ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะธุรกิจ Property Development พัฒนาบ้านแนวราบ และคอนโดมีเนียมเพื่อการอยู่อาศัย จัดเป็นอีกอุตสาหกรรมหนึ่งของไทยที่ผ่านขาขึ้นใหญ่มาแล้วในรอบมากกว่า 10 ปีที่ผ่านมา ในพื้นที่เมืองใหญ่ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ซึ่งขับเคลื่อนมูลค่าโดยการสร้างทำเลใหม่จากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่ยังมีอยู่ต่อเนื่อง

ทั้งการขยาย BTS สายสีเขียวไปสู่ฝั่งธนบุรี สมุทรปราการและปทุมธานี หรือ MRT สายสีน้ำเงิน ที่ทำครบลูปวงกลมวิ่งรอบกรุงเทพฯตอนในทั้งฝั่งพระนครและฝั่งธนบุรี รวมไปถึงสายสีม่วงที่เปิดทำเลใหม่ในพื้นที่จ.นนทบุรี หุ้นที่นักลงทุนสนใจ และมียอดขายสูง ตัวใหญ่ จ่ายปันผลดี ที่ผ่านมาคือ LH, QH, AP, PSH, SPALI และน้องใหม่อย่าง ORIGIN เป็นต้น

อสังหาฯเป็นทางเลือกหนึ่งของการลงทุนในยุคดอกเบี้ยต่ำ แม้ว่าตลาดคอนโดจะเริ่มมีซัพพลายมากขึ้นๆ ผู้เล่นใหม่ๆเข้าตลาดกันมามากขึ้น ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา แต่ก็ไม่ได้เป็นปัญหาถาวร และแม้ว่าจะผ่านทุกข์ภัยจากน้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 แต่สักพักอสังหาฯก็กลับมาใหม่ได้ ทั้งความต้องการจากคนไทยที่นิยมซื้อบ้านหลังที่ 2 เพื่ออยู่หรือเพื่อเช่า และยังมีดีมานด์จากคนต่างชาติ

โดยเฉพาะประเทศจีนที่สนใจลงทุนอสังหาฯในประเทศไทย เพราะพื้นฐานโครงการยังมีความน่าสนใจอยู่ และราคายังถูกกว่าในประเทศเพื่อนบ้านพอควร 

อย่างไรก็ตาม ในรอบ 2 ปีล่าสุด อสังหาฯเริ่มชะลอลงอย่างต่อเนื่อง จากสภาพเศรษฐกิจไทยที่ฝืดเคือง เริ่มแสดงอาการกันมาตั้งแต่ช่วงปี 2561 แล้วว่ากำลังเริ่มเข้าสู่วัฏจักรขาลง ซึ่งตรงกับปีเริ่มต้นของปัญหา Trade War (สงครามการค้าจีน และสหรัฐอเมริกา) และยังมาเจอมาตรการ LTV ( loan-to-value ratio) โดยแบงค์ชาติที่ประกาศเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในปี 2562 อีก คนต่างชาติ (จีน สิงคโปร์ ฮ่องกง) ที่หายไปจากตลาดคอนโดไทยย่านพระราม 9 ห้วยขวาง และพัทยา ส่งผลด้านดีมานด์อย่างหนักในบางทำเล

ในขณะที่กำลังซื้อคนไทยเองก็กำลังถดถอย แม้จะหันไปกัดฟันกู้แบงค์ซื้ออสังหาฯแบบยาวๆก็ไม่ง่าย เพราะธนาคารก็ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออีก 

อาการอสังหาฯล้นตลาดจึงเริ่มมีมากขึ้นและมากขึ้น ปริมาณบ้านและคอนโดคงค้างรอขายมีในทุกทำเล และยิ่งมาเจอโควิดในต้นปี 2563 เป็นหมัดน็อคสุดท้ายที่ทำลายความเชื่อมั่นในการลงทุน และปิดกั้นลูกค้าต่างชาติที่สนใจมาดูหรือมาโอนโครงการ ตราบเท่าที่เศรษฐกิจในภาพรวมยังไม่ฟื้น ภาวะล้นตลาดก็ดูเหมือนจะเป็นอีกนาน

เราจะเห็นหุ้นอสังหาฯหลายตัวเริ่ม diversify ปรับตัวเข้าสู่ธุรกิจอื่น ทั้งสำนักงานเพื่อเช่า โรงแรม และห้าง(พลาซ่า)ที่รวมๆเรียกว่าโครงการมิกซ์ยูส(Mixed-Use) หรือบางรายจะทำธุรกิจโรงพยาบาลก็มี แต่โดยธรรมชาติของธุรกิจอสังหาฯ​ การตัดสินใจปรับเปลี่ยนทิศทางธุรกิจล้วนต้องใช้เวลากว่าจะเห็นผล ไหนจะระยะเวลาการก่อสร้าง และการทำการตลาดโมเดลธุรกิจใหม่

ดังนั้นในช่วงเวลาวัฏจักรขาลง เข้าสู่วิกฤตเศรษฐกิจ หุ้นอสังหาฯจึงจำเป็นต้องเพิ่มสภาพคล่อง เพิ่มกระแสเงินสดไว้ก่อน ด้วยการอัดโปรโมชั่น ลดแลกแจกแถม เพื่อระบายสต๊อคบ้านและคอนโดให้เป็นเงินสดมากที่สุด และหลังจากวิกฤตก็ค่อยมาลุ้นกันว่า เมื่อการลงทุนโครงการใหม่ๆ ออฟฟิศ โรงแรม โรงพยาบาล มิกซ์ยูส ฯลฯ แล้วเสร็จ บรรยากาศทุกอย่างจะดีขึ้นหรือไม่

โดยสรุป สำหรับนักลงทุนรายย่อย การจะตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ชิ้นใหญ่อย่างอสังหาฯ หรือแม้แต่หุ้นอสังหาฯก็ยังมีความเสี่ยงอยู่มาก มองไปข้างหน้าก็ยังไม่มีความชัดเจน น่าจะรอดูสถานการณ์ปลายปีอีกหน่อย ... แต่สำหรับนักลงทุนที่ถืออสังหาฯหรือหุ้นอสังหาฯอยู่แล้ว เวลานี้ก็คงไม่ใช่จังหวะที่ดีที่จะขายออกมา เพราะในวัฏจักรขาลง ราคาก็คงไม่ดี

การอดทนถือให้พ้นรอบขาลงของเศรษฐกิจ น่าจะเป็นหนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจ