“อย่าเอาความชอบของตัวเองมาตัดสินการลงทุน”

 

สวัสดีเพื่อนๆนักอ่าน และนักลงทุนทุกท่านค่ะ กลับมาพบกับอีกครั้งกับ โปรเจกต์ดีๆ ที่เราพวกเราชาว stock2morrow ตั้งใจทำขึ้น เพราะเราเชื่อว่า #ทุกอาชีพสามารถลงทุนได้ กับโปรเจกต์ My Way My Investment ครั้งนี้เป็น EP.17 แล้วนะคะ ในบทสัมภาษณ์ครั้งนี้เรามาพร้อมกับอาชีพ “ล่าม” เธอทำงานประจำในอาชีพนี้ไปพร้อมๆกับการเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คุณเค้ก ปุญญดา ดาศรี บอกเล่าเทคนิควิธีการ ยกตัวอย่างแบบ Case By Case ให้พวกเราเห็นภาพ  เราเชื่อว่าประสบการณ์การลงทุนของเธอในบทสัมภาษณ์ ที่กำลังถูกเล่าถึงหลังจากนี้ จะสร้างองค์ความรู้ใหม่ๆ ทำให้เพื่อนๆได้เรียนรู้แนวทางการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น.. เราไปเริ่มบทสัมภาษณ์กันเลยค่ะ

 

Q : แนะนำตัวให้พวกเรารู้จักหน่อยค่ะ ทำอาชีพอะไร และลงทุนอะไรอยู่บ้าง

 

สวัสดีค่ะ ชื่อเค้ก ปุญญดา ดาศรี ตอนนี้ทำงานประจำเป็นล่าม แล้วก็มีรับงานฟรีแลนซ์ด้วยเล็กน้อย สำหรับที่ลงทุน จะเป็นแนวอสังหาริมทรัพย์ พวกคอนโดค่ะ ทั้งแนะนำห้องให้เพื่อนที่ต้องการเช่า แล้วก็ไม่นานมานี้ เพิ่งลงทุนซื้อคอนโดของตัวเองเพื่ออยู่เองด้วย และอีกห้องเพื่อปล่อยเช่าค่ะ

 

Q : ทำไมถึงเริ่มสนใจการลงทุนในแนวอสังหาฯ

 

เราเป็นลูกคนเล็กค่ะ ไม่มีห้องเป็นของตัวเองก็คือนอนกับพี่สาวมาตลอด พอโตขึ้นมาแล้วก็อยาก มีพื้นที่เป็นส่วนตัว มีห้องของตัวเอง เริ่มจากศึกษาหาข้อมูลจากห้องที่เราอยากได้ก่อน แล้วหลังจากนั้นก็หาข้อมูลมาเรื่อย ช่วงที่เริ่มอยากได้ ตอนนั้นอายุประมาณ 20 ปลายๆ ทำงานมาซักพักแล้ว เริ่มมีเงินเก็บ ตอนนั้นยังไม่ได้คิดอยากลงทุนนะคะ แค่หาห้องให้ตัวเองเท่านั้น แต่พอได้เดินหาห้อง ได้ลงมือทำ ไปเซอร์เวย์ที่ต่างๆ เก็บข้อมูลไปเรื่อยๆ มันก็เริ่มสนุกดีนะคะ ชอบนะ จากการหาห้องของตัวเองเนี่ยแหละ ทำให้เรามีความรู้เพิ่มขึ้นหลายอย่าง ทั้งจากที่ลงพื้นที่เอง เป็น 10 ครั้ง แล้วก็มีหาข้อมูลทางเว็บบ้าง หนังสือบ้าง

 

Q : วิธีการเลือกห้องหรือโครงการที่จะลงทุนมีหลักคิดอย่างไร

 

ตอนที่จะซื้อห้องให้ตัวเอง เราตั้งเงื่อนไขให้ห้องที่จะเลือกซื้อประมาณ 4 - 5 ข้อค่ะ หมายความว่าห้องที่เราจะเลือกซื้อต้องตอบโจทย์พวกนี้ทั้งหมดนะคะ อย่างเดินจากรถไฟฟ้าใกล้มากๆ / ราคาไม่เกิน 3 ล้าน / มีครัวแยก / ขายห้องแบบห้องเปล่าเพราะเราอยากแต่งห้องเอง หลักๆประมาณนี้ พอสร้างโจทย์ให้ตัวเองแล้ว ที่เหลือก็เดินหาค่ะ เกือบ 2 ปีเลย ถึงจะได้ห้องที่ตัวเองอยากได้ คือเราไม่รีบ เก็บเงินไปด้วยรอให้เป็นเงินก้อนก่อน แล้วที่ลงไปเดินดูไปเซอร์เวย์แบบนี้ก็เหมือนได้เก็บข้อมูลทุกครั้งเลยค่ะ ตอนนี้ก็ได้ทั้งห้องของตัวเอง และที่ตามมาคือได้ห้องสำหรับที่ปล่อยเช่าเพื่อลงทุนด้วย

 

Q : ห้องซื้อที่ลงทุน กับห้องที่ซื้ออยู่ ซื้อพร้อมกันเลยหรือป่าว?

 

ซื้อห้องที่อยู่เองก่อนค่ะ ตอนนั้นคือเงินเดือนยังไม่เยอะเท่าไหร่ เราเองก็มีภาระด้วย ผ่อนนู้นผ่อนนี่ด้วย ซื้อห้องตัวเองได้ประมาณ 3 ปีค่ะ ถึงเริ่มจะเอาจริงเรื่องที่จะลงทุนปล่อยเช่า ซื้อห้องเพิ่ม โดยช่วงเวลาทั้ง 3 ปีที่ได้ห้องตัวเองมาแล้ว ก็เหมือนศึกษาข้อมูลไปเรื่อยๆ เดินดูๆ ห้องไปเรื่อยๆ เหมือนติดนิสัยที่เดินดูห้องของตัวเองมาตลอด 2 ปีนั้นแล้วด้วย มันมี “ความอยาก” เหมือนกับว่ามันอยากได้อีกๆ ถ้าได้ห้องแบบนี้จะแต่งยังไงดี แต่ก็ยังเหมือนกับยั้งๆตัวเอง เพราะว่าบางทีซื้อไปมันไม่เหมาะกับเรา ซื้อไปแล้วจะเอาไปทำอะไร ทุกครั้งที่เราไปเดินดู หรือลงมือทำ มันก็เจอทั้งข้อดีข้อเสีย ของแต่ห้องแต่ละโครงการ เหมือนกับว่าเราเพิ่มข้อมูลให้ตัวเราเองได้เรื่อยๆ  หรือบางครั้งเจอข้อเสนอดีๆ มันทำให้เราได้คิดต่อไปอีก ว่าถ้าเราลงทุนไปเท่านี้ มันจะได้กลับมาอีกเท่าไหร่ รู้สึกว่ามันก็น่าสนใจนะ ถ้าเราได้ค่าเช่าไปด้วย แล้วทำเลราคามันจะขึ้นด้วยรอขาย คล้ายๆมีคนมาช่วยเราผ่อนห้องไปด้วย อาจจะไม่ได้เท่ากับที่เรากู้นะ แค่มันก็ช่วยเบาแรงไปได้เยอะ อะไรประมาณนี้

 

 

Q : เท่าที่เล่าให้พวกเราฟัง มันดูจะเหนื่อยเหมือนกัน ต้องลงพื้นที่ เดินดูห้องหาข้อมูลต่างๆ อะไรที่เป็นแรงผลักดันให้เราทำ หรืออะไรที่ Passion ให้ตัวเราเอง

 

สำหรับตัวเค้กนะ ส่วนตัวเค้กว่า มันเพลินดีนะ เหมือนแบบ ไปดูห้องเปิดเข้าไปแบบเนี่ย หัวมันก็คิดจิตนาการไปว่า ถ้าเราได้ห้องแบบนี้เราจะแต่งยังไง เราจะทำยังไงกับมันได้บ้าง จะใช้พื้นที่ยังไง หรืออย่างบ้างที่เราเป็นคนที่มีข้อจำกัดหลายอย่าง เช่นแบบ เราเป็นคนซุ่มซ่าม พอเราเจอห้องที่แยกพื้นที่ส่วนต่างๆ ด้วยประตูบานเลื่อน แต่รางที่บังคับประตูอยู่ด้านบนแบบเนี่ย พอเจออะไรประมาณนี้ก็รู้สึกว่า เอ้ย!  อันนี้ดีนะ มันตอบโจทย์เรา ก็จะมองอะไรที่มันเล็กๆ แบบนี้แต่รู้สึกว่ามันใส่ใจรายละเอียด

 

Q : อะไรเป็นจุดขายของแต่ละโครงการที่ทำให้คุณเค้กตัดสินใจลงทุน

 

คิดว่าทำเลนะคะ อย่างมีโครงการนึงตรงพระราม 4 ที่เราซื้อไป ก็คือใกล้ทางด่วน และใกล้มหาลัยเป็นมหาลัยเอกชน  ถ้าเป็นนักศึกษามาเช่า หมายความว่างบเช่าของคนกลุ่มนี้ก็จะมากกว่า หรือถ้าเป็นคนทำงาน ตรงนั้นคือใกล้ทางด่วน เดินทางสะดวกค่ะ แล้วย่านนั้นเองตรงนั้นยังมีคอนโดที่เกิดขึ้นไม่เยอะเท่าไหร่ ไม่เหมือนหัวมุมตรงพระโขนง กับอ่อนนุชที่ตรงนั้นคอนโดเป็นสิบๆตึกเลย แต่เราก็ต้องไปเดินดูละแวกนั้นด้วยว่ามีอะไรให้กินบ้าง ร้านข้าว ร้านอาหารมีไหม เหมือนเราต้องจำลองตัวเองว่าเราเป็นคนในพื้นที่ เป็นคนเช่าไปเลย

 

Q : คล้ายๆว่า ลงทุนคอนโด ต้องคุ้นเคยกับพื้นที่มากๆ ต้องไปเดินดูและไปศึกษาแต่ละพื้นที่ใช้เวลาแค่ไหน นานไหม?

 

แต่ละพื้นที่ก็ไม่นานนะคะ เลือกพื้นที่ที่คุ้นเคย อย่างโครงการตรงพระราม4 ตรงกล้วยน้ำไท ที่ยกตัวอย่างไป ก็อาศัยว่าเราคือทำงานที่เอกมัยอยู่ก่อนแล้ว หรือโซนอ่อนนุช พระโขนง หรือ พร้อมพงษ์ ที่มันใกล้ๆ เราก็จะคุ้นเคยกับมันมากกว่า อย่างที่บอกว่า ส่วนมากคนที่เริ่มต้นลงทุนถ้าจะเอาง่ายๆ ก็แถวบ้านแถวที่ทำงานตัวเองก่อน เพราะว่าเคยลองไปเดินย่านที่ไกลๆตัวเองแบบที่เราไม่คุ้นเคย ตอนนั้นไปแถบรัชโยธิน ไม่รู้ว่าเรียกว่าโชคดีหรือโชคร้าย วันนั้นคือฝนตกแล้วฟุตปาธเดินยากมาก หรือเราอาจจะไม่ชินกับการเดินฟุตปาธแถวนั้นนะ ก็นั่งคิดเลย ถ้าฉันมีเงินหมื่นกว่าบาท ฉันไม่มาอยู่ที่นี่แน่ๆ อะไรแบบนี้

 

Q : วิธีเลือกห้องเพื่ออยู่ กับเพื่อลงทุน ต่างกันไหม? อย่างไร? แล้วตัวคุณเค้กมีเคล็ดลับอะไรในการเลือกห้องเพื่อลงทุน?

 

ต่างนะคะ ถ้าที่เราอยู่ก็คือเลือกที่เราชอบ แต่ถ้าห้องสำหรับที่ปล่อยเช่า สำคัญที่สุดคืออย่าเอาความชอบของตัวเองมาตัดสิน ต้องลองคิดว่าถ้าคุณเป็นผู้เช่า ได้ห้องแบบนี้ทำเลนี้ คุณจะอยากจ่ายมันไหม หรือถ้าสมมุติใน 1 โครงการ มีหลายตึก ใน 1 ตึกมีหลายห้อง ห้องเสร็จพร้อมกันเป็นร้อยๆห้อง คำถามคือ ทำไมผู้เช่าถึงควรเลือกห้องของเรา หลายๆคนที่พลาด คือแค่ว่าชอบห้อง แต่ลืมคิดว่าจะเช่าได้ไหม หรือมันได้เท่าไหร่ เคล็ดลับคอนโดมาคู่กับทำเลค่ะ เราต้องรู้จักพื้นที่ ถ้าเอาง่ายหน่อยก็เอาที่ใกล้บ้าน ใกล้ที่ทำงานค่ะ เหมือนเราเป็นคนในพื้นที่อยู่แล้ว เวลามีปัญหาอะไร เราก็ไปง่ายหน่อย ไม่ลำบากตัวเราเองเกินไป อย่างเช่น เราดูแล้วเนี่ย คนที่จะมาอยู่ตรงนี้เป็นนักศึกษาเป็นคนทำงาน ขับรถไหม หรือใช้รถไฟฟ้า เขาจะยินดีจ่ายค่าในราคาเท่าไหร่ รอบๆเป็นยังไง มีร้านอาหารหรือป่าวอะไรแบบนี้ ถ้ามันตัวช่วยเหล่านี้ มันก็ช่วยผู้เช่าได้มาก เพราะยังไงคนเราไม่ได้กินข้าวห้างทุกวันอยู่แล้ว

 

 

Q : เหมือนกับว่าเลือกผู้เช่าของตัวเองไว้แล้วใช่ไหมคะ ว่าต้องเป็นคนแบบไหนยังไง

 

ไม่ได้คิดว่าจะต้องเป็นคนประมาณไหน เพราะว่าจริๆง ด้วยราคาค่าเช่า จะคัดเลือกกลุ่มคนในราคาส่วนหนึ่งอยู่แล้ว สมมุติ ค่าเช่า 8000 บาทน่าจะเป็นพนักงานออฟฟิศทั่วไป ถ้าค่าเช่าหมื่น หรือหมื่นต้นๆ อาจจะมีทั้งต่างชาติ และคนไทยที่อยู่ด้วยกันสองคน ราคาก็เป็นตัวคัดเลือกในระดับหนึ่งอยู่แล้วค่ะ

 

Q : การตกแต่งห้องมีผลกับการเช่าไหม คุณเค้กซื้อแบบ Fully Furnished มาเลย หรือตกแต่งใหม่เอง?

 

ตอนที่เราได้ห้องมา จะของให้มาบางส่วนอยู่แล้ว แต่ก็จะมี option บางอย่างที่ทำให้เราปล่อยได้ง่ายขึ้นด้วย เช่น แอร์หรือเครื่องทำน้ำอุ่น ส่วนใหญ่ให้มากับโครงการเลย แต่ถ้าเราเพิ่มเครื่องซักผ้าไปในห้องด้วย ก็อาจจะทำให้ปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้นด้วย แค่ 5-6 พันได้เครื่องซักผ้าเครื่องใหม่เลย เพิ่มมูลค่าให้ห้องเช่าของเราด้วย

 

Q : ตอนนี้มีแผนในอนาคต ที่จะลงทุนอีกไหม?

 

อาจจะเว้นซักปีนึงแล้วค่อยซื้อเพิ่มนะคะ เพราะว่าตัวเราเองก็อยากจะโปะที่เรากู้มาแล้วก่อนหน้านี้ โปะให้พอมีช่องนิดหน่อย แล้วค่อยกู้เพิ่ม คือเราต้องมองเพื่อไว้ด้วยว่าสมมุติ มีจังหวะที่หาผู้เช่าไม่ได้ เราต้องทำยังไง ต้องมีแผนสำรองให้ตัวเอง ต้องยืดหยุ่นได้ด้วย

 

Q : มือใหม่ในการลงทุนคอนโด มีเงินไม่มาก ลงทุนได้ไหม?

 

ได้นะคะ ถ้าอยากได้ก็คือแค่ต้องมีเงินจอง เงินทำสัญญา ก็คือ เริ่มที่หลักหมื่น แล้วที่เหลือก็คือผ่อน อาจจะต้องพร้อมที่ตัวเราเอง ที่ต้องมีเงินเก็บเงินก้อน ที่เพื่อสำหัยแผนสำรอง

 

Q : เคยได้ยินวิธีการลงทุนที่ไม่ใช้เงินตัวเองเลย มีจริงไหมคะ แล้วคุณเค้กรู้สึกอย่างไร กับวิธีการนี้

 

ไม่ได้รู้สึกบวกหรือลบนะคะ อย่างเค้กคือกู้ธนาคาร 100% เหมือนกันค่ะ แต่กว่าที่ธนาคารจะอนุมัติ เราก็ออกเงินบางส่วนไปเองถูกต้องไหมคะ เพราะงั้นเราต้องมีเงินสำรองที่ออกไปก่อนอยู่ดี แล้วสุดท้ายจะกู้กี่เปอร์เซ็น คือต้องแล้วแต่เงื่อนไขของธนาคารเลยค่ะ เป็นโครงการใหม่หรือเก่าอย่างไร จะกู้ 100% ก็ได้ค่ะ ที่สำคัญคือต้องจองให้ได้ก่อนนะคะ ต้องมีเงินจองก่อน ส่วนที่ต้องมาคิดว่าเราจะได้ กำไรเท่าไร หรือเงื่อนไขการจ่ายเงินจะเป็นยังไง อยู่ที่เราหาข้อมูลแต่ละธนาคารเองอีกทีค่ะ

 

Q : สำหรับมือใหม่กลัวติดดอย ชอบคอนโดนะ แต่มันต้องใช้เงินเป็นก้อนเลยเหมือนกัน ทำยังไง?

 

ถ้าให้แนะนำคือทำการบ้านก่อนอย่ารีบซื้อ เดินดูเยอะๆ ต่อให้ข้อเสนอนั้นจะดีแค่ไหน แต่ถ้าเรายังไม่มีประสบการณ์ หรือข้อมูลในหัวมากพอ ก็ต้องปล่อยให้หลุดไปก่อนนะคะ แล้วก็รับรู้ว่า เออ! ดีลแบบนี้คือดี เพราะอย่างบ้างโครงการที่เราเคยไปเดินดู มับก็ดีจริงๆนะ ราคาห้องแบบสามล้านกว่า มันขายได้ภายในสามชั่วโมงอะไรแบบนี้ ทำให้เรารู้ว่า เออ! Deal แบบนี้เป็น Deal ที่ดี สร้างกรอบความคิดว่า อันนั้น หรืออันนี้เป็นข้อเสนอที่ดีหรือไม่ดี ต้องมีข้อมูลให้มากพอในหัวตัวเราเองก่อน ในช่วงแรกที่เริ่มสนใจนะคะ

 

 

Q : คุณเค้กแบ่งเวลายังไง ทั้งทำงานประจำไปด้วย ต้องหาข้อมูลลงทุน ศึกษา เดินดูพื้นที่ด้วย

 

เนื่องจากมันเป็นความชอบด้วยนะคะ ก็ไม่ได้รู้สึกว่ามันถูกแย่งเวลา อย่างบางทีวันเสาร์ อาทิตย์ มันมีโครงการเปิดใหม่ก็ชวนเพื่อนไปดู ไปเดินเล่นกัน ส่วนมากคือที่เข้าวันเปิดขายวันแรก ดูว่าราคาที่เขาเริ่มขายเนี่ยมันเท่าไร่ แปลนห้อง แปลนชั้น แต่ละแบบเป็นยังไง เราก็จะเห็นวันธรรมดาก็ทำงานประจำ พอมันเป็นสิ่งชอบ เราอยากทำ มันก็เหมือนจะง่ายไปหมด

 

Q : ยังมีหลายคนที่ยังไม่ได้เริ่มลงทุน ฝากถึงพวกเขาหน่อย

 

เริ่มยิ่งเร็วยิ่งดีนะคะ จะไปเก็บเงินตอนอายุมากๆมันเหนื่อยนะคะ เราทำงานอีกไม่กี่ปี แต่ยังต้องอยู่หลังเกษียณอีกหลายปี การลงทุนมันก็เป็นเครื่องทุ่นแรง ยิ่งเริ่มตั้งแต่อายุยังน้อยเราจะมีประสบการณ์ และความเผื่อเหลือเผื่อขาดมากขึ้นในวัยเกษียณค่ะ