เก็บตกงานเสวนา “อสังหาฯ ฝ่าเศรษฐกิจ วิกฤตินี้ยาวแค่ไหน” ได้เชิญเหล่าผู้ประกอบการ และคนในแวดวงอสังหาของประเทศไทย มาร่วมกันเสวนาเกี่ยวกับมุมมองและทิศทางอสังหาฯของประเทศไทย ทาง stock2morrow เก็บตกข้อมูลสำคัญในงานนี้มาฝากกันครับ

 

ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 63 และแนวโน้มอสังหาฯในประเทศไทย

 

คุณพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยกล่าวว่า วิกฤติต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 ถือว่าเป็นปีที่โหดที่สุด หลายกิจการล้มลงอย่างรวดเร็ว แต่วิกฤติรอบนี้ ธุรกิจล้มลงอย่างช้าๆ ส่วนภาพรวมของอสังหานั้น ราคาที่ดินมีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่อง แพงโดยไม่มีเหตุผล ซึ่งจะเป็นปัญหาแก่ผู้ประกอบการที่ต้องการจะซื้อที่ดิน

ในอนาคต คนมีรายได้น้อย - ปานกลาง อาจจะไม่มีบ้านเป็นของตัวเอง การกู้ยืมเงินจากธนาคารจะทำยากขึ้น ที่ดินช่วงปลายสายของรถไฟฟ้าเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ที่ดินอื่นๆราคาแพงขึ้นตาม 

 

โอกาส ความเสี่ยง และทางรอด

 

คุณพรนริศ ทิ้งทายว่า ถ้าจบวิกฤติโควิด-19 ได้ อสังหาฯจะกลับมาดีแน่นอน ต้องเตรียมพร้อมตลอดเวลา และได้เสนอแคมเปญ Thailand Second Home ให้แก่ภาครัฐ โดยเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาเช่าอยู่อสังหาแนวราบ  เนื่องจากประเทศไทยมีองค์ประกอบที่ดีในหลายๆด้านพอที่จะดึงดูดชาวต่างชาติเข้ามา เช่น ความปลอดภัย ค่าครองชีพที่ถูก น่ายังพอมีความหวังให้แก่ธุรกิจอสังหาฯ

 

หนี้สินในยุคเศรษฐกิจ และธุรกิจอสังหา

 

คุณเผด็จ เจริญศิวกรณ์ รองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด ได้เล่าถึงหนี้สินในปัจจุบันว่า คนไทยกำลังแบกหนี้จำนวนมากไว้อยู่บนหลัง โดยมีหนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นกว่า 25% ในระยะเวลาแค่ 10 ปี 

 

เมื่อมองในภาพรวม คนไทยกำลังเป็นหนี้มากขึ้น เป็นหนี้นานขึ้น และเป็นหนี้ตั้งแต่อายุยังน้อย โดยเฉพาะคนเจนเนอเรชั่น Y อายุประมาณ 23 - 40 ปี ซึ่งเป็นสัดส่วนที่มากที่สุดในประเทศไทย ซึ่งหนี้ครัวเรือนที่นำไปใช้มากสุดคือ สินเชื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อส่วนบุคคลตามลำดับ

"ในปี 2563 เราอาจจะได้เห็นหนี้ครัวเรือนต่อ GDP เพิ่มมากขึ้นกว่า 85% และอาจจะแตะที่ 90% ณ สิ้นไตรมาส 4/2563"

 

เพราะเครื่องจักรเศรษฐกิจสำคัญอย่าง ภาคการส่งออก และภาคท่องเที่ยว หยุดทำงาน ทำให้รายได้หายไปเป็นจำนวนมาก

 

ซึ่งในแง่ของธุรกิจอสังหาฯนั้น อาจจะใช้เวลา 4-5 ปี ในการฟื้นตัว โดยตัวแปรสำคัญ คือ วัคซีน และการเปิดประเทศ 

 

วิเคราะห์ทางออกและข้อเสนอ

 

ในช่วงท้ายคุณเผด็จ ได้ให้ข้อมูลแก่ผู้ประกอบการอสังหาว่า ในยุคปัจจุบัน ผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมในการเลือกที่อยู่อาศัย นอกจากทำเลที่ดีแล้ว ต้องมีพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขึ้น มีพื้นที่ส่วนตัว เน้นการขายอสังหาทางออนไลน์ 

 

ธุรกิจอสังหา และทิศทางในอนาคต

 

คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี จำกัด กล่าวว่า ตอนนี้ไม่อยากเน้นอนาคตมาก เพราะไม่มีทางรู้ว่าโควิด-19 จะจบเมื่อไหร่ วิกฤตครั้งนี้ให้ซัพพลายอสังหาฯลดลงทุกภาคส่วน ทำให้ตลาดกลับสู่สมดุลในเชิงปริมาณ กลุ่มผู้ซื้อลดลงเหลือเพียงกำลังซื้อในประเทศ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มซื้อเอง และอยากให้มองในมุมบวกว่า ตลาดที่อยู่อาศัย เป็นตลาดที่ฟื้นตัวเร็วที่สุดในบรรดาอุตสาหกรรม ความต้องการบ้านยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง

 

ความเสี่ยง ความท้าทาย โอกาสของธุรกิจอสังหาฯ

"รอบนี้ ตลาดอสังหาฯ มีความท้าทายกว่าทุกวิกฤต"

 

คุณอลิวัสสา ใด้อธิบายต่อว่า เพราะวิกฤตรอบนี้ มีปัจจัยผลายๆอย่าง เช่น ความไม่แน่นอน ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ราคาไม่นิ่ง คาดการณ์ลำบาก ข้อจำกัดเดินทางเข้าประเทศ 

 

รวมไปถึงความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เช่น ความต้องการพื้นที่บ้านใหญ่ขึ้น เนื่องจากเน้นการทำงานที่บ้านมากขึ้น ผู้คนหันมาทำอาชีพฟรีแลนซ์ กระทบถึงออฟฟิศ จะมีแนวโน้มเล็กลง รวมไปถึงกำลังซื้อลดลง คนระมัดระวังใช้จ่ายมากขึ้น

 

ชาวต่างชาติและการลงทุนอสังหาฯในประเทศไทย 

 

คุณอลิวัสสามองว่า หลังจบโควิด-19 ชาวต่างชาติจะกลับมาลงทุนอสังหาฯเพิ่มขึ้น นอกจากชาวจีน และฮ่องกงแล้ว ยังมีสิงคโปร์และไต้หวัน ที่สนใจเข้ามาลงทุน ในส่วนของโอกาสทางธุรกิจนั้น ต้องพยายามหาทางให้คนที่มีกำลังซื้อ มาลงทุนในอสังหาฯให้ได้

 

ตัวแปรที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาฯดีขึ้น คือ มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ 

 

Landscape การเปลี่ยนแปลงของอสังหาฯ

 

คุณโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวล ลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) พูดถึง Business model ของ LPN ว่าเน้นเรื่องความเร็ว และขนาดพื้นที่การใช้สอย ตัวบ้านหรือคอนโดยิ่งสร้างเสร็จเร็วเท่าไหร่ยิ่งดี 

 

และอีกหนึ่งจุดแข็งชอง LPN คือการมีส่วนกลางของอาคาร (ฝ่ายนิติบุคคล) ที่มีการบริการที่ดี เป็นที่ยอมรับผู้บริโภคจำนวนมาก ทำให้ LPN เดินทางมาได้จนถึงวันนี้

 

แนวทางอยู่อย่างไร? ให้รอด

 

คุณโอภาส ได้เผยแนวทางของบริษัทว่า LPN เน้นการประเมินสถานการณ์ตลอดเวลา คอยวางแผนรับมือ และที่สำคัญคือ เน้นการสื่อสารให้ผู้ที่เกี่ยวข้องรับทราบเพื่อสร้างความเชื่อมั่น 

นอกจากนี้ ยังได้ฝากคำแนะนำว่า “ในช่วงวิกฤต ทรัพย์สินมีแนวโน้มด้อยค่า หนี้สินจะเพิ่มค่า ต้องทำตัวให้เบา

 

อสังหา VS สถาบันการเงิน

 

คุณวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP กล่าวถึงเวลาที่ช่วงอสังหาฯรีบาวนด์ และ AP ได้ปรับตัวให้ทันกับการเปลี่ยนแปลงของผู้บริโภคในช่วงที่ผ่านมา

 

และยังได้พูดถึงความแตกต่างของสถาบันการเงินในยุคต้มยำกุ้ง ปี 2540 กับยุคโควิด-19 ปี 2563 ว่าสถาบันการเงิน นั้นความแข็งแรงด้านการเงิน แบงค์มีเงินสด และมีสภาพคล่องกว่าเยอะกว่าตอนต้มยำกุ้งมาก

เรื่องของอัตราดอกเบี้ยก็ต่ำกว่าในอดีตที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่เจอปัญหาการกู้เงินจากต่างชาติ และการเก็งกำไรที่ดินก็น้อยกว่าเมื่อเทียบกับวิกฤติต้มยำกุ้ง 

 

นอกจากนี้ คุณวิทการได้ทิ้งท้ายว่า แนวทางการดำเนินงานของ AP นั้นมองไปความยืดหยุ่น ขององค์กร ให้ความสำคัญ Portfolio กระแสเงินสดของบริษัท และปรับ Mimdset พนักงานองค์กร ให้มีความตั้งใจการทำงานมากขึ้น นับว่าเป็นจังหวะที่โควิดเข้ามาพอดี ทำให้เรามีการปรับปรุงแก้ไขปัญหาที่ดีขึ้น

 

สรุปสาระสำคัญที่ได้จากการฟังงานเสวนาครั้งนี้ ธุรกิจอสังหาฯของประเทศไทยถือเป็นอีกหนึ่งอุตสาหกรรมที่จะสามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ แม้จะมีปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจ แต่ก็ยังมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวได้รวดเร็ว เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยของคน เพียงแต่ว่า ผู้ประกอบการต้องปรับตัวตามความต้องการของผู้บริโภคให้ทันยุคสมัย