โดย prop2morrow
332 viewsเมื่อพูดถึงการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าหลายท่านน่าจะนึกถึงคอนโดมิเนียมเป็นสิ่งแรกนะครับ เนื่องจากคอนโดมิเนียมถือได้ว่าสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ง่ายกว่าอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ และยังเป็น Asset ที่มีราคาเพิ่มขึ้นตามภาวะปัจจัยแวดล้อมอีกด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องของทำเลที่ตั้ง ยิ่งอยู่ใจกลางเมืองมากเท่าไหร่ ราคาก็ยิ่งสูงมากขึ้น และยิ่งคอนโดฯไหนติดกับสถานีรถไฟฟ้าราคายิ่งไปได้ไกล ดังนั้น การลงทุนกับคอนโดมิเนียมจึงได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือซื้อในช่วงเปิดจองแล้วปล่อยขายเพื่อเก็งกำไร
อะไรเป็นจุดเปลี่ยนของธุรกิจคอนโดมิเนียม ?
...ในปี 2562 ตัวเลขคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในกรุงเทพฯมีเพียง 41,568 ยูนิตเท่านั้น ในขณะที่ปี 2561 มีตัวเลขสูงถึง 66,000 ยูนิต นั่นหมายถึงตัวเลขในปี 2562 ลดลงถึง 37.02%
สาเหตุหลักๆมาจากแนวโน้มของเศรษฐกิจไทยที่ไม่ได้โตขึ้น กำลังซื้อของคนในประเทศหายไป รวมทั้งผู้ประกอบการ (Developer) ก็ลดการเปิดขายโครงการลงตามสภาพการใช้จ่ายของคนไทย ยิ่งในปัจจุบันซึ่งเป็นยุคของ Social media ด้วยแล้ว ยิ่งทำให้การเก็งกำไรในธุรกิจคอนโดฯกับชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนเริ่มทำได้ยากขึ้น เพราะจะมีกลุ่มชาวจีนที่เข้ามาสำรวจราคาที่ดินและนำไปเขียนรีวิวเผยแพร่ใน Social media ของตนเอง ดังนั้น หากมีการตั้งราคาคอนโดฯที่แพงเกินจริง เค้าก็จะไปซื้อกับ Developer โดยตรง นอกจากนี้ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีโครงการที่ราคาไม่แพงเกิดขึ้นอีกเป็นจำนวนมาก ทำให้เกิดปัญหา Supply คอนโดฯล้นตลาด
และสุดท้ายที่จะต้องพูดถึงนั่นก็คือ มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ถูกออกแบบโดยธนาคารแห่งประเทศไทยเพื่อป้องกันหนี้เสียและฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ มาตรการนี้ทำให้ผู้ที่ต้องการกู้เงินจากแบงค์เพื่อมาซื้อคอนโดฯหรือบ้านหลังที่ 2 นั้นจะต้องวางเงินดาวน์เพิ่มมากขึ้น เรียกได้ว่ามาตรการนี้ส่งผลในแง่ลบต่อการเติบโตของธุรกิจคอนโดฯนั่นเอง แต่อย่าเพิ่งตกใจไปนะครับ.. เนื่องจากมาตรการ LTV เป็นมาตรการใหม่ที่เพิ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา จึงถือได้ว่ายังเป็นเรื่องที่ใหม่อยู่ ซึ่งในอนาคตอีก 1-2 ปีข้างหน้า นักลงทุนก็จะเริ่มปรับตัวได้ในที่สุดครับ
แล้วผู้ประกอบการล่ะ...ปรับตัวอย่างไร?
จากมาตรการ LTV ที่ผมได้กล่าวถึงไปแล้ว เรามาดูกันครับว่าผู้ประกอบการเค้าปรับตัวกันอย่างไร
จากภาพประกอบนี้ เราจะเห็นว่าในปี 2562 คอนโดฯที่มีราคาตารางเมตรละ 50,001-100,000 บาท ห้องนึงพื้นที่ประมาณ 30 ตร.ม. หรือพูดง่ายๆว่าห้องละประมาณ 3 ล้านบาท จะมีสัดส่วนที่ค่อนข้างสูง (แท่งสีน้ำเงิน) ในขณะเดียวกันคอนโดฯที่มีราคาตารางเมตรละ 100,001 บาทขึ้นไป เริ่มมีสัดส่วนที่น้อยลง (แท่งสีแดง)
นั่นหมายถึง ผู้ประกอบการเริ่มจับกลุ่มผู้ซื้อรายใหม่มากขึ้น ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อรายใหม่นี้จะเป็นใครไปไม่ได้ นั่นก็คือผู้ที่ยังไม่เคยก่อสินเชื่อไงละครับ และนอกจากนี้ผู้ประกอบการเองก็เริ่มระมัดระวังที่จะไม่เปิดโครงการมากขึ้นในปีนี้ และหันไปเปิดโครงการอื่นๆแทน ยกตัวอย่างเช่น LH ที่เปิดขายคอนโดฯแค่เพียงโครงการเดียวในปีนี้ แต่ก็ยังสามารถทำกำไรสูงสุดได้ นั่นก็เพราะว่า LH ได้มีการเพิ่มสัดส่วนโครงการบ้านจัดสรรแทน
CBD (Central Business District) อาจเป็นคำตอบที่น่าสนใจในอนาคต !!
CBD คืออะไร...
แปลตรงๆก็คือ พื้นที่ที่เป็นศูนย์กลางของธุรกิจ อธิบายให้ชัดขึ้นไปอีกก็คือ พื้นที่ที่มีกิจกรรมทางสังคมและการเคลื่อนไหวทางเศรษฐกิจมากที่สุด เป็นศูนย์รวมการค้าขาย แหล่งที่ตั้งของสำนักงาน ที่อยู่อาศัย และมีเครือข่ายคมนาคมที่ให้บริการอย่างสมบูรณ์ หรือเรียกได้ว่าเป็นหัวใจสำคัญของเมืองนั่นเอง
ในอนาคตจะมีพื้นที่ CBD ที่รอเกิดใหม่อีกเป็นจำนวนมากทั้งในกรุงเทพฯและรอบๆตัวเมืองนะครับ สังเกตุได้จากโครงการรถไฟฟ้าที่จะเปิดเส้นทางสายใหม่ๆ ซึ่งจะเป็นการนำคนจากกรุงเทพฯรอบนอกเข้ามาสู่ตัวเมืองชั้นในมากขึ้น และเมื่อการคมนาคมสะดวกขึ้น ก็จะกลายเป็นย่านธุรกิจที่สร้างกิจกรรมทางสังคม และเข้าสู่การเป็น CBD แบบเต็มตัวได้ ดังนั้น CBD ก็น่าจะเป็นอีกตัวเลือกนึงที่น่าสนใจในการลงทุนอสังหาฯไม่น้อยเลยนะครับ
ท้ายนี้ฝากไว้สักนิดครับ หากคิดจะซื้อคอนโดหรือลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ ต้องไม่ลืมว่าประเทศไทยกำลังอยู่ในช่วงการเปลี่ยนผ่านเพื่อเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ กำลังซื้อก็จะลดลงตามไปด้วย ในขณะที่ธุรกิจคอนโดฯกลับเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ
ลองชั่งใจและศึกษาข้อมูลให้มากๆนะครับ...
