล้านบาท
>>> Q2’20 รายได้ 911 ล้าบาท กำไรสุทธิ 146 ล้านบาท
>>> Q3’20 รายได้ 674 ล้าบาท กำไรสุทธิ 90 ล้านบาท
.
>>> Q4’20 รายได้ 2,028 ล้าบาท กำไรสุทธิ 562 ล้านบาท
>>> Q1’21 รายได้ 1,174 ล้าบาท กำไรสุทธิ 320 ล้านบาท

ปี 2020 รายได้ กำไรทรงๆ 3 ไตรมาสแรก แต่ Q4’20 มากระโดดอย่างมากหลังจากมีคอนโดสร้างเสร็จและพร้อมโอน โดยเฉพาะ KAVE Town Space ที่อยู่ห่างจาก ม.กรุงเทพ เพียง 200 เมตร

แต่ปี 2021 คอนโดที่พร้อมโอนจะไม่กระจุกตัวแบบนั้น จะกระจายเข้าทุกไตรมาส คือ

>>> Q2 มีคอนโด KAVE Town Shift  มูลค่าโครงการ 2,025 ล้านบาท ที่เริ่มโอนเดือนมีนาคม แต่จะมาเข้า Q2 เยอะ โครงการนี้อยู่ติดกับ Town Space ขายดีเช่นกัน และก็ยังมีที่ดินใกล้เคียงรอขึ้นโครงการ Town Space 3, 4
.
>>> Q3 มีคอนโด KAVE TU มูลค่าโครงการ 1,807 ล้านบาท อยู่ติดกับ ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต ขายได้ดีเช่นกัน
.
>>> Q4 มีคอนโด Modiz 50 มูลค่าโครงการ 2,167 ล้านบาท อยู่สุดซอยสุขุมวิท 50 ทำเลอาจจะดูลึกจากรถไฟฟ้าพอสมควร ถ้าเดินก็เหนื่อย แต่ถ้าขับรถขึ้นทางด่วนสะดวก เป็นคอนโด Low Rise ยอดขายอาจจะไม่ไวเท่า KAVE แต่ก็ถือว่าไปได้ดีพอสมควร

และนอกจากคอนโดใหม่ที่จะสร้างเสร็จแล้วนั้น ก็จะมีคอนโดปัจจุบันที่พร้อมโอนอีก 3,100 ล้านบาท
ถ้าไม่มีอะไรผิดพลาด รายได้ปีนี้น่าจะอยู่ประมาณ 5,000-5,500 ล้านบาท ได้ไม่ยาก (backlog 7,560 ล้านบาท) ก็จะโตกว่าปีที่แล้ว 20-25% ได้

====================================

ทีนี้เรามาดู #ความสามารถในการทำกำไรบ้าง

>>> Q1’20 GPM 46.4% และ NPM 12.6%
>>> Q2’20 GPM 38.6% และ NPM 16.1%
>>> Q3’20 GPM 38.6% และ NPM 13.4%

>>> Q4’20 GPM 48% และ NPM 27.7%
>>> Q1’21 GPM 48.4% และ NPM 22.8%

นอกจากการที่บริษัทเน้นคอนโดเป็นหลักที่ทำให้ มาร์จิ้นสูงแล้ว เรื่องของการได้ที่ดินราคาต่ำมาหลายแปลงทำให้อัตรากำไรดีด้วย และโครงการในอนาคตหลายแห่งเช่น Town Space ที่มีที่ดินอยู่แล้ว มาร์จิ้นก็น่าจะดีเช่นกัน

โครงการในอนาคตเป็นอย่างไรบ้าง
--- ปี 2021 เปิด 6 โครงการ มูลค่า 10,776 ล้านบาท ตอน Q1 เปิด KAVE Salaya ไปแล้ว อยู่ใกล้ม.มหิดล ได้รับการตอบรับที่ดี ตาม concept KAVE ทำเลดี ส่วนกลางโดนใจ ราคาไม่แรง แล้วก็จะมี KAVE AVA เปิด Q3 คอนโดนี้อยู่ตรงข้ามธรรมศาสตร์ รังสิต อีก 4 อันที่เหลือ เป็น Modiz, Atmoz และโครงการบ้าน Puri Puri

--- ปี 2022 ถ้าดูตามแผนเดิม มี 4 โครงการ 10,352 ล้านบาท เป็น KAVE 2 และ Modiz 2 โครงการ

--- ยอด Pre-Sales Q1 อยู่ที่ 970 ล้านบาท Q2 จะได้เพิ่มมาจาก KAVE Salaya พอสมควร และต้องติดตามโครงการที่เหลือว่าจะขายดีแค่ไหน ตั้งเป้าไว้ 6-7,000 ล้านบาท

========================================

ถ้าเราลองคำนวณคร่าวๆ ASW น่าจะมี P/E ประมาณ 6 เท่า ปันผลก็น่าจะ 6% Market Cap ประมาณ 7,000 ล้านบาท จำนวนหุ้นไม่เยอะ 761 ล้านหุ้น Free Float 32% ดูตัวเลขน่าสนใจ แต่ทำไมหุ้นไม่ขึ้นแรง วิตามินหุ้นคิดแบบนี้ครับ

1. หุ้นอสังหา ส่วนมาก P/E ต่ำกันหมด นักลงทุนก็อาจเทียบว่า ถ้า P/E ประมาณเดียวกัน เราไปซื้อตัวอื่นที่รู้จักดีและอยู่ในตลาดมานานกว่านี้ดีกว่ามั้ย ถ้าพูดถึงคอนโด ORI, NOBLE, SENA ถ้าดู P/E ก็ต่ำเช่นกัน ปันผลก็จ่ายเยอะเช่นกัน

2. กำไรมาดีมาจริงต่อเนื่องมั้ย ถ้าไม่ได้เข้าไปดูรายละเอียดแบบลงรายไตรมาส ติดตามโครงการเปิดตัวใหม่ๆ หลายคนก็อาจจะคิดว่าเดี๋ยวกำไรมาไม่ต่อเนื่อง ก็เลยมองข้ามไป แต่ความจริงแล้วโครงการเยอะมาก backlog ก็พร้อม

3. ไม่ค่อยมีคนพูดถึงกัน นักวิเคราะห์ไม่ค่อย COVER ทำให้คนไม่ค่อยรู้จักกันมากนัก เลยขาดเสียงเชียร์

4. ราคาต่ำกว่า IPO คนที่ได้หุ้นจอง หรือซื้อไปวันแรก บางคนติดดอยอยู่ บางคนบอกรอกลับมาเบรคให้ได้ก่อน ค่อยว่ากัน

แต่ที่ไม่อยากให้มองข้ามไปเพราะว่า โครงการพร้อมโอน โครงการกำลังเสร็จ และโครงการเปิดใหม่ ดูน่าสนใจทั้งนั้น ที่สำคัญมีอีกเรื่องที่วิตามินหุ้นยังไม่ได้พูดถึงคือ เจ้าของ ASW คุณเล็ก กรมเชษฐ์ ผมว่าพี่คนนี้วิสัยทัศน์และการปรับตัวไม่ธรรมดา

ใครสนใจลองพิจารณาข้อดีข้อเสีย ประเมินมูลค่า ทำการบ้านกันต่อได้เลยครับ วิตามินหุ้นเพียงให้ข้อมูลประกอบการลงทุนเท่านั้น การลงทุนมีความเสี่ยง โปรดพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนการลงทุนทุกครั้ง