ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยกำหนดเพดาน อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) ให้เข้มงวดขึ้น หรือว่า แบงค์ชาติจะเห็นสัญญานของ Subprime จึงต้องรีบคุมก่อนที่มันจะปะทุออกมา หลายท่านสงสัยว่า “LTV” คืออะไร ? จะส่งผลเสียกับ ระบบเศรษฐกิจยังไง วันนี้จะมาเล่าให้ฟังครับ

ปี 2555-2556 ซึ่งเป็นปีทองของผู้ประกอบการที่สามารถทำกำไรได้ดี อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์หรือ ROA (Return on Assets) เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 9-10% กำไรที่ดีย่อมดึงดูดทั้งผู้เล่นเก่าและผู้เล่นใหม่ในการสร้างอุปทานเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ และคงปฏิเสธไม่ได้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำก็เป็นปัจจัยเอื้อให้ผู้ประกอบการสามารถระดมทุนด้วยต้นทุนที่ต่ำ

          (1) ผู้ประกอบการแข่งขันทำโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เช่น การลดราคาด้วยการทอนเงินหรือที่เรียกกันว่าเงินทอนคอนโด (cash back) การอยู่ฟรี 1-2 ปี หรือการช่วยจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน

          (2) ผู้ประกอบการหันไปพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะจากจีน การทำโปรโมชั่นและการเสาะหาผู้ซื้อทั้งในและต่างประเทศ ในมุมหนึ่งคือการขยายตลาด แต่อีกมุมหนึ่งก็อาจสะท้อนอาการของปัญหาอุปทานคงค้าง เมื่อกลุ่มผู้ซื้อบ้านที่มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งได้ถูกเจาะตลาดไปมากแล้ว ผู้ประกอบการก็ต้องหาฐานลูกค้ารายใหม่ คือกลุ่มที่มีฐานะค่อนข้างปานกลาง ซึ่งกลุ่มนี้ไม่ได้มีเงินออมหรือมีฐานะทางการเงินที่ดีเท่ากลุ่มแรก ผลที่ตามมาคือผู้ซื้อจะซื้อได้ก็ต่อเมื่อได้รับ LTV ที่สูง ประกอบกับระยะเวลาการผ่อนหนี้ต้องถูกยืดให้ยาวขึ้น

ทำไมสถาบันการเงินถึงได้อนุมัติสินเชื่อโดยให้ LTV ที่สูง แม้ผู้ประกอบการจะลด แลก แจก แถม 

(1) มีการแข่งขันให้สินเชื่อในระดับสูง ซึ่งแม้ในช่วงแรกบางสถาบันการเงินอาจไม่อยากปล่อยสินเชื่อด้วย LTV ที่สูง แต่หากผู้เล่นคนอื่นทำก็มีแนวโน้มที่สถาบันการเงินเหล่านั้นอาจต้องทำตามเพื่อความอยู่รอดของธุรกิจ 

(2) ความรู้สึกปลอดภัยเพราะมีบ้านเป็นหลักประกันประกอบกับความเชื่อที่ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นทุกปี ขณะที่ภาคครัวเรือนเองก็มีบทบาทไม่น้อย บางรายอาจกู้เพื่อหวังเงิน Top-up มาหมุนใช้ หรือเพื่อเก็งกำไร

ผลกระทบ อนาคตจะลุกลามเป็นวิกฤตการเงินหรือไม่ ?

หากปล่อยให้ ดำเนินไปเรื่อย ๆ จะเป็นอันตรายต่อเศรษฐกิจ ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินอาจมองข้ามหรือประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป (under-pricing of risk) คือ ฐานะทางการเงินของครัวเรือนที่เปราะบางมากขึ้นต่อเนื่อง หากในอนาคตเศรษฐกิจถูกกระทบด้วยปัจจัยลบที่รุนแรง ส่งผลให้เกิดการผิดนัดชำระหนี้ในวงกว้าง บ้านถูกยึดและขายในตลาดรอง ส่งผลให้ราคาบ้านลดลง หรือกรณีที่กำลังซื้อจากจีนหายไปก็จะกระทบราคาอสังหาริมทรัพย์ได้เช่นกัน หนี้สูญในภาคสถาบันการเงินที่สูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อเนื่องต่อการปล่อยสินเชื่อในภาคอื่น ๆ เช่น ภาคธุรกิจ และกระทบต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจ ทำให้รายได้ครัวเรือนถูกกระทบเป็นวงจรต่อเนื่องและอาจนำไปสู่วิกฤตเศรษฐกิจในที่สุด

มาตรการ LTV จึงเป็นมาตรการที่สมควรยิ่ง 

เพื่อเป็นการแก้ปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนแบงค์ชาติจึงต้องออกกฎเกณฑ์ “LTV” โดยต้องออมก่อนกู้อย่างเหมาะสม เพื่อกำชับให้สถาบันการเงินอย่าหละหลวม ตลอดจนเพื่อส่งสัญญาณให้ผู้ประกอบการลดอุปทานของตนเองจากแนวโน้มอุปสงค์ที่จะชะลอลง เพื่อหลีกเลี่ยงภัยอันตรายที่มักจะเข้ามาอย่างเงียบ ๆ และพอมารู้อีกทีก็มักจะสายเกินแก้ไปแล้ว

ตัวอย่าง : เกณฑ์การคำนวณ “LTV”

Source : ธนาคารแห่งประเทศไทย