หลายท่านคงได้ยินข่าวทางด้านลบของภาคอสังหาริมทรัพย์ทางบ้านเรา ไม่ว่าจะเป็นตัวเลขของภาคอสังหาฯ ที่ออกมาไม่ดี นักลงทุนที่ลงทุนในอสังหาฯ ต่างพากันทิ้งใบจองคอนโด ทิ้งไปแบบไม่มีเยื่อใย ! อ้าวเกิดอะไรขึ้นในภาคอสังหาฯ ทำไมอยู่ๆถึงเป็น เช่นนี้ วันนี้ผมจะมาเล่าให้ฟังกันครับ

ฟองสบู่คืออะไร

คือภาวะที่ราคาของสินทรัพย์ เช่นอสังหาริมทรัพย์หรือหน่วยลงทุนต่าง ๆ เพิ่มขึ้นสูงเกินกว่าราคาตามความเป็นจริง จนเกิดอุปสงค์เทียมจากการเก็งกำไรที่ทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นไปเรื่อย ๆ เป็นวงจร และขยายตัวเหมือนฟองสบู่ โดยส่วนใหญ่ภาวะฟองสบู่นี้จะจบลงเมื่อเกิดเหตุที่ทำให้นักลงทุนเลิกคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอีก หรือรัฐบาลออกนโยบายเพื่อดึงราคาลงสู่ภาวะปกติ (เช่นการขึ้นอัตราดอกเบี้ย) จึงทำให้การเก็งกำไรและราคาที่สูงกว่าความเป็นจริงลดลง ราคาสินทรัพย์ในภาวะฟองสบู่ตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าราคาจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ดังนั้น เมื่อราคาเริ่มลดลงภาวะฟองสบู่ก็จะหดตัวลงอย่างรวดเร็ว จนทำให้เกิดภาวะฟองสบู่แตก ซึ่งมักจะทำให้เกิดปัญหาหนี้สินเกิดขึ้นตามมา

supply  ที่ตึงตัว ! demand ที่ล้นหลาม กำลังซื้อในประเทศหายไป

ถ้าเราลองย้อนไป 5-10 ปีเราจะเห็นได้ว่ายอดขายบ้าน และคอนโด ภาคอสังหาฯในบ้านเราเติบโตมาโดยตลอด ถึงแม้จะมีการชะลอตัวบ้างแต่ก็ยังเติบโตในแบบที่ชะลอตัว ทางภาครัฐเองก็ได้ส่งเสริมออกนโยบายการกระตุ้นเศรษฐกิจมาเรื่อยๆ เพื่อเป็นเครื่องยนต์อีกตัวในการขับเคลื่อน บรรดาเหล่าผู้ประกอบการเองก็ต่างพากันลงทุนสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน และคอนโด กันอย่างกว้างหลาย ถ้าสังเกตที่เห็นได้ชัดเลย คอนโด ขึ้นราวอย่างกับดอกเห็ด ตามพื้นที่ของรถไฟฟ้าที่ผ่าน บางแห่ง ถึงขนาดที่ว่า ขายหมดตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จซะด้วยซ้ำ ! เหมือนจะขายดีแต่ไม่ใช่เลย “เพราะส่วนใหญ่เป็นการจองเพื่อเก็งกำไรรอให้คนที่สนใจมาซื้อต่อกินส่วนต่าง”

War Trade ของชาติ มหาอำนาจ ฉุดเศรษฐกิจโลกและกำลังซื้อที่หายไป

สงครามการค้า ศึกแย่งชิงมหาอำนาจโลก ไม่มีทีท่าว่าจะจบลงง่ายๆ ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยตรง โดยเฉพาะคอนโด เพราะปัจจุบันสัดส่วนของคนต่างชาติโดยเฉพาะคนจีน เข้ามาซื้อคอนโดอยู่ที่ประเทศไทยเป็นจำนวนมาก บรรดาเหล่าผู้ประกอบการในประเทศไทยต่างก็ต้องพึ่งพาชาวต่างชาติเป็นหลักเพราะกำลังซื้อในประเทศเองก็หดตัว ประกอบกับเกณฑ์ LTV ที่เข้มงวดขึ้นทำให้ผู้กู้ๆ ได้ยากขึ้น

สรุป

ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ในช่วงปี 61-62 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ เติบโตได้ไม่โดดเด่นมากนัก และมีทิศทางที่ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดไม่ว่าจะเป็นในส่วนของโครงการบ้าน และคอนโด ซึ่งเป็นผลพวงมาจาก ภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัวลงประกอบกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศที่หายไป ทำให้ผู้ประกอบการเองหันมาพึ่งลูกค้าที่เป็นชาวต่างชาติกันมากขึ้น แต่ทว่าก็ดันมาเจอวิกฤติซ้ำสองอีก

เนื่องจากประเทศมหาอำนาจ เองก็หันมาทำสงครามการค้ากัน ทำให้ลูกค้าชาวต่างชาติโดยเฉพาะ คนจีนซึ่งเป็นลูกค้าหลักในภาคอสังหาฯ บ้านเรา ต่างพากันจำใจที่จะทิ้งไปจองบ้าน และคอนโด เพราะจีนเองก็โดนกำแพงภาษีจาก สหรัฐฯ ทำให้สินค้าจีนหลายประเภทไม่ได้ถูก และขายดีอีกต่อไป ส่วนภายในประเทศเองทางภาครัฐก็ได้ออกมาตราการคุมเข้มสินเชื่อของภาคอสังหาฯ หรือที่เรียกว่าเกณฑ์ LTV จะทำให้ผู้กู้ได้วงเงินที่น้อยลง และเกณฑ์การปล่อยกู้ที่เข้มและรัดกุมมากขึ้น

Refernce : https://th.wikipedia.org